Салисова Оксана Эдуардовна

04RS0021-01-2023-000699-05

Решение в окончательной форме изготовлено 27.04.2023 г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 апреля 2023 года г. Улан-Удэ

Советский районный суд г. Улан-Удэ в составе председательствующего судьи Норбоевой Б.Ж., при помощнике судьи ФИО6, при секретаре судебного заседания Цыбжитовой Д.З.,рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1452/2023 по исковому заявлению Разуваева О.И. к Салисовой О.Э. о взыскании задолженности по договору купли-продажи, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами и по встречному исковому заявлению Салисовой О.Э. к Разуваеву О.И. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании денежных средств, судебных расходов

У С Т А Н О В И Л:

Обращаясь в суд, истец Разуваев О.И. просит взыскать с ответчика 207900,00 рублей в счет оплаты по договору купли-продажи жилого дома с земельным участком от 14.10.2022 г., взыскать с ответчика в пользу истца проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 2093,24 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 5299,93 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что между истцом и ответчиком 14.10.2022 г. был заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, жилой дом по адресу: ..., с кадастровым номером , земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения гражданами садоводства и огородничества, с кадастровым номером , по адресу: .... Недвижимое имущество передано на основании п. 3.6 Договора купли-продажи, ключи от дома ответчик получила 19.10.2022 г., с данного момента ответчик проживает в указанном объекте недвижимости. Расчет между ответчиком и истцом согласно договору купли-продажи следующий: 849100,00 рублей за счет кредитных денежных средств ответчика, 693000,00 рублей за счет средств, выделенных по государственному сертификату на материнский (семейный) капитал), 207900,00 рублей за счет средств, выделенных по региональному сертификату на материнский (семе...

...йный) капитал. Ответчиком была уплачена сумма в размере 1542100,00 рублей, сумма в размере 207900,00 рублей ответчиком не выплачена. В соответствии с п. 3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Размер подлежащих взысканию процентов за пользование чужими денежными средствами составляет по состоянию на 06.02.2023 г. в размере 2093,24 рублей. В адрес ответчика по почте была направлена претензия с предложением добровольно погасить задолженность, до настоящего времени обязательство по оплате не исполнено.

Определением суда от 29.03.2023 г. судом принято встречное исковое заявление Салисовой О.Э. к Разуваеву О.И. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 14.10.2022 г., взыскании денежных средств, внесенных за приобретение недвижимого имущества, взыскании судебных расходов.

Обращаясь в суд с встречными исковыми требованиями, Салисова О.Э. просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 14.10.2022 г., заключенный между истцом и ответчиком, взыскать с ответчика в пользу истца денежную сумму, внесенную истцом за приобретение недвижимого имущества в размере 1542100 рублей, взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 15910,50 рублей, расходы по оплате экспертизы в размере 10000 рублей.

В обоснование встречных исковых требований указано, что 14.10.2022 г. между Салисовой О.Э. (покупатель) и Разуваевым О.И. (продавец) был заключен договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: ..., общей площадью 50 кв.м., с кадастровым номером и земельного участка, расположенного по адресу: ..., общей площадью 406 кв.м., с кадастровым номером . Согласно п. 2 цена договора составила 1750000 рублей, из них стоимость жилого дома составляет 1650000 рублей, стоимость земельного участка 100000 рублей. Сторонами достигнуто соглашение о порядке оплаты стоимости объекта недвижимости, истцом продавцу перечислена сумма в размере 1542100 рублей. В процессе проживания и использования дома, истцом были выявлены неустранимые недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, а именно: деформация фундамента, стен, несущих конструкций, значительной степени биологического повреждения элементов деревянных конструкций. В целях определения технического состояния жилого дома, истец обратилась в ООО «Сейсмострой», по заключению которого, техническое состояние жилого дома по адресу: ... в соответствии с ГОСТ 31937-2011 определено как аварийное. Оплата экспертизы составила 10000 рублей. Требование (претензию) истца от 02.03.2023 г. о расторжении договора и возврате уплаченной денежной суммы в размере 1542100,00 рублей, получено ответчиком 06.03.2023 г., претензию ответчик добровольно не удовлетворил.

В судебное заседание истец и ответчик по встречным требованиям Разуваев О.И. не явился, надлежаще извещен, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

В судебном заседании представитель Разуваева О.И. по доверенности Кудинцева Г.П. заявленные Разуваевым О.И. требования поддержала в полном объеме, по доводам, изложенным в исковом заявлении, воспользовавшись правом, предусмотренным ст. 39 ГПК РФ увеличила исковые требования, просила суд взыскать с ответчика Салисовой О.Э. в пользу Разуваева О.И. проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 9387,29рублей за период с 20.12.2022 г. по 10.04.2023 г., а также денежные средства в размере 407900 рублей, из которых 207900 рублей недоплата по договору купли-продажи и 200000 рублей, полученные Салисовой О.Э. по расписке от 19.10.2022 г. Возражала против удовлетворения встречных требований Салисовой О.Э., пояснив суду, что Салисова О.Э. осмотрела объект недвижимости и претензий по его качеству не высказывала. Согласно п. 3.5 Договора, продавец обязуется передать объект недвижимости в том состоянии, в каком он имеется на день подписания договора, что и было сделано продавцом. Покупателем были использованы заемные средства, в связи с чем кредитным учреждением была проведена соответствующая экспертиза оценки состояния и стоимости дома, отчуждаемый дом на момент заключения договора не был признан аварийным и непригодным для проживания. После приобретения жилого дома, Салисова О.Э. проживает более 5 месяцев, ею произведено переустройство помещения, представляющее собой установку, замену или перенос инженерных сетей, полагает, что в результате переустройства приобретенного имущества нарушены конструктивные характеристики дома, в частности нарушена целостность стены, которые повлекли за собой недостатки, на которые указывает покупатель в настоящее время. Товар, целостность которого нарушена покупателем, возврату и обмену не подлежит. Дом состоит их основного помещения и пристроенного, водонасосная станция установлена в пристроенной части, стена, в которой было сделано отверстие, чтобы проложить инженерные сети, является несущей. Смена обоев и переустройство дома истцом производились в октябре 2022 года, на тот момент претензий к состоянию объекта не было, все претензии начались после отказа Краевым центром социальной защиты населения в назначении регионального материнского капитала. В приложенной к исковому заявлению экспертной оценке ООО НТЦ «Сейсмострой», рассматриваемое здание квалифицируется как аварийное, однако согласно Постановлению Правительства РФ от 28.01.2006 №47, оценка и обследование помещения в целях признания его жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома в целях признания его аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляются межведомственной комиссией, ООО НТЦ «Сейсмострой» является коммерческой организацией, у нее нет полномочий признания здания аварийным. В данном заключении указан только месяц и год, не указаны сведения о лице, которое является заказчиком данного исследования, не указаны сведения об эксперте, который проводил экспертизу. Полномочия эксперта не подтверждены документально, не приложены документы об образовании, а также документ, подтверждающий право проводить экспертизы, не указан стаж работы экспертом. В оценке за основу взят проект «Пристрой к школе №44 в г. Улан-Удэ», технический отчет здания школы в п. Заречный, что указывает на некомпетентность эксперта, а также ставит под сомнение допустимость представленной экспертной оценки. В данном экспертном заключении имеется ссылка на нарушения требований различных пунктов Бур ТСН-03-4, однако такого нормативного акта не существует в Республике Бурятия и Российской Федерации. В отчете об оценке указано об отсутствии ветрозащитной пленки, слухового окна, продухи для вентилирования, что не соответствует действительности и подтверждается фотографиями. Одним из недостатков указано отсутствие кровли, на одноэтажных частных домах нет такого требования. Вывод о техническом состоянии окон не обоснован, окна в хорошем состоянии в виде двойного остекления. Экспертное заключение основано на несуществующем нормативном акте, содержит недостоверную информацию об объекте, не содержит реальных показателей исследований. Неправильно составленное и недостоверное заключение вызывает сомнения в компетенции эксперта, не может быть использовано в качестве доказательств. От проведения судебной экспертизы отказываются. Просит удовлетворить исковые требования Разуваева О.И. и отказать в удовлетворении встречных требований.

В судебном заседании ответчик Салисова О.Э. по первоначальным заявленным требованиям и истец по встречным требованиям, возражала против исковых требований Разуваева О.И. и просила удовлетворить встречные исковые требования. Суду пояснила, что недостатки стали явными при проживании в жилом доме. Каких-либо конструктивных изменений в объект недвижимости она не вносила, ею был произведен косметический ремонт, поклеены обои, в ходе которых она выявила трещины в стенах дома, обратилась в Межведомственную комиссию, которая признала, что жилой дом подлежит капитальному ремонту. Не оспаривала факт получения от Кудинцевой Г.П. денежных средств в размере 200000 рублей.

Представитель Салисовой О.Э. по устной доверенности Трифонов О.Н. в судебном заседании возражал против удовлетворения требований Разуваева О.И. и просил встречные исковые требования Салисовой О.Э. удовлетворить, уменьшив размер исковых требований в части взыскания денежных средств до 1342100,00 рублей, просил применить последствия расторжения договора купли-продажи, вернув стороны в первоначальное положение. Суду пояснил, что в соответствии со ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований по качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. Претензия о расторжении договора купли-продажи оставлена Разуваевым О.И. без удовлетворения.

Представители Управления Росреестра по Республике Бурятия в судебное заседание не явились, надлежаще извещены, представитель по доверенности Жербанова Е.В. ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие представителей, суду представлен письменный отзыв, из которого следует, что судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Представители ПАО "Сбербанк России" в судебное заседание не явились, надлежаще извещены, представитель по доверенности Бадмаева С.Р. ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие представителей, решение по исковому заявлению оставляют на усмотрение суда.

Представители Отделения Фонда Пенсионного и социального страхования РФ по Республике Бурятия в судебное заседание не явились, надлежаще извещены, представитель по доверенности Арбакова Е.А. ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие представителей.

Представители Отделения Фонда Пенсионного и социального страхования РФ по Забайкальскому краю в судебное заседание не явились, надлежаще извещены, управляющий Фонда Михайленко Г.М. ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие представителей, направила письменный отзыв, согласно которому Салисова О.Э. является владельцем государственного сертификата на материнский (семейный) капитал. Решение о выдаче принято 14.10.2020 г., в связи с рождением ребенка ФИО12 Заявление о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала на уплату первоначального взноса при получении кредита на приобретение жилья в сумме 693000,00 рублей подано Салисовой О.Э. 20.10.2022 г. через личный кабинет застрахованного лица. Согласно кредитному договору от 14.10.2022 г. ..., приобретаемый объект недвижимости расположен по адресу: .... Выпиской из единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается приобретение жилого помещения в собственность Салисовой О.Э. Решение об удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала принято 18.11.2022 г. На основании принятого решения средства материнского (семейного) капитала в сумме 693000,00 рублей перечислены согласно реквизитам, указанным в заявлении по платежному поручению №310588 от 30.11.2022 г. В случае принятия судом решения о расторжении договора купли-продажи средства материнского (семейного) капитала должны быть возвращены в ОСФР по Забайкальскому краю.

Выслушав участников судебного разбирательства, допросив свидетелей, исследовав представленные материалы, суд приходит к следующему.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

На основании пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Как следует из материалов дела, 14.10.2022 г. между Разуваевым О.И. в лице представителя Разуваевой Г.П. (продавец) и Салисовой О.Э. (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, по условиям которого, продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель – принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями договора следующее недвижимое имущество: жилой дом, по адресу: ..., общей площадью 50 кв.м., этажность 1, с кадастровым номером , земельный участок, категория земель: Земли населенных пунктов, разрешенное использование: Для ведения гражданами садоводства и огородничества, с кадастровым номером , расположенного по адресу: Российская Федерация, ..., общей площадью 406 кв.м. (п. 1.1.Договора).

Согласно п. 2.1 Договора, стоимость жилого дома и земельного участка составляет 1750000 рублей, из них стоимость жилого дома составляет 1650000,00 рублей, стоимость земельного участка составляет 100000,00 рублей. Цена является окончательной и изменению не подлежит.

В пункте 2.2. Договора указано, что стороны устанавливают следующий порядок оплаты стоимости объекта недвижимости.

Часть стоимости объекта недвижимости будет произведена в размере 693000,00 оплачивается в качестве первоначального взноса за счет средств, выделенных по государственному сертификату на материнский (семейный) капитал серия ... ..., выдан 14.10.2020 г. на основании решения Государственного учреждения – Управления Пенсионного фонда Российской Федерации в г. Чите Забайкальского края (межрайонное) от 14.10.2020 г. ..., не позднее 10 рабочих дней со дня принятия решения об удовлетворении заявления о распоряжении средствами, путем перечисления денежных средств следующий счет: получатель ФИО2, номер счета: 40... (п. 2.2.1 Договора); часть стоимости объекта в сумме 207900,00 рублей оплачивается в качестве первоначального взноса покупателем продавцу за счет средств, выделенных по региональному сертификату на материнский (семейный) капитал на основании справки ..., подтверждающей право гражданина на распоряжение в 2020-2022 годах региональным материнским (семейным) капиталом при рождении (усыновлении) второго ребенка после 31 декабря 2018 г., выданной 22.10.2020 г. Хилокским отделом Государственного казенного учреждения «Краевой центр социальной защиты населения» Забайкальского края, не позднее 30 рабочих дней со дня принятия решения об удовлетворении заявления о распоряжении средствами, путем перечисления денежных средств на следующий счет: получатель Разуваев О.И., номер счета: 40... (п. 2.2.2 Договора); часть стоимости объекта недвижимости оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных ПАО «Сбербанк России» в лице Бурятского отделения №8601 ПАО Сбербанка в соответствии с условиями кредитного договора от 14.10.2022 г. ..., заключенного между Банком и Покупателем в г. Улан-Удэ со сроком возврата кредита 120 месяцев на сумму 849100,00 рублей, условия предоставления кредита предусмотрены кредитным договором (п. 2.2.3 Договора).

В силу п. 3.5 Договора покупатель осмотрел объект недвижимости и претензий по его качеству не имеет, продавец обязуется передать объект недвижимости в том состоянии, каком он имеется на день подписания Договора.

В пункте 3.6 Договора стороны указали, что согласно ст. 556 Гражданского кодекса РФ, стороны пришли к соглашению о том, что настоящий договор имеет силу акта приема-передачи и является документом, подтверждающим передачу и прием объекта недвижимости от продавца к покупателю. Передача объекта недвижимости покупателю осуществляется в течение 14 календарных дней после получения кредитных денежных средств, не обремененного задолженностями по коммунальным платежам, иными платежами, связанными с пользованием и владением объектом недвижимости.

Из уведомления Хилокского отдела Государственного казенного учреждения «Краевой центр социальной защиты населения» от 19.12.2022 г. следует, что Салисовой О.Э. отказано в назначении регионального материнского (семейного) капитала при рождении (усыновлении) второго ребенка после 31 декабря 2018 года, причиной отказа указано, что в соответствии с порядком предоставления в 2020-2022 годах регионального материнского (семейного) капитала при рождении второго ребенка после 31 декабря 2018 года п. 17 приобретаемое (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского капитала жилое помещение должно находиться на территории Забайкальского края (Постановление Правительства Забайкальского края от 28 марта 2019 года №104).

Обращаясь в суд, истец Разуваев О.И. ссылается на не исполнениеСалисовой О.Э. обязательств по оплате стоимости приобретенного объекта недвижимости по договору купли-продажи от 14.10.2022 г. в сумме 207900,00 рублей.

Обращаясь с встречными исковыми требованиями о расторжении договора купли-продажи от 14.10.2022 г., Салисова О.Э. ссылается на то, что приобретенное жилое помещение непригодно для ее проживания с детьми, в связи с чем, оспариваемый договор не соответствует требованиям закона.

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия произведена государственная регистрация права собственности на жилой дом, по адресу: ..., общей площадью 50 кв.м., этажность 1, с кадастровым номером , земельный участок, категория земель: Земли населенных пунктов, разрешенное использование: Для ведения гражданами садоводства и огородничества, с кадастровым номером , расположенного по адресу: Российская Федерация, ..., общей площадью 406 кв.м.

Право собственности зарегистрировано на Салисову О.Э.17.10.2022 г.,номера государственной регистрации ..., ...

Одновременно в ЕГРН внесены сведения об ипотеке в силу закона в пользу ПАО "Сбербанк", сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ на 120 месяцев с даты фактического предоставления кредита.

Из письменного отзыва Отделения Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по Забайкальскому краю от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что согласно сведениям, содержащимся в региональных базах данных Отделения, Салисова О.Э. является владельцем государственного сертификата на материнский (семейный) капитал, серия сертификата МК-Э-207-2020, .... Решение о выдаче принято 14.10.2020 г. в связи с рождением второго ребенка ФИО12 Заявление о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала на уплату первоначального взноса при получении кредита на приобретение жилья в сумме 693000,00 рублей подано Салисовой О.Э. 20.10.2022 г. через личный кабинет застрахованного лица. Согласно кредитному договору от 14.10.2022 г. ..., приобретаемый объект недвижимости расположен по адресу: .... Выпиской из ЕГРН от 21.10.2022 г. подтверждается приобретение жилого помещения в собственность Салисовой О.Э. Решение об удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала) принято 18.11.2022 г. На основании принятого решения средства материнского (семейного) капитала в сумме 693000,00 рублей перечислены согласно реквизитам, указанным в заявлении по платежному поручению ... от 30.11.2022 г.

Факт получения денежных средств в сумме 693000,00 рублей, представитель Разуваева О.И. по доверенности Кудинцева Г.П. не оспаривала.

Конституция Российской Федерации, провозглашая Российскую Федерацию социальным государством (статья 7), под защитой которого находятся семья, материнство и детство (ч. 1 ст. 38), гарантирует каждому социальное обеспечение для воспитания детей и предоставляет законодателю право определить виды такого обеспечения, его размеры, условия и порядок предоставления (ч. ч. 1, 2 ст. 39).

К числу таких гарантий относятся положения Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", закрепляющих возможность получения государственной поддержки в форме предоставления материнского (семейного) капитала, средства которого могут направляться, в том числе, на улучшение жилищных условий семьи.

В силу пункта 1 статьи 10 данного Федерального закона средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели.

Согласно части 6 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться, в том числе, на погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение жилого помещения, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) второго, третьего ребенка или последующих детей.

Из системного толкования приведенных правовых положений следует, что обязательным условием совершения сделки по приобретению жилого помещения за счет средств материнского (семейного капитала) является улучшение жилищных условий семьи, имеющей детей.

В соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Согласно статье 469 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Пунктом 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Согласно статье 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Из экспертной оценки технического состояния жилого дома, выполненного ООО Научно-Технический центр «Сейсмострой» в январе 2023 г. следует, что квалификация фактического технического состояния рассматриваемого здания в соответствии с ГОСТ 31937-2011 определена как аварийное. Дефицит сейсмостойкости здания составляет 2-2,5 балла, поэтому в соответствии с СП 31-114-2004 оценка состояния рассматриваемого здания такова – ограниченно пригодный к эксплуатации 3-й категории. Согласно Постановлению Правительства РФ от 28.01.2006 №47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» с учетом выявленных повреждений конструкций дома (деформации фундаментов, стен, несущих конструкций, значительная степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций) рассматриваемое здание в его современном виде следует квалифицировать как аварийное. Здание по ряду показателей не соответствует требованиям Федерального закона №384-ФЗ от 30.12.09 г. «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Управлением Роспотребнадзора по Республике Бурятия в материалы дела представлены результаты обследования спорного жилого помещения, в ходе которого установлены нарушения ст. 18 Федерального закона от 30.03.1999 №52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» в части использования в целях питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения индивидуальных источников водоснабжения без санитарно-эпидемиологических заключений о соответствии санитарным правилам, расположенных на территории домовладений с нарушением требований п. 85 СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий), предписывающих, что водозаборные сооружения нецентрализованного водоснабжения необходимо размещать на основании геологических и гидрогеологических данных, на удаленном, не менее чем на 50 метров выше по потоку грунтовых вод от источников загрязнения, месте. В нарушение п. 128 СанПиН 2.1.3684-21 в жилом помещении не предусмотрена естественная канальная вытяжная вентиляция из помещения кухни.

По результатам Межведомственной комиссии, назначенной Распоряжением Администрации города Улан-Удэ от 29.10.2015 г. №1593-р, от 22.03.2023 г. принято решение о признании спорного жилого помещения подлежащим капитальному ремонту с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения.

Судом установлено, что на момент приобретения жилого дома у Салисовой О.Э. отсутствовала реальная возможность оценить его техническое состояние, существенные недостатки были выявлены в ходе обследования жилого помещения Межведомственной комиссией, на момент заключения договорао них не могло быть известно покупателю, в связи с чем, требование Салисовой О.Э. о расторжении договора купли-продажи от 14.10.2022 г. подлежит удовлетворению.

Доказательств того, что на момент заключения договора купли-продажи от 14.10.2022 г. спорное жилое помещение являлось пригодным для проживания, материалы дела не содержат, доказательств обратного Разуваевым О.И. не представлено, от проведения судебной экспертизы истец Разуваев О.И. и его представитель Кудинцева Г.П. отказались, о чем свидетельствуют их письменные заявления.

Согласно пункту 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

При этом в силу пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской, Федерации при расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

Таким образом, в отсутствие фактического улучшения жилищных условий семьи Салисовой О.Э. после заключения ею сделки по купле-продаже жилого дома и земельного участка, суд приходит к выводу, что приобретение Салисовой О.Э. вышеуказанного жилого дома за счет средств материнского (семейного) капитала не соответствует целям и задачам Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", поскольку расходование указанных средств подобным образом существенно нарушает права детей, в связи с чем материнский капитал и был предоставлен.

Учитывая, что договор купли-продажи от 14.10.2022 г. судом расторгнут, суд полагает необходимым возвратить жилой дом с кадастровым номером ..., земельный участок с кадастровым номером ..., расположенных по адресу: ... собственность Разуваева О.И.

Соответственно запись в ЕГРН о праве собственности Салисовой О.Э. на указанное выше имущество подлежит погашению.

Отделение Фонда Пенсионного и социального страхования РФ по Забайкальскому краю свои обязательства по перечислению Разуваеву О.И. денежных средств в счет оплаты по договору исполнило, в связи с чем при применении последствий недействительности сделки и ввиду фактического использования средств материнского капитала на нужды, не связанные с улучшением жилищных условий семьи и детей, возврат средств в бюджет должен обеспечить истец Разуваев О.И. в сумме 693000 рублей.

При таких обстоятельствах, требования Разуваева О.И. о возврате денежных средств, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворению не подлежат.

Требования Салисовой О.Э. в части возврата денежных сумм, внесенных ею за приобретение недвижимого имущества, в размере 1342100 рублей подлежат частичному удовлетворению, а именно, с Разуваева О.И. в пользу Салисовой О.Э. подлежит взысканию 649100,00 рублей (1542100-200000 (по расписке от 19.10.2022 г.) - 693000 (средства материнского (семейного) капитала).

Согласно ст. 88 Гражданского процессуального кодекса РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В связи с чем, расходы Салисовой О.Э. по уплате государственной пошлины в сумме 9691 рублей (649100 рублей) подлежат взысканию с Разуваева О.И.

Кроме этого, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения требований Салисовой О.Э. о взыскании расходов по оплате экспертизы в размере 10000 рублей, поскольку последняя вынуждена была понести указанные расходы для восстановления нарушенного права.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Разуваева О.И. к Салисовой О.Э. о взыскании задолженности по договору купли-продажи, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования Салисовой О.Э. к Разуваеву О.И. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании денежных средств, судебных расходов удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ..., заключенного14.10.2022 года между Разуваевым О.И. в лице представителя ФИО2 и Салисовой О.Э..

Прекратить право собственности Салисовой О.Э. на жилой дом и земельный участок с кадастровым номером , расположенных по адресу: ....

Возвратить жилой дом и земельный участок с кадастровым номером , расположенных по адресу: ... собственность Разуваева О.И. .

Погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними записи о регистрации права собственности Салисовой О.Э. жилой дом и земельный участок с кадастровым номером , расположенных по адресу: ...

Взыскать с Разуваева О.И. ( в пользу Салисовой О.Э. денежные средства в размере 649100,00 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 9691,00 рублей, расходы по оплате экспертизы в размере 10000,00 рублей, а всего взыскать 668791,00 рублей.

Взыскать с Разуваева О.И. в пользу Отделения Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по Забайкальскому краю денежные средства в размере 693000,00 рублей по следующим реквизитам: получатель ОСФР по Забайкальскому краю, ИНН 7536008244, КПП 753601001, Банк получателя: Отделение Чита Банка России/УФК по Забайкальскому краю г. Чита,

В остальной части встречные исковые требования Салисовой О.Э. оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Бурятия в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Советский районный суд г. Улан-Удэ.

Судья Б.Ж. Норбоева