Серукаев Рустам Ринатович

74RS0001-01-2023-006572-29 Судья Хабарова Л.В.

Дело № 11-14344/2024 Дело № 2-1339/2024

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

05 декабря 2024 года Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего судьи Беломестновой Ж.Н.,

судей Чертовиковой Н.Я., Кутырева П.Е.,

при помощнике судьи Тугаевой Ю.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда в г. Челябинске гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1, ФИО2, ФИО3 на решение Советского районного суда г. Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу по иску ФИО1 к Фонду «Защита прав участников долевого строительства в Челябинской области», Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о возложении обязанности заключить договор купли-продажи жилого помещения, иску ФИО2, ФИО3 к Фонду «Защита прав участников долевого строительства в Челябинской области» о признании договора купли-продажи заключенным, регистрации перехода права собственности, возложении обязанности передать предмет договора.

Заслушав доклад судьи ФИО18 по обстоятельствам дела и доводам апелляционной жалобы, пояснения ФИО1, представителей ФИО9, ФИО10, поддержавших поданные апелляционные жалобы и возражавших против удовлетворения жалобы другой стороны, возражения на доводы обоих апелляционных жалоб представителей ответчика Фонда «Защита прав участников долевого строительства в Челябинской области» ФИО14 и ФИО11, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Фонду «Защиты прав участников долевого строительства в Челябинской области» (далее также - Фонд), публично-правовой компан...

Показать ещё

...ии (далее - ППК) «Фонд развития территорий» о возложении обязанности заключить с нею договор купли-продажи ФИО20 по цене 1945400 рублей.

В обоснование иска указала, что решением арбитражного суда застройщик дома ООО «Град» признан банкротом, определением от ДД.ММ.ГГГГ её требования в сумме 1953000 рублей включены в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «Град», определением от ДД.ММ.ГГГГ ЖСК «Доватора-46» передан незавершенный строительством объект - жилой <адрес>, она является членом ФИО22 ею с застройщиком дома был заключен договор инвестирования на условиях передачи ей <адрес> доме, но в доле планировалось три очереди строительства, а в итоге третья очередь не построена, в связи с чем ЖСК произвел перераспределение жилых помещений, в реестре членов ЖСК она числилась под номером №, за ней была закреплена <адрес>. После сдачи дома в эксплуатацию с нею был подписан акт приема-передачи <адрес>, но получить её она не смогла, так как право собственности на <адрес> было зарегистрировано на основании решения суда за другим дольщиком. Ответчики предложили ей выбрать себе другую квартиру, она выбрала наиболее подходящую по площади квартиру площадью 73,9 кв.м, однако Фонд настаивает на передаче ей квартиры с доплатой в размере 3357306 рублей, вычитая из цены квартиры уплаченную ею по договору сумму, хотя ей было оплачено 46,5 кв.м жилья и таким образом только за неоплаченные 27,4 кв.м она обязана выплатить 1945400 рублей.

ФИО2, ФИО3 обратились с исковым заявлением к Фонду с требованием о признании заключенным договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ между стоонами <адрес>; с требованием зарегистрировать в Едином государственном реестре недвижимости переход права собственности к ФИО3 на квартиру; обязать Фонд передать квартиру в течение 10 рабочих дней после государственной регистрации права собственности перехода права собственности к ФИО3

В обоснование иска указали, что в июле 2023 года решили приобрести квартиру для личного проживания, в связи с чем, через сервис «Дом клик» выбрали <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ заключили с ООО «Моя недвижимость» договор о предоставлении услуг по подбору, бронированию объекта недвижимости, за эти услуги было оплачено 53103 рублей, квартира была забронирована за ними, им одобрен ипотечный кредит, ДД.ММ.ГГГГ направлен договор № купли-продажи квартиры, однако сделка не была завершена, так как под различными предлогами оформление права откладывалось, до настоящего времени договор так и не оформлен, имущество не передано, впоследствии поступил отказ в связи с неизвестными обстоятельствами непреодолимой силы. Данный отказ в завершении сделки является незаконным, поскольку покупателю был направлен проект договора, он содержал все существенные условия сделки, во их исполнение покупатель получил электронную подпись, между сторонами сделки велась необходимая переписка. Нарушенное право истцов подлежит восстановлению путем признания договора купли-продажи заключенным, регистрации перехода права собственности и возложения обязанности по передаче предмета договора в натуре.

Определением гражданские дела по двум искам объединены в одно производство.

Истец ФИО1 и её представитель ФИО12 в судебном заседании суда первой инстанции заявленный иск подержали, против удовлетворения иска ФИО2, ФИО3 возражали, ссылаясь на то, что ФИО1 имеет приоритет в приобретении спорной квартиры, так как, будучи участником долевого строительства, объект долевого строительства не получила.

Истцы ФИО2, ФИО3 в судебное заседание суда первой инстанции не явились, их представитель ФИО13 в судебном заседании поддержала требования своих доверителей, не согласилась с иском ФИО1, указывая на расторжение последней заключенного договора, создание покупателями электронной подписи и внесение денежных средств за бронирование.

Представитель ответчика Фонда «Защита прав участников долевого строительства в Челябинской области» ФИО14 в судебном заседании суда первой инстанции возражала против удовлетворения требований ФИО1 и ФИО2, ФИО3, поддержала письменные возражения, указывала, что Фонд вправе сам определять цену спорного жилого помещения, которое являлось свободным от прав третьих лиц, в отношении данной квартиры договоры долевого участия не заключались, договор с ФИО2, ФИО3 не был никем подписан.

Представитель ответчика ППК «Фонд развития территорий» в судебное заседание суда первой инстанции не явился, выразил свою позицию в письменном отзыве, где указал, что с расчетом ФИО1 не согласен, так как не учтены обязательные характеристики объекта.

Представитель третьего лица ЖСК «Доватора-46» ФИО15 поддержала иск ФИО1, а с иском ФИО2, ФИО3 не согласилась, в письменном отзыве указывала на то, что имеет место нарушение прав ФИО1 на удовлетворение требований после передачи объекта незавершенного строительства.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по Челябинской области, ООО «Моя Недвижимость» в судебное заседание суда первой инстанции не явились.

Суд постановил решение об отказе в удовлетворении обоих исков.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, указывая на то, что она является членом ЖСК, квартира за нею была закреплена, однако она осталась без квартиры. Она не претендовала на удовлетворение её требований сверх требований аналогичных кредиторов, имеет право на получение оплаченных ею квадратных метров, выводы суда о площади <адрес> не соответствуют обстоятельствам дела.

В апелляционной жалобе ФИО2, ФИО3 просят решение суда отменить, указывая на то, что судом не учтены положения ФЗ «Об электронной подписи» и факт подписания договора специально выпущенной подписью. Проект договора содержал все существенные условия, их воля на заключение договора явствовала из обстановки. Обстоятельства непреодолимой силы, на которые ссылался продавец, отсутствовали. Подлежавший передаче ФИО1 объект так и не был создан, у неё нет преимущественного права на спорную квартиру перед ними.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в части отказа в удовлетворении заявленных ФИО1 исковых требований ввиду неправильного применения судом норм материального права.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Град» заключен договор инвестирования №, исходя из условий которого ФИО1 обязуется передать ООО «Град» денежные средства в размере 1953000 рублей, а ООО «Град» использует предоставленные денежные средства и в последующем передает в собственность ФИО1 жилое помещение - <адрес> (т.1, л.д.20-22).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Град» признано банкротом, введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден ФИО16

Определением Арбитражного суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ требования ФИО1 в сумме 1953000 рублей включены в третью очередь реестра требований кредиторов должника (т.1, л.д.10-11).

Мероприятия по завершению строительства многоквартирного жилого дома, принадлежащего ФИО24 осуществлялось Фондом «Защита прав участников долевого строительства в Челябинской области» за счет финансовых средств в том числе ППК «Фонд развития территорий».

Собранием участников строительства многоквартирного жилого дома со строительным адресом: <адрес> (строительный), на земельном участке с кадастровым номером № решения которого оформлены протоколом от ДД.ММ.ГГГГ, принято решение о создании ФИО25 (т.1, л.д.142-148). ФИО1 является членом ФИО26 с момента его создания.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО27 и Фондом «Защита прав участником долевого строительства в Челябинской области» было заключено соглашение № о передаче функций застройщика, по условиям которого ЖСК передает Фонду функции застройщика в отношении объектов незавершенного строительства.

Определением Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ ЖСК «Доватора-46» передан незавершенный строительством объект - жилой дом со встроенной на 1-ом этаже автостоянкой, встроенными на 2-ом этаже нежилыми помещениями, назначение жилое, площадью 1369,8 кв. м, степень готовности объекта незавершенного строительства 90%, инвентарный номер №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № (т.1, л.д.12-15).

ДД.ММ.ГГГГ Фонду выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № (т.3, л.д.1-2).

Решением общего собрания членов ЖСК «Доватора-46» было утверждено распределение жилых и нежилых помещений, а также парковочных мест среди членов ЖСК, согласно которому ФИО1 распределена <адрес> (т.1, л.д.27).

В регистрации права ФИО1 на <адрес> последней было отказано по причине наличия в ЕГРН записи о праве собственности иного лица на эту квартиру (т.1, л.д.29), право собственности на <адрес> признано в судебном порядке за другим участником долевого строительства (т.1, л.д.31-33, 99-103).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в Фонд «Защита прав участников долевого строительства в Челябинской области» с требованием о предоставлении ей свободной квартиры в доме (т.1, л.д.34-35), на что ей предложено выбрать из свободных квартир № (т.1, л.д.36), из которых ФИО1 выбрала <адрес> (т.1, л.д.37) и ей был направлен проект договора купли-продажи, по условиям которого помимо ранее уплаченных 1953000 рублей ФИО1 обязуется доплатить за квартиру 3357306 рублей (т.1, л.д.39-45), общая цена квартиры согласно отчету об оценке определена в 5310306 рублей (т.1, л.д.131-132).

ДД.ММ.ГГГГ между ЖСК «Доватора-46» и Фондом «Защита прав участников долевого строительства в Челябинской области» заключено соглашение о передаче свободных объектов - восьми квартир общей площадью 673,8 кв.м в том числе <адрес> площадью 79,9 кв.м и девяти нежилых помещений общей площадью 492,5 кв.м (т.3, л.д.31-37).

На момент рассмотрения дела собственником <адрес> является Фонд «Защита прав участников долевого строительства в <адрес>» (т.1, л.д.90-91).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО17 и ООО «Моя недвижимость» был заключен договор о предоставлении услуг по подбору, бронированию объекта недвижимости через сайт «Дом клик», за данные услуги ФИО17 произвела оплату в размере 53103 рублей. Через сайт «Дом клик» ФИО17 получила одобрение ипотечного кредита для приобретения выбранной и указанной ею <адрес>т.1, л.д.189-191).

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО19 направлен договор купли-продажи жилого помещения №, по которому стоимость квартиры была указана 5 310 306 рублей. Собственником квартиры по договору указан Фонд «Защита прав участников долевого строительства в Челябинской области» (т.1, л.д.183-188; т.2, л.д.6-10). Данный договор не был подписан и регистрация перехода права собственности к покупателю не совершена, их осуществление предполагалось также с использованием сервиса электронной регистрации ПАО Сбербанк Дом клик». В ответ на письменные обращения Серукаевыми получен ответ о невозможности закончить регистрацию вышеуказанной сделки в связи с обстоятельствами непреодолимой силы.

Разрешая заявленные ФИО1 исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что текущая стоимость <адрес> составляет 5310306 рублей, из которых ФИО1 выплатила 1953000 рублей, что меньше цены квартиры на 3357306 рублей. На основании этого, указав на неправильность расчета истца, суд в удовлетворении заявленного ФИО1 иска отказал.

С такими выводами судебная коллегия согласиться не может, поскольку они не основаны на законе.

В силу пункта 2 статьи 201.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) участник строительства - физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

Порядок передачи прав застройщика созданному участниками строительства кооперативу регулируется статьей 201.10 Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 13 статьи 201.10 Закона о банкротстве в случае вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства, голосовавших против такой передачи и отказавшихся от участия в ней, преобразовываются в денежные требования в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, и подлежат погашению в составе требований кредиторов соответственно третьей и четвертой очереди либо в составе третьей очереди требований по текущим платежам.

Согласно пункту 14 статьи 201.10 Закона о банкротстве права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений, требованиям о передаче машино-мест и нежилых помещений и денежным требованиям.

С даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными, при этом требования о передаче жилых помещений и (или) требования о передаче машино-места и нежилого помещения в непогашенной части преобразовываются в денежные требования.

В силу пункту 15 статьи 201.10 Закона о банкротстве во исполнение обязательства застройщика его права на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются конкурсным управляющим жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу на основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства.

С даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства кооперативу, требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными.

Согласно положениям пункта 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве целями деятельности жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного для целей, указанных в поименованной статье, являются завершение строительства многоквартирного дома или домов блокированной застройки либо здания (сооружения), предназначенного исключительно для размещения машино-мест, и предоставление в таких многоквартирном доме или домах блокированной застройки либо здании (сооружении), предназначенном исключительно для размещения машино-мест, строительство которых завершено, членам указанного кооператива жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, и (или) договоров, предусматривающих передачу машино-мест и нежилых помещений (подпункт 1).

В соответствии с подпунктом 2 пункта 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства).

Как указано в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-О, подпункт 2 пункта 8 статьи 201.10 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» предусматривает в качестве одного из требований к жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу, создаваемых для погашения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства, то, что членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства).

Данное законоположение направлено в том числе на обеспечение совместного участия участников строительства в завершении строительства объекта незавершенного строительства в рамках определенной законом формы их объединения и, рассматриваемое как само по себе, так и во взаимосвязи с иными нормами названной статьи данного Федерального закона, не препятствует отказу отдельных участников строительства от участия в передаче объекта незавершенного строительства, преобразованию их требований о передаче жилых помещений в денежные требования и их погашению в установленном законом порядке, а потому не может рассматриваться как нарушающее конституционные права заявительницы, указанные в жалобе.

Как разъяснено в пункте 3 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, на жилищно-строительный кооператив, созданный в связи с банкротством застройщика для завершения строительства за счет денежных средств, внесенных участниками долевого строительства, возлагается обязанность по принятию их в члены кооператива.

Согласно статье 21 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации» источниками формирования имущества потребительского общества являются паевые взносы пайщиков, доходы от предпринимательской деятельности потребительского общества и созданных им организаций, а также доходы от размещения его собственных средств в банках, ценных бумагах и иные источники, не запрещенные законодательством Российской Федерации (пункт 3).

Паевой фонд потребительского общества состоит из паевых взносов, являющихся одним из источников формирования имущества потребительского общества (пункт 1 статьи 23 указанного закона).

ЖСК «Доватора-46» был создан в целях защиты прав участников долевого строительства жилого дома путем завершения строительства и приобретения в интересах членов кооператива жилья на праве собственности.

Из материалов дела следует, что ФИО1 являлась участником строительства, её требования как участника строительства были включены в реестр требований кредиторов определением арбитражного суда, от своих прав как участник строительства она не отказывалась, являлась членом ЖСК, включена в реестр членов ЖСК, для завершения строительства многоквартирного дома с согласия участников долевого строительства, в том числе и ФИО1, ЖСК «Доватора-46» был передан земельный участок, а также сам объект незавершенного строительства.

Однако суд первой инстанции вышеуказанные положения закона и фактические обстоятельства дела оставил без внимания и оценки.

То обстоятельство, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «Град» и ФИО1 заключили соглашение о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ, на необоснованность заявленных ею требований не указывало.

Действительно, после расторжения договора по общему правилу обязательства сторон прекращаются (статья 407, пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По общему правилу, все требования к должнику-банкроту, во-первых, имеют денежное выражение, и во-вторых, погашаются за счет его конкурсной массы (статьи 131 и 134 Закона о банкротстве).

В то же время, в случае банкротства застройщика, требования участников строительства могут быть погашены путем передачи объекта незавершенного строительства (статья 201.10 Закона о банкротстве), путем передачи им жилых помещений (статья 201.11 Закона о банкротстве).

Жилищные права граждан относятся к одним из конституционно значимых (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации) и находящихся под особой государственной защитой (статья 2, часть 1 статьи 7 Конституции Российской Федерации).

Эти права в значительной степени реализуются через участие граждан в жилищном строительстве.

В свою очередь как следует из части 2 статьи 40 Конституции Российской Федерации органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство и создают условия для осуществления права на жилище.

Во исполнение указанных конституционных гарантий, а также для решения социальных проблем, возникших в жилищном строительстве с привлечением средств граждан, государство на федеральном уровне создало публично-правовую компанию «Фонд развития территорий», осуществляющую функции и полномочия, связанные с защитой прав и законных интересов граждан-участников строительства (физических лиц, имеющих к застройщику требования о передаче жилого помещения или денежное требование в соответствии с Законом о банкротстве).

Фонд предназначен для реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантий защиты прав и законных интересов граждан-участников строительства.

Осуществляя возложенные на него полномочия, фонд, помимо прочего, производит за счет своего имущества выплаты, финансирует мероприятия по завершению строительства многоквартирных домов (статьи 2 и 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Для решения аналогичных задач на региональном уровне в соответствии со статьями 21.1 - 21.3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ создаются и функционируют фонды субъектов Российской Федерации.

Так, в Челябинской области на основании постановления Правительства Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ № создана унитарная некоммерческая организация Фонд «Защита прав участников долевого строительства в Челябинской области».

Процедура банкротства застройщика согласно нормам параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства, имеющих к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования.

В этой связи включение при банкротстве застройщика требования участников строительства как в реестр требований кредиторов (в котором учитываются денежные требования), так и в реестр требований о передаче жилых помещений по смыслу параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве преследует один и тот же материально-правовой интерес участников строительства - получение соразмерного и пропорционального удовлетворения требований путем участия в деле о банкротстве застройщика.

Однако включение требований кредиторов в реестр требований о передаче жилых помещений не является иным способом защиты прав таких кредиторов, отличным от включения в денежный реестр требований кредиторов. Напротив, по существу реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра требований кредиторов.

Об этом, в частности, свидетельствуют как необходимость учета данных и других неденежных требований в деле о банкротстве в денежном выражении, так и порядок такого учета.

В связи с этим право выбора в данном случае принадлежит участнику строительства.

Действительно, в рамках дела о банкротстве ФИО1 заявила о включении её требования в реестр денежных требований, что было удовлетворено.

Однако ФИО1 в соответствии с договором инвестирования уплачена сумма в размере 1953000 руб. за жилое помещение площадью 46,5 кв.м, а обязательства перед ФИО1 не исполнены и условия соглашения о расторжении договора также не исполнены, денежные средства ФИО1 не возвращены.

Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей.

При этом в соответствии с соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между Фондом и ФИО29», у кооператива имеется обязанность передать Фонду помещения и (или) машино-места в завершенном строительстве объекте, в отношении которых у кооператива отсутствует обязанность по их передаче гражданам - членам кооператива.

Изложенное выше указывает на то, что не по всем указанным в соглашении № восьми квартирам общей площадью 673,8 кв.м отсутствовала обязанность по их передаче гражданам - членам кооператива, такая обязанность отсутствовала лишь по 627,3 кв.м жилых помещений (673,8 - 46,5 кв.м соразмерных площади <адрес> указанной в договоре от ДД.ММ.ГГГГ заключенном между ООО «Град» и ФИО1)

Поскольку 1953000 рублей по соглашению о расторжении договора ФИО1 возвращены не были, то право выбора требовать 1953000 рублей или 46,5 кв.м помещения в доме остается за нею.

Соответственно и вывод суда о том, что ФИО1 обязана доплатить сумму 3357306 рублей исходя из определенной в отчете стоимости квартиры за вычетом уплаченной по договору суммы является ошибочным.

Учитывая, что Фонд в направленном ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 проекте договора согласился на реализацию последней 73,9 кв.м жилого помещения (<адрес>) по цене 71758 рублей за один кв.м, но с учетом изложенного выше 46,5 кв.м из этих 73,9 кв.м не относились к жилым помещениям, по которым отсутствовала обязанность по их передаче гражданам - членам кооператива и эти 46,5 кв.м таким образом не подлежали передаче в собственность Фонда по соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, по договору № (т.1, л.д.39) покупателем подлежала оплате сумма не 3357306 рублей, а 1966169,20 рублей ((73,9 кв.м - 46,5 кв.м) х 71758 рублей).

При таких обстоятельствах в части отказа в удовлетворении заявленных ФИО1 исковых требований решение нельзя признать законным и обоснованным, в этой части оно подлежит отмене с принятием по делу нового решения о возложении на фонд обязанности заключить с ФИО1 договор купли-продажи <адрес> по цене 1966169,20 рублей.

По тем же причинам договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ между Фондом «Защита прав участников долевого строительства в Челябинской области» и ФИО2, ФИО3 не может быть признан заключенным и потому в части разрешения заявленных последними исковых требований решение суда первой инстанции является правильным.

Кроме того, указанный договор не может быть признан заключенным ещё и потому, что в силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор продажи недвижимости в силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.

ФИО2, ФИО3 не представили никаких доказательств подписания ими договора, в том числе в электронном виде, равно как и Фонд «Защита прав участников долевого строительства в <адрес>» договор с ними не подписывал.

Сам по себе выпуск сертификата электронной подписи не равносилен подписанию.

Поэтому в части отказа в удовлетворении заявленных ФИО2, ФИО3 исковых требований решение суда является правильным.

Доводы апелляционной жалобы ФИО2, ФИО3 со ссылками на ФЗ «Об электронной подписи» о том, что судом не учтен факт подписания договора специально выпущенной подписью, равно как и их ссылки на то, что проект договора содержал все существенные условия, их воля на заключение договора явствовала из обстановки, отмены решения суда в части отказа в удовлетворении заявленных ими требований не влекут.

Этими доводами не опровергается в частности тот факт, что Фонд «Защита прав участников долевого строительства в Челябинской области» договор с ФИО2, ФИО3 не подписывал

По тем же основаниям нельзя признать состоятельными доводы ФИО2, ФИО3 в апелляционной жалобе о том, что обстоятельства непреодолимой силы, на которые ссылался продавец, отсутствовали. Отсутствием таких обстоятельств также не опровергается факт того, что продавец договор не подписал, не подписали его и покупатели.

Ссылки ФИО2, ФИО3 в апелляционной жалобе на нормы гражданского законодательства о заключении договора, по существу повторяющие доводы их искового заявления, основаны на неправильном толковании закона.

Действительно, в силу пункта 2 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации, на который ссылаются податели апелляционной жалобы, оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом.

Пункт 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет, что договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Однако данное правило является общим, применительно же к сделкам с недвижимостью пункт 3 этой же статьи устанавливает, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Аналогично и пункт 3 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации, на который ссылаются податели апелляционной жалобы, действительно устанавливает, что письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса.

Но при этом пункт 4 этой же статьи закрепляет, что в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора.

Для сделок с недвижимостью такой случай предусмотрен в статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой указано, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Таким образом в статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации для сделок с недвижимостью прямо закреплено, что из всех путей заключения договора в письменной форме, перечисленных в пункте 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации, допустим лишь один - путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Поэтому же и ссылки на пункты 8-10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в апелляционной жалобе судебная коллегия также отклоняет, поскольку истолкованы содержащиеся в этих пунктах разъяснения Пленума Верховного Суда РФ подателями апелляционной жалобы неправильно.

В них (в частности в пункте 9) Пленумом Верховного Суда РФ даны разъяснении о случаях заключения договора путем обмена документами, то есть другим путем, недопустимым для сделок с недвижимостью.

По изложенным выше обстоятельствам таким образом направление Фондом проекта договора купли-продажи недвижимости правового значения не имеет, равно как и не имеет его факт выпуска электронной подписи.

Доводы ФИО2, ФИО3 в апелляционной жалобе о том, что подлежавший передаче ФИО1 объект так и не был создан, у неё нет преимущественного права на спорную квартиру перед ними, являются необоснованными, поскольку хотя бы <адрес> отношении которой ФИО1 заключила свой договор, так и не была создана, тем не менее, участниками долевого строительства было создано ЖСК, которое распределило жилое помещение в том числе ФИО1

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Советского районного суда г. Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ в части отказа в удовлетворении заявленных ФИО1 исковых требований отменить.

Принять в указанной части по делу новое решение.

Частично удовлетворить исковые требования ФИО1.

Возложить на фонд «Защита прав участников долевого строительства в <адрес>» обязанность заключить с ФИО1 договор купли-продажи <адрес> с кадастровым номером № по цене 1966169,20 рублей.

В остальной части это же решение оставить без изменения, а апелляционные жалобы ФИО1, ФИО2, ФИО3 - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Свернуть

Дело №№ 2-1339/2024

74RS0001-01-2023-006572-29

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

02 июля 2024 года город Челябинск

Советский районный суд г. Челябинска в составе:

председательствующего судьи Хабаровой Л.В.,

при секретаре судебного заседания Коростине Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Павленко ФИО18 к Фонду «Защита прав участников долевого строительства в Челябинской области», Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» о возложении обязанности заключить договор купли-продажи жилого помещения, иску Серукаевой (Бегашевой) ФИО18, Секукаева ФИО18 к Фонду «Защита прав участников долевого строительства в Челябинской области» о признании договора купли-продажи заключенным, регистрации перехода права собственности, возложении обязанности передать предмет договора,

УСТАНОВИЛ:

Павленко Н.Ю. обратилась с требованием к Фонду «Защиты прав участников долевого строительства в Челябинской области», Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» о возложении обязанности заключить договор купли-продажи жилого помещения: квартиры № с кадастровым номером (далее- КН) № общей площадью 73, 9 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> с Павленко Н.Ю., по цене 1 945 400 рублей.

Серукаева (Бегашева) В.В., Серукаев Р.Р. обратились с исковым заявлением к Фонду «Защита прав участников долевого строительства в Челябинской области» с требованием о признании заключенным договора купли-продажи № от 11 сентября 2023 года между продавцом-Фондом «Защиты прав участников долевого строительства в Челябинской области» и покупателем Серукаевым Р.Р. квартиры общей площадью 73, 9 кв.м. с КН №, расположенной по адресу: <адрес>; с требованием зарегистрировать в Едином государственном реестре недвижимости переход права собственности к Серукаеву Р.Р. на квартиру,...

Показать ещё

... общей площадью 73, 9 кв.м. с КН №, расположенную по адресу: <адрес>; обязать Фонд «Защита прав участников долевого строительства в Челябинской области» передать квартиру общей площадью 73, 9 кв.м. с КН №, расположенную по адресу: <адрес> в течение 10 рабочих дней после государственной регистрации права собственности перехода права собственности к Серукаеву Р.Р.

Определением Советского районного суда г. Челябинска от 26.04.2024 г. гражданское дело по иску Павленко ФИО18 к Фонду «Защиты прав участников долевого строительства в Челябинской области» об обязании заключить договор купли-продажи жилого помещения и гражданское дело по иску Серукаевой (Бегашевой) ФИО18, Серукаева ФИО18 к Фонду «Защиты прав участников долевого строительства в Челябинской области» о признании договора заключенным, регистрации перехода права собственности, обязании передать предмет договора, объединены в одно производство для совместного рассмотрения в связи с единым предметом исковых требований и одним и тем же составом лиц, участвующих в деле.

В обоснование иска Павленко Н.Ю. указано, что решением Арбитражного суда Челябинской области от 25.05.2016 года Общество с ограниченной ответственностью «Град» признано банкротом, в его отношении введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Найденов А.В. Определением Арбитражного суда Челябинской области от 22.07.2016 г. требования Павленко Н.Ю. включены в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «Град» в сумме 1 953 000 рублей. Определением Арбитражного суда Челябинской области от 23.05.2019 г. ЖСК «<данные изъяты>» (далее- ЖСК) передан незавершенный строительством объект- жилой дом со встроенной на 1-ом этаже автостоянкой, встроенными на 2-м этаже нежилыми помещениями, назначение жилое, площадью 1369, 8 кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства 90 %, инвентарный номер №, литера А, расположенный на земельном участке с КН №. Истец Павленко Н.Ю. является членом ЖСК «<данные изъяты>» с момента его создания. При строительстве дома на <адрес> планировалось три очереди строительства, а в итоге третья очередь не построена, в связи с чем ЖСК произвел перераспределение жилых помещений. В реестре членов ЖСК истец числилась под номером 60, за ней была закреплена квартира № по адресу: <адрес>. После сдачи дома в эксплуатацию с истцом был подписан акт приема-передачи от 29.07.2023 г. на квартиру № (по договору) или № (по ПИБ), и она обратилась за регистрацией права собственности. Однако в связи с наличием записи регистрации № в отношении квартиры № за Каримовой Р.М., истец не смогла зарегистрировать за собой право собственности за данной квартирой. Советским районным судом г. Челябинска в рамках гражданского дела № г. спорное жилое помещение было передано Каримовой Р.М., в связи с чем в целях защиты интересов участника долевого строительства Фондом Челябинской области совместно с ППК «Фонд развития территории» Павленко Н.Ю. было предложено выделить иное жилое помещение. При выборе жилых помещений из имеющихся свободных было установлено, что в данном доме отсутствуют квартиры с аналогичной площадью, как в договоре долевого участия истца, в связи с чем Павленко Н.Ю. выбрала квартиру большей площадью №40- 73,9 кв.м. Согласно письму № от 28.09.2023 г. указано, что на текущий момент ориентировочная стоимость 1 квадратного метра составляет 71 000 руб. В письме от 04.10.2023 г. было указано, что по договору долевого участия №№ от 02.06.2014 г., заключенному между нею и ООО «Град», она оплатила стоимость квартиры общей площадью по проекту 46,5 кв.м.. В реестре членов ЖСК «<данные изъяты>» она также числилась в числе ЖСК под номером 60, где также была зафиксирована принадлежащая ей квартира площадью 46,5 кв.м., то есть квадратные метры жилья были уже оплачены, в связи с чем доплата должна строиться из стоимости квадратных метров сверх уже оплаченных. Она не согласна с доплатой в размере 3 357 306 руб., полагая, что размер доплаты должен составлять 1 945 400 рублей., учитывая, что стоимость квадратного метра в 2014 году и стоимость квадратного метра в 2023 году принципиально разные, а именно, в 2014 году 42 136 руб., в 2023 году 71 000 руб. Полагает, что ее право на удовлетворение требований после передачи объекта незавершенного строительства нарушено, договор купли-продажи жилого помещения должен быть заключен исходя из стоимости 1 945 400 рублей., исходя из следующего расчета:

73,9 кв.м. – 46,5 кв.м. =27,4 кв.м. (неоплаченные квадратные метры);

27,4 кв.м. х 71 000 руб. = 1945 400 руб.

В обоснование иска Серукаева (Бегашева) В.В., Серукаев Р.Р. указали, что в июле 2023 году решили приобрести квартиру для личного проживания, в связи с чем, через сервис «Дом клик» выбрали квартиру по адресу: г. <адрес>, порядок заключения договора необходимо было осуществлять через ООО «Моя недвижимость». 28.07.2023 г. между ООО «Моя недвижимость» и Бегашевой В.В. заключен договор о предоставлении услуг по подбору, бронированию объекта недвижимости. Бегашевой В.В. оплатила выставленному счету в сумме 53 103 руб. В этот же день в адрес Бегашевой В.В. поступил отчет о снятии с продажи объекта, согласно которому объект забронирован за акцептантом. Для заключения договора купли-продажи через тот же сервис «Дом клик» Бегашевой В.В. получено одобрение ипотечного кредита для приобретения данной квартиры. 16.08.2023 г. в ее адрес направлен договор № купли-продажи жилого помещения, в соответствии с которым стоимость составила 5 310 306 руб. Собственником квартиры являлся Фонд «Защита прав участников долевого строительства в Челябинской области». Подписание и передача договором на государственную регистрацию перехода права собственности к покупателю предполагались с использованием сервиса электронной регистрации ПАО Сбербанк «Дом клик». Однако сделка не была завершена, так как под различными предлогами оформление права откладывалось. В связи с истечением срока одобрения ипотечного кредита для покупки квартиры было оформлено новое одобрение на имя Серукаева Р.Р. 11.09.2023 года в их адрес направлен договор купли-продажи с тем же номером и с теми же условиями, однако до настоящего времени договор так и не оформлен, имущество не передано. На обращение представителя истцов к ответчику, получен отказ в завершении сделки в связи с неизвестными обстоятельствами непреодолимой силы. Полагают отказ в завершении сделки незаконным и необоснованным, так как между сторонами заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым ответчик принял на себя обязательство передать в собственность истца, а истец –принять и оплатить недвижимое имущество-квартиру общей площадью 73,9 кв. м. с КН №, расположенную по адресу: <адрес>. Таким образом, ответчик, не передавая предмет договора и не совершая действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности к истцу, нарушает требования законодательства. Нарушенное право истцов подлежит восстановлению путем признания договора купли-продажи заключенным, регистрации перехода права собственности и возложения обязанности по передаче предмета договора в натуре.

Истец Павленко Н.Ю. в судебном заседании поддержала заявленные ею требования, ссылаясь на доводы искового заявления, в представленных письменных возражениях указала, что является единственным участником долевого строительства, которая до настоящего времени не получила причитающуюся ей квартиру. Фонд защиты прав дольщиков был создан в целях защиты и восстановления нарушенных прав дольщиков, но ее права на спорную квартиру никто не защитил и не восстановил по настоящее время. Согласно п. 3 ст. 201.10 ФЗ №127 от 26.10.2002 г. «О несостоятельности (банкротстве)» передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий: после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований участников строительства, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, и (или) договоров, предусматривающих передачу мащино-мест и нежилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений в многоквартирном доме, или здании (сооружении), предназначенном исключительно для размещения машино-мест или домов блокированной застройки. Для всех участников строительства жилых помещений было достаточно, оставались даже свободные помещения, которые позже Фонд оставил за собой. Павленко Н.Ю. имеет абсолютный приоритет на получение спорной квартиры по отношению к Серукаевым. Из позиции Верховного суда РФ, Конституционного суда РФ следует необходимость соблюдения равного положения граждан одной категории, получивших жилые помещения, и участник строительства, получающего жилое помещение большей площадью по причине отсутствия равнозначной замены. Перерасчет уже оплаченных квадратных метров по рыночным ценам на сегодняшний день нарушает ее право.

Представитель Павленко Н.Ю. Порхунова О.А., действующая по доверенности от 17.06.2024 г., поддержала требования своего доверителя, иск Серукаевых не признала.

Истцы Серукаева (Бегашева) В.В., Серукаев Р.Р. в суд при надлежащем извещении не явились, просили рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель Серукаевой (Бегашевой) В.В., Секукаева Р.Р. - Оводова Е.А., действующая по ордеру от 07.02.2024 г., поддержала требования своих доверителей, не согласилась с иском Павленко Н.Ю., полагая, что право последней на спорную квартиру не закреплено ни в каких документах.

Представитель ответчика Фонда «Защиты прав участников долевого строительства в Челябинской области» Хасанова Е.С. по доверенности № 150/1 от 30.05.2023 г. возражал против удовлетворения требований Павленко Н.Ю., Серукаевых, поддержала письменные возражения, согласно которым требования Павленко Н.Ю. не подлежащими удовлетворению ввиду следующего: под. «з» п. 3 Постановления Правительства РФ от 19.11.2021 г. №1977 закреплено право ППК Фонда самостоятельно определять цену реализации жилого и нежилого помещения, машино-места в размере не ниже рыночной стоимости, определенной на основании отчета об оценке, подготовленного в соответствии с требованиями ФЗ « Об оценочной деятельности в РФ», а также обязанность ППК Фонда не заключать сделки, направленные на отчуждение указанных объектов, в которых цена определена в размере ниже указанной рыночной стоимости. Жилое помещение № являлось свободным от прав третьих лиц, в отношении данной квартиры договоры долевого участия не заключались, в связи с чем, в силу п. 1 ст. 218 ГК РФ Фонд обеспечил регистрацию права собственности Фонда Челябинской области (№ от 27.07.2023). Исходя из смысла п. 2 ст. 209 ГК РФ Фонд наделен возможностью определения судьбы своего имущества. У Фонда отсутствует обязанность по передаче жилого помещения истцу, так как свои обязательства по завершению строительства жилого дома Фонд выполнил и передал по акту приема-передачи жилые помещения ЖСК «<данные изъяты>». Нормами действующего законодательства не установлен расчет, на основании которого доплата должна исходить из стоимости ранее оплаченных квадратных метров, как утверждает истец. Таким образом, Фонд не находит оснований, позволяющих реализовать жилое помещение за цену, которая является ниже рыночной стоимости.

Представитель ответчика Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» (далее- ППК «Фонд развития территорий») в судебном заседании участия не принимал, извещен своевременно, надлежащим образом, выразил свою позицию в письменном отзыве, где указал, что с расчетом Павленко Н.Ю. не согласен, так как не учтены обязательные характеристики объекта. В соответствии с п. 3.3.1 договора инвестирования от 02.06.2014 г. площадь первоначального жилого помещения № составляет 45,1 кв. м., при этом дополнительно площадь балкона по проекту с понижающим коэффициентом 0,3 составляет 1,4 кв.м., общая площадь квартиры составляет 46, 5 кв.м. Таким образом, при расчете истцом не учтена общая площадь жилого помещения №, которая составляет 107,2 кв.м., согласно выписке их технической документации (приложение №1), поскольку в указанном помещении расположена лоджия площадью 4,6 кв.м., а также терраса площадью 103,2 кв.м. с индивидуальным выходом из квартиры. Площадь квартиры № с применением понижающего коэффициента для летних помещений (лоджия 0,5; терраса 0,3) равна 107,2 кв.м., из которых: жилая площадь= 38,90 кв.м.; вспомогательная площадь=35,00 кв.м.; лоджия=4,6 кв.м. х коэф. 0,5=2,3 кв.м.; терраса=103,2 кв.м х коэф. 0,3=31,0 кв.м; 38,9+35,0+2,3+31,0=107,2 кв.м. Исходя из изложенного, Фонд полагает, что правильный расчет должен выглядеть следующим образом: приведенная площадь №40= 107,2 кв.м.; приведенная площадь №140= 46,5 кв.м.; неоплаченная площадь 60,7 кв.м. То есть, сумма по неоплаченным квадратным метрам составляет: 60,7 кв.м. х 71 000 руб.= 4 361 780 руб. 60 коп. При этом Фонд не возражает против заключения договора на основании разницы между итоговыми стоимостями квартир, поскольку согласно отчету об оценке от 03.07.2023 №№ текущая стоимость квартиры №40 составляет 5 310 306 руб. 00 коп. Таким образом, доплата составит: 5 310 306 руб. 00 коп.-1 953 000 руб. 00 коп.=3 357 306 руб. 00 коп.. в связи с чем, просит отказать Павленко Н.Ю. в удовлетворении требований в полном объеме.

Представитель третьего лица Жилищно-строительный кооператив «<данные изъяты>» (далее -ЖСК «<данные изъяты>») в лице председателя Гармаш Н.А. поддержала иск Павленко Н.Ю,, представила письменном отзыве, согласно которому в данном случае имеет место нарушение прав Павленко Н.Ю. на удовлетворение требований после передачи объекта незавершенного строительства, поскольку, во-первых, все члены ЖСК уже более года живут в полученных квартирах, а истец вынуждена ждать, тратить собственные средства на судебные разбирательства, во-вторых, все члены ЖСК удовлетворили свои требования посредством предоставления квадратных метров, указанных в договорах долевого участия к ООО «Град», а для Павленко Н.Ю. фонд предлагал невыгодный вариант. Является заключение договора купли-продажи жилого помещения между Фондом и Павленко Н.Ю. исходя из стоимости 1 945 400 рублей. Представленный расчет Фонда ущемляет право одного из членов ЖСК. Полагала возможным заключить договор купли-продажи жилого помещения: квартиры № с Павленко Н.Ю. по цене 1 945 400 рублей.

Представители третьих лиц Управление Росреестра по Челябинской области, ООО «Моя Недвижимость» в суд не явились, извещены.

Принимая во внимание, что участвующие в деле лица извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ признал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав мнение участников судебного разбирательства, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований как Павленко Н.Ю., так и Серукаевых.

Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Челябинской области от 25.05.2016 г. ООО «Град» признано банкротом, введена процедура конкурсного производства, при этом конкурсным управляющим утвержден Найденов ФИО18.

02.06.2014 г. между Павленко Н.Ю. и ООО «Град» заключен договор инвестирования №, исходя из условий которого Павленко Н.Ю. обязуется передать ООО «Град» денежные средства в размере 1 953 000 руб. 00 коп., а ООО «Град» использует предоставленные денежные средства и в последующем передает в собственность Павленко Н.Ю. жилое помещение-квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 22.07.2016 г. требования Павленко Н.Ю. включены в реестр требований кредиторов должника.

Мероприятия по завершению строительства многоквартирного жилого дома, принадлежащего ЖСК «<данные изъяты>» осуществлялось Фондом «Защита прав участников долевого строительства в Челябинской области» за счет финансовых средств в том числе Фонда развития территорий.

В дальнейшем между Фондом «Защита прав участников долевого строительства в Челябинской области» и ППК Фондом был заключен агентский договор для реализации свободных помещений в спорном жилом доме, по условиям этого договора представители ППК Фонда действовали от имени Фонда Челябинской области в целях продажи помещений в указанном доме.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 20.05.2019 г. ЖСК «<данные изъяты>» передан незавершенный строительством объект-жилой дом со встроенной на 1-ом этаже автостоянкой, встроенными на 2-м этаже нежилыми помещениями, площадью 1369, 8 кв.м.

В ходе регистрации прав Павленко Н.Ю. на квартиру №№ выяснилось о заключении 25.10.2012 г. договора участия в долевом строительстве между Каримовой Р.М. и ООО «Град», в связи с чем последней было отказано в регистрации прав (уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области об отказе в государственной регистрации прав от 29.05.2023 г.).

24.07.2023 г. Павленко Н.Ю. обратилась в Фонд «Защита прав участников долевого строительства в Челябинской области» с требованием о предоставлении жилого помещения, на что получила от Фонда перечень свободных жилых помещений, выбрав квартиру № общей площадью 73,9 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена положениями ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Из данной нормы следует, что обязанность заключить договор должна быть прямо установлена законом либо договором.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В Постановлении от 22 июня 2017 года N 16-П Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что с жилым помещением связаны не только конституционно значимые имущественные интересы гражданина, но и гарантии права на жилище, закрепленные статьей 40 Конституции Российской Федерации. Заключение договоров с целью приобретения жилого помещения, в том числе посредством участия в долевом строительстве, может быть направлено на удовлетворение не только жилищных потребностей гражданина, но и его экономических интересов (сбережение денежных средств, формирование имущественной базы для дальнейшего получения дохода от сдачи жилья внаем и т.д.), притом что жилым помещением достаточной площади он уже обеспечен. Тем не менее участие в долевом строительстве выступает прежде всего формой реализации гражданами своего интереса в обеспечении личной потребности в жилище. При этом гарантированность права на жилище при участии в долевом строительстве, в силу значимости жилища для граждан, является важным фактором доверия к действиям публичной власти, так как, несмотря на частноправовой характер соответствующих отношений, возникновение тяжелой жизненной ситуации вследствие неисполнения застройщиком обязательств дает основания для упрека в недостаточном принятии государством мер для защиты интересов граждан. Этим объективно, исходя из предписаний статей 7 и 75.1 Конституции Российской Федерации, обусловлена возможность установить в регулировании отношений в области долевого строительства (в том числе в связи с банкротством застройщика) приоритет удовлетворения интересов граждан, приобретающих таким путем жилые помещения или машино-места и нежилые помещения площадью не более семи квадратных метров, которые приобретаются в основном для использования вместе с жилым помещением.

В соответствии с п. 1 ст. 201.15.1 ФЗ от 26.10.2002 г. №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем. В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений.

В свою очередь, Федеральный закон от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" определяет порядок создания, правовое положение, цели деятельности, функции, полномочия и порядок управления деятельностью Фонда, который представляет собой унитарную некоммерческую организацию, созданную для осуществления функций и полномочий публично-правового характера, предусмотренных данным Федеральным законом. Учредителем Фонда является Российская Федерация, а к целям его деятельности относится в том числе содействие реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантий защиты прав и законных интересов граждан - участников строительства, включая участников долевого строительства, членов жилищно-строительных кооперативов, имеющих требования о передаче жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений (статьи 2 и 3 данного Федерального закона). Имущество Фонда формируется за счет имущественных взносов Российской Федерации, имущества юридических лиц, правопреемником которых он является, компенсационного фонда, а также имущества, приобретенного за счет имущественных взносов Российской Федерации, инвестирования временно свободных средств, добровольных имущественных взносов, в том числе публично-правовых образований, доходов, полученных Фондом от своей деятельности, и иных не запрещенных законом поступлений (статья 4 данного Федерального закона).

Сама же применяемая при урегулировании обязательств застройщика перед участниками строительства передача его имущества и связанных с ним обязательств, в свое время введенная в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)», представляет собой, по сути, реабилитационный план по созданию механизма исполнения обязательств застройщика-должника перед, прежде всего, гражданами, внесшими денежные средства за жилые помещения, направленный не на продажу недостроенного дома и соответствующего земельного участка (или прав на него) и распределение полученной суммы между кредиторами, как это обычно происходит в процедуре банкротства, а на завершение строительства новым застройщиком вне зависимости от иных результатов дела о банкротстве и передачу этим новым застройщиком участникам долевого строительства помещений в доме (Постановление Конституционного Суда РФ от 21.07.2022 г. №34-П «По делу о проверке конституционности частей 14 и 17 статьи 16 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Пункт 1 статьи 201.15-1 ФЗ №127 в числе прочего устанавливает, что при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который становится приобретателем и в качестве встречного представления исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений (абзац первый), а приобретателем может быть публично-правовая компания "Фонд развития территорий" или соответствующий фонд субъекта Российской Федерации на основании принятого ею или им решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства (абзац шестой)

Подпунктом 3 пункта 1 статьи 201.1 ФЗ №127, устанавливалось, что требование о передаче жилого помещения - это требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме или жилого помещения (части жилого дома) в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков, которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию.

Согласно части 9 статьи 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании данного Федерального закона, применяются - с учетом установленных им особенностей - положения ГК РФ и Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

По смыслу правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации (постановления от 16 мая 2000 года N 8-П, от 15 февраля 2016 года N 3-П и др.) права требования и законные интересы кредиторов в рамках конкурсного производства в процедуре банкротства подлежат защите в соответствии со статьей 35 Конституции Российской Федерации. В то же время это не означает, что размер полученного каждым из кредиторов в процедуре банкротства будет равен и даже сопоставим с размером его требований, так как начало процедуры банкротства связано именно с нехваткой ресурсов для расчетов с кредиторами. Именно на понимании ограниченности таких ресурсов основано все правовое регулирование механизма банкротства.

При этом необходимость защиты имущественных прав залоговых кредиторов, не являющихся по смыслу ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» участниками строительства, не предполагает ущемления прав лиц, являющихся таковыми. В рамках банкротных процедур законодатель - исходя из положений статьи 7 (часть 1) Конституции Российской Федерации о том, что политика России как социального государства направлена на создание условий для достойной жизни и свободного развития человека, а также ее статьи 75.1 об экономической и социальной солидарности - может вводить регулирование, влекущее приоритетное удовлетворение требований тех или иных категорий кредиторов. Он вправе установить и особенности удовлетворения требований залоговых кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства.

Само по себе прекращение обеспечительного правоотношения (залога) не влечет прекращения основного, и кредиторы, включая залоговых, сохраняют возможность удовлетворения своих требований за счет иного имущества, входящего в конкурсную массу застройщика, в общей процедуре его банкротства с учетом очередности удовлетворения требований кредиторов, в том числе путем привлечения контролирующих должника лиц к субсидиарной ответственности. Вместе с тем реальное удовлетворение требований в этой ситуации зависит от достаточности имущества застройщика-банкрота. По общему правилу при передаче объекта незавершенного строительства для таких залоговых кредиторов предусмотрена возможность получить удовлетворение своих требований в пропорциональном соотношении за счет внесенных участниками строительства или же третьим лицом на специальный счет денежных средств в размере, достаточном для погашения требований указанных кредиторов.

У лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами застройщика, перед которыми у фонда, действующего в целях защиты прав граждан - участников долевого строительства, не возникли обязательства по предоставлению помещений, в связи с прекращением залога возникает право требования к фонду, ставшему приобретателем прав застройщика на соответствующее имущество, в размере основной суммы задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, без возобновления начисления процентов, но не более - совокупно по всем лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами, - стоимости предмета залога на день принятия решения суда о передаче соответствующего имущества.

Суд при рассмотрении настоящего дела должен учитывать, что действующим законодательством не предусмотрена возможность лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами, определять порядок завершения строительства, привлечение подрядчиков, устанавливать начальную стоимость помещений для продажи, устанавливать сроки реализации объектов, в связи с чем, заявление о понуждении Фонда установить конкретный заявленный истцом размер стоимости жилого помещения, подлежит отклонению.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 33 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 (ред. От 22.06.2021 г.) «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушения обязательств» при предъявлении кредитором иска об исполнении должником обязательства в натуре суд, исходя из конкретных обстоятельств дела, должен определить, является ли такое исполнение объективно возможным. При этом, разрешая вопрос о допустимости понуждения должника исполнить обязанность в натуре, суд обязан учитывать не только положения ГК РФ, иного закона или договора, но и существо соответствующего обязательства.

Действительно, Павленко Н.Ю. внесла сумму в стоимость выбранного жилья, однако суд не может согласиться с ее расчетом стоимости жилого помещения, принимая во внимание представленный стороной ответчика отчет об оценке от 03.07.2023 №№, выполненный специалистом, из которого следует, что текущая стоимость квартиры № составляет 5 310 306 руб. 00 коп.

Площадь квартиры №№ составляет 46,5 кв.м., площадь квартиры № составляет 107,2 кв.м., то есть разница в квадратных метрах составляет 60, 7 кв.м.

Исходя из указанных площадей, суд полагает верной доплату за неоплаченные квадратные метры. в следующем размере:

5310306 руб. 00 коп.- 1953000 руб.00 коп=3 357 306 руб. 00 коп.

Принимая во внимание, что расчет стоимости квартиры, на которую претендует Павленко Н.Ю., выполнен ею не верно, в удовлетворении ее требований следует отказать.

Разрешая заявленные требования Серукаевой (Бегашевой) В.В., Серукаева Р.Р., суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, 28.07.2023 г. между Бегашевой В.В. и ООО «Моя недвижимость» был заключен договор о предоставлении услуг по подбору, бронированию объекта недвижимости через сайт «Дом клик». При этом Бегашева В.В. произвела оплату по данному договору в размере 53103 рублей. Через сайт «Дом клик» Бегашева В.В. получила одобрение ипотечного кредита для приобретения выбранной и указанной ею квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>.

16.08.2023 г. в адрес Серукаевых направлен договор купли-продажи жилого помещения №№, по которому стоимость квартиры была указана 5 310 306 рублей. Собственником квартиры по договору указан Фонд «Защита прав участников долевого строительства в Челябинской области». Однако договор не был подписан и регистрация перехода права собственности к покупателю не совершена, их осуществление предполагалось также с использованием сервиса электронной регистрации ПАО Сбербанк Дом клик». В ответ на письменные обращения получен ответ о невозможности закончить регистрацию сделки в связи с обстоятельствами непреодолимой силы.

Таким образом, волеизъявление продавца на продажу спорной квартиры до настоящего времени не получено, в то время как стороны свободны в заключении договора (ст. ст. 421 ГК РФ).

Как указывает представитель Фонда «Защита прав участников долевого строительства в Челябинской области», спорная квартира № в перечень свободных квартир не входила и не подлежала продаже, в связи с чем представленный договор купли-продажи №№ Фондом Челябинской области не был согласован, не был заключен в установленном законом порядке, в связи с чем не несет никаких прав и обязанностей сторон друг перед другом.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Исходя из положений ст. 434 и 550 ГК РФ в их взаимосвязи, договор купли-продажи недвижимости может быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Судом же установлено, что стороны не подписали единый договор купли-продажи квартиры.

Как следует из абз. 2 ст. 550 ГК РФ, несоблюдения простой письменной формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность. Аналогичное положение закрепляет п. 2 ст. 550 ГК РФ - в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

Таким образом, ввиду отсутствия подписанного сторонами единого договора купли-продажи квартиры, он не может порождать какие-либо права и обязанности сторон, в связи с чем требования Серукаевой (Бегашевой) В.В., Секукаева Р.Р. также не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Павленко ФИО18 о возложении обязанности на Фонд «Защита прав участников долевого строительства в Челябинской области» и Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» заключить договор купли-продажи жилого помещения – квартиры № с КН № площадью 73,9 кв.м., расположенной по адресу <адрес> по цене 1 945 400 руб. отказать.

В удовлетворении исковых требований Серукаевой (Бегашевой) ФИО18, Секукаева ФИО18 о признании заключенным договора купли-продажи от 11 сентября 2023 года между Фонду «Защита прав участников долевого строительства в Челябинской области» и Серукаевым ФИО18 квартиры с КН № площадью 73,9 кв.м., расположенной по адресу г<адрес> зарегистрировать в Едином государственном реестре недвижимости переход права на Серукаева ФИО18, возложении обязанности на Фонд «Защита прав участников долевого строительства в Челябинской области» передать квартиру с КН № по адресу г<адрес> в течение 10 дней после государственной регистрации перехода права собственности к Серукаеву Р.Р,, отказать.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Советский районный суд города Челябинска в течение месяца с момента его принятия в окончательной форме.

Председательствующий: Л.В.Хабарова

Мотивированное решение изготовлено 09 июля 2024 г.

Судья Л.В. Хабарова

Свернуть