Шабатаева Ирина Исаковна

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Дербент 09 ноября 2012 г.

Дербентский городской суд в составе: председательствующего - судьи Гаджиева Д.А., при секретаре Бекшиевой А.М., с участием прокурора Джабраилова М.Д., с участием представителя истицы Зайнутдиновой Б.Б. - Мухтарова Ш., ответчиков Шабатаевой И.И., Гусейнова Д.З., Азимовой И.А., Ахмедхановой Н.М., Зиярова Я.З., Зияровой Ш.А., представителя Сефербекова Р.К. и Сефербековой Н.Н. - Сефербекова К.В., их представителя адвоката Абдулкеримовой А.А., представителя Загирова Ф.З. - адвоката Адилова Э., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Зайнутдиновой Беслерханум Багавитдиновны к Сефербекову Руслану Кайфулаевичу, Шабатаевой Ирине Исаковне, Гусейнову Давуду Загировичу, Азимовой Изефат Абдурахмановне, Гамзатовой Пирдаус Магомедсаидовне, Ахмедхановой Наиде Магомедовне, Зиярову Япону Зияровичу, ТСЖ «Феникс» об устранении препятствий в пользовании принадлежащим ей имуществом, о выселении из квартир Сефербекова Р.К. и Зиярова Я.З. со всеми членами семьи, о признании ничтожными договоров о долевом участии в строительстве жилья; встречному иску Сефербекова Р.К., Шабатаевой И.И., Гусейнова Д.З., Азимовой И.А., Гамзатовой П.М., Ахмедхановой Н.М., Зиярова Я.З. о признании права собственности на долю в виде квартиры в коттеджах, расположенных по <адрес изъят> в г.Дербенте,

УСТАНОВИЛ:

Зайнутдинова Б.Б. обратилась в суд с иском Сефербекову Р.К., Шабатаевой И.И., Гусейнову Д.З., Азимовой И.А., Гамзатовой П.М., Ахмедхановой Н.М., Зиярову Я.З. об устранении препятствий в пользовании ...

...земельным участком по <адрес изъят> в г. Дербенте и построенными на нём коттеджами.

В ходе судебного разбирательства Зайнутдинова Б. дополнила свои исковые требования требованиями о признании ничтожными договоров о долевом участии в строительстве жилья, заключенных ТСЖ «Феникс» с: Шабатаевой И.И. от 15.01.2004г.; Ахмедхановой Н.М. от 12.04.2004г.; Гусейновым Д.З. от 07.01.2005г.; Азимовой И.А. от 22.01.2005г.; Гамзатовой П.М. от 31.03.2005г.; Сефербековым Р.К. от 05.06.2005г.; Зияровым Я.З. от 27.08.2005г. и от 24.07.2007г.

Сефербеков Р.К., Шабатаева И.И., Гусейнов Д., Азимова И.А., Гамзатова П., Ахмедханова Н., Зияров Я.З. обратились к Зайнутдиновой Б. и ТСЖ «Феникс» в лице Загирова Ф. со встречным иском о признании за ними права собственности на квартиры в коттеджах: Шабатаева И.И. - коттедж <номер изъят>-й этаж, Зияров Я. - коттедж <номер изъят>-й этаж и коттедж <номер изъят> четвертый этаж, Ахмедханова Н.М. - коттедж <номер изъят>-й этаж, Сефербеков Р.К. - коттедж <номер изъят>-й этаж, Гамзатова П.М. - коттедж <номер изъят>-й этаж, Азимова И. - коттедж <номер изъят>-й этаж, Гусейнов Д.З. - коттедж <номер изъят>-й этаж и права пользования земельным участком для обслуживания указанных коттеджей.

В ходе судебного разбирательства ответчики изменили свои встречные исковые требования и просят признать за каждым из них права собственности на долю в объектах незавершенного строительства - коттеджах в виде соответствующей квартиры.

В судебном заседании представитель Зайнутдиновой Б. - Мухтаров Ш. исковые требования своей доверительницы поддержал и пояснил, что Зайнутдиновой Б. на праве собственности принадлежит земельный участок, расположенный в <адрес изъят> с кадастровым номером <номер изъят> (свидетельство о государственной регистрации права серия <номер изъят> от 11.10.2004г.). В 2005 году между Зайнутдиновой Б. и Загировым Ф.З., имевшим на тот момент необходимую разрешительную документацию на ведение строительных работ, достигнуто устное соглашение о строительстве на указанном участке пяти коттеджных домов как на деньги Зайнутдиновой Б., так и на деньги Загирова Ф. По окончанию строительства она была намерена реализовать квартиры и рассчитаться с Загировым Ф. полностью. Разрешение на строительство на указанном участке коттеджных домов 04.03.2005г. Зайнутдинова Б. получила на свое имя, чтобы подстраховаться от возможного мошенничества со стороны Загирова Ф., хотя Загиров Ф. предлагал получить его на свое имя. В связи с нехваткой средств, строительство затянулось, и на 2011г. было построено всего четыре коттеджа из пяти. За это время Зайнутдиновой Б. было выплачено Загирову Ф. более 4 миллионов рублей деньгами и стройматериалом. В 2011 году Загиров Ф. исчез и в отношении него возбуждено уголовное дело за мошенничество в крупных размерах, и он объявлен в розыск. В то же время Загиров Ф. успел реализовать по подложным документам, не принадлежавшие ему квартиры в коттеджах. Договора, заключенные между ответчиками и ТСЖ «Феникс» являются ничтожными, ни один из договоров не прошел государственную регистрацию. Просит удовлетворить требования в полном объеме, а встречные исковые требования оставить без удовлетворения.

Шабатаева И.И., Гусейнов Д.З., Азимова И.А., Ахмедханова Н.М., Зияров Я.З., Зиярова Ш., представитель Сефербекова Р.К. и Сефербековой Н. - Сефербеков К., представитель Гамзатовой П.М. - Абдулкеримова А. исковые требования Зайнутдиновой Б. не признали, а свои встречные требования поддержали, и пояснили, что в период с 15.01.2004г. по 24.07.2007г. ими с ТСЖ «Феникс» в лице Загирова Ф. были заключены договора долевого участия в строительстве жилья - коттеджных домов на земельном участке, расположенном по адресу г. Дербент, <адрес изъят>. Между тем, ТСЖ «Феникс» свои обязательства по договорам не выполнило, строительство указанных домов не завершило, большинство объектов на момент прекращения строительства представляли собой каркасы зданий без внутренних стен и перегородок. Ими за счет собственных средств соответствующие квартиры были доведены до состояния, пригодного для проживания, сделан ремонт, подключены сети электро-, газо- и водоснабжения. Доводы истицы об осуществлении строительства за ее счет ничем не подтверждаются. Летом 2012г. к ним обратился сын истицы ФИО24 с требованием оплатить ему 9 миллионов рублей за участок, на котором выстроены коттеджи. До того он ни разу к ним не обращался. На момент заключения договоров Загиров Ф. утверждал, что все документы в порядке, и что строительство ведется на законных основаниях, не доверять ему не было причин, поскольку он строился по всему городу. Однако истица не предъявляла к ним требования в то время, когда только шло строительство коттеджей на их деньги, когда Загиров Ф. не был объявлен в розыск. Сефербековы и Зияровы проживают в своих квартирах с 2007г. Предусмотренные указанными договорами взносы ими внесены с учетов перерасчетов и степени готовности квартир. Просят требования Зайнутдиновой Б. оставить без удовлетворения, а их встречные требования удовлетворить.

Председатель ТСЖ «Феникс» Загиров Ф.З., будучи надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явился, с заявлением об отложении судебного разбирательства, с указанием причин неявки, не обращался.

В судебном заседании установлено, что Загиров Ф.З. объявлен в розыск, в связи с чем, в соответствии со ст.50 ГПК РФ, суд привлек к участию в деле и назначил в качестве его представителя адвоката Адилова Э.А., оставивший разрешение дела на усмотрение суда.

Изучив материалы дела, заслушав доводы сторон, допросив свидетелей, суд пришел к выводу о необходимости в удовлетворении требований истицы Зайнутдиновой Б.Б. отказать, удовлетворив встречный иск по следующим основаниям.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 11 октября 2004г. серии <номер изъят> Зайнутдиновой Б.Б. принадлежит на праве собственности земельный участок площадью 0,14 га, расположенный по адресу: <адрес изъят>.

Из искового заявления и показаний представителя истицы следует, что между ней и Загировым Ф. (он же председатель ТСЖ «Феникс», он же ИП Загиров Ф.) в 2005 году достигнута устная договоренность об осуществлении строительства на принадлежащем ей участке с кадастровым номером <номер изъят> пяти коттеджей. По указанной договоренности строительство должно было осуществляться на средства как Зайнутдиновой, так и на средства Загирова, а после продажи квартир предполагалось произвести окончательный расчет между сторонами.

В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора в случае неясности их буквального значения условия договора устанавливаются судом путем их сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При этом судом должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели заключения договора, для чего судом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая последующее поведение сторон.

В случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества.

Изучив фактические обстоятельства дела, а именно предоставление земельного участка для осуществления застройки и последующей реализации жилых помещений, получение разрешения на строительство на имя истицы (осуществление истицей действий, направленных на достижение результата совместной деятельности), фактическое осуществление строительства, суд приходит к выводу о заключении Зайнутдиновой с Загировым Ф. (он же председатель ТСЖ «Феникс», он же ИП Загиров Ф.) договора простого товарищества (совместной деятельности).

Земельный участок приобретен Зайнутдиновой Б.Б. по договору купли-продажи от 02.09.2004г. Право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.10.2004г. Постановлением главы администрации МО «Городской округ «Город Дербент» от 04.03.2005г. <номер изъят> Зайнутдиновой Б.Б. дано разрешение на строительство на принадлежащем истице земельном участке с кадастровым номером <номер изъят>, расположенном в <адрес изъят>, коттеджных домов. В исковом заявлении Зайнутдиновой Б.Б. указано, что разрешение на строительство получено ею после достижения договоренности с Загировым Ф.З. об осуществлении строительства в целях исключения «возможного мошенничества» с его стороны.

Как следует из выписок из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (далее - ЕГРИП) и Единого государственного реестра юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ) Загиров Ф. (ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт серии <номер изъят>, выданный ДД.ММ.ГГГГ Дербентским ОВД, ИНН <номер изъят>) зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя ДД.ММ.ГГГГ Запись об образовании ТСЖ «Феникс», председателем которого является Загиров Ф. (ДД.ММ.ГГГГг.р., паспорт серии <номер изъят>, выданный ДД.ММ.ГГГГ Дербентским ОВД, ИНН <номер изъят>) и от имени которого он вправе действовать без доверенности внесена в ЕГРЮЛ ДД.ММ.ГГГГ Таким образом, в период, когда между Зайнутдиновой Б.Б. и Загировым Ф.З. была достигнута договоренность об осуществлении строительства последний мог действовать и как председатель ТСЖ «Феникс», и как ИП Загиров. В связи с тем, что истицей каких-либо письменных доказательств, подтверждающих субъектный состав и содержание достигнутых договоренностей, не представлено, её довод о заключении договора с ИП Загировым, а не с ТСЖ «Феникс» не может быть принят судом во внимание как допустимое доказательство по делу.

Из показаний допрошенного в судебном заседании свидетеля ФИО23, работавшей главным бухгалтером и в ТСЖ «Феникс» и у ИП Загирова Ф. следует, что строительство спорных коттеджей осуществлялось ИП Загировым в качестве подрядчика, заказчиком при этом выступало ТСЖ «Феникс». Указанное подтверждается следующим. Согласно выписке из ЕГРИП ИП Загировым Ф. осуществлялись следующие виды экономической деятельности: производство общестроительных работ по возведению зданий (код ОКВЭД 45.21.1), производство общестроительных работ по строительству прочих зданий и сооружений, не включенных в другие группы (код ОКВЭД 45.21.6). Согласно выписке из ЕГРЮЛ основным видом экономической деятельности ТСЖ «Феникс» является управление эксплуатацией жилого фонда (код ОКВЭД 70.32.1).

Судом установлено, что для строительства указанных коттеджей Загиров Ф. привлекал денежные средства ответчиков по основному иску, заключив с ними договора о долевом участии в строительстве жилья.

В соответствии с ч.1 ст.1044 ГК РФ при ведении общих дел каждый товарищ вправе действовать от имени всех товарищей, если договором простого товарищества не установлено, что ведение дел осуществляется отдельными участниками, либо совместно всеми участниками договора простого товарищества. Факт установления заключенным между истицей и Загировым Ф. (ТСЖ «Феникс») договором особого порядка ведения дел (отдельным участником либо совместно всеми участниками) какими-либо доказательствами по делу не подтверждается. При предъявлении иска истицей указано, что строительство спорных коттеджных домов осуществлено с целью их «реализации», при этом установление указанной договоренностью определенного порядка продажи квартир какими-либо доказательствами не подтверждаются.

Как установлено судом на момент заключения указанной договоренности Зайнутдинова Б.Б. не имела статус индивидуального предпринимателя.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В период заключения первых договоров об участии в долевом строительстве, осуществляемом ТСЖ «Феникс», действовал Федеральный закон от 15.06.1996 №72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (в ред. Федеральных законов от 30.12.2001 N 196-ФЗ, от 21.03.2002 N 31-ФЗ) (далее - Закон о ТСЖ). В соответствии со ст.1 указанного закона товарищество собственников жилья - некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом. Кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. В ч.6 ст.21 Закона о ТСЖ во вновь создаваемых кондоминиумах образуются товарищества собственников жилья в соответствии с главой VI указанного Федерального закона. В соответствии с ч.2 ст.29 Закона о ТСЖ товарищество может получать в бессрочное пользование либо получать или приобретать в собственность земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации (указанная норма продублирована в п.3 ч.2 ст.137 ЖК РФ, вступившего в силу с 01.03.2005г.); осуществлять в соответствии с градостроительными нормами и правилами застройку на прилегающем и выделенных земельных участках; совершать иные действия и заключать сделки, отвечающие целям и задачам товарищества. В соответствии со ст.26 указанного закона товарищество считается организованным с момента его государственной регистрации в соответствии с порядком, определяемым законом о регистрации юридических лиц. В соответствии со ст.5 Федерального закона от 29.12.2004г. №189-ФЗ «О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации» к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных указанным Федеральным законом. Нормам о товариществах собственников жилья, содержащимся в Жилищном кодексе Российской Федерации, законодателем обратная сила не придавалась. Таким образом, заключая с ответчиками оспариваемые Зайнутдиновой Б. договоры ТСЖ «Феникс» действовало в пределах правоспособности, установленной законом.

Доводы истца о несоответствии оспариваемых договоров Федеральному закону от 30.12.2004г. N 214-ФЗ, не могут быть приняты судом во внимание как основание для признания указанных сделок ничтожными. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Федеральный закон N214-ФЗ), принятый Госдумой ФС РФ 22.12.2004 г., вступил в силу с 01.04.2005 года. Законом не предусмотрена государственная регистрация ранее заключенных договоров, которые бы по своему предмету и содержанию обязательств сторон соответствовали признакам договора участия в долевом строительстве, предусмотренного ст.4 Федерального закона N214-ФЗ. Разрешение на строительство получено истицей 04.03.2005г., т.е. до вступления в силу указанного Федерального закона. В соответствии с ч.2 ст.27 закона №214-ФЗ действие указанного Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу указанного Федерального закона (см. ответ на вопрос 25 Обзора законодательства и судебной практики Верховного суда Российской Федерации, утвержденный постановлениями Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 4, 11 и 18 мая 2005 г.).

Кроме того, в действиях истицы имеются признаки злоупотребления правом. Так, требования о признании договоров недействительными, заявлены ею по истечении более 7 лет со дня начала строительства и более 4-х лет со дня заключения последнего договора. Семья Зияровых проживает в квартире на 2-м этаже коттеджа №<номер изъят> с 2007 года, семья Сефербековых проживает в квартире на 3-м этаже коттеджа №<номер изъят> с 2007 года, требование об их выселении заявлены лишь через 5 лет со дня заселения.

Из показаний допрошенного в судебном заседании свидетеля ФИО21, бывшей собственницы земельного участка, осуществлявшей в последующем по договору с ТСЖ «Феникс» охрану находящихся на нем строений и материальных ценностей, установлено, что договоренность о продаже земельного участка была достигнута ею с сыном истицы ФИО24. Последний в дальнейшем периодически появлялся на месте строительства. Однако распоряжения рабочим, в том числе в присутствии ФИО24, отдавал Загиров Ф.З. Из показаний ФИО22 (кассир ТСЖ «Феникс» и ИП Загиров) и ФИО23 (главный бухгалтер ТСЖ «Феникс» и ИП Загиров) следует, что ФИО24 периодически приходил в офис ТСЖ «Феникс», однако какие-либо денежные средства ни он, ни его мать не вносили. ФИО23 также показала, что в счет оплаты за земельные участки, предоставленные Зайнутдиновыми для осуществления строительства, Загиров Ф.З. предоставлял им квартиры в строящихся домах, а также передавал денежные средства. По поручению Загирова Ф.З. был заведен журнал, в котором отражалась задолженность Загирова Ф.З. перед ФИО24, не погашенная предоставленными квартирами, и под роспись в котором ФИО24 получал денежные средства. При увольнении ФИО23 указанный журнал был передан вновь назначенному бухгалтеру. При этом еще до увольнения в апреле 2009 года задолженность Загирова Ф.З. (ТСЖ «Феникс», ИП) перед ФИО24 за предоставленные для строительства земельные участки, в том числе по <адрес изъят>, была погашена.

При надлежащем осуществлении прав собственника Зайнутдинова Б.Б. знала и не могла не знать как об осуществлении на принадлежащем ей участке строительства, так и о заселении ответчиков в указанные квартиры и осуществлении ими ремонтных работ на указанных объектах. При этом суд учитывает роль сына истицы ФИО24, фактически осуществлявшего представление ее интересов начиная с момента приобретения земельного участка (ФИО21 указала на него как на приобретателя участка) и до предъявления ответчикам требований об освобождении занятых ими квартир.

Кроме того, удовлетворение требований истицы, с учетом наличия у нее права собственности на земельный участок и выдачи разрешения на строительство на ее имя, фактически означало бы приобретение ею права на построенные за счет ответчиков объекты недвижимости при отсутствии каких-либо обязательств перед ответчиками. В условиях надлежащим образом исполненных ответчиками обязательств по оплате взносов на строительство, заявление рассматриваемых требований по истечении длительного срока после приостановления строительства контрагентом истца, самостоятельного приведения ответчиками принадлежащих им квартир в пригодное для проживания состояние (осуществление ремонта, подключение коммуникаций и т.д.), истица, заявляя о незаключенности (недействительности) договоров, действует исключительно с целью добиться освобождения от обязанности передать права на земельный участок собственникам квартир в многоквартирных домах, а также от передачи самих указанных квартир. При признании оспариваемых договоров недействительными устраняется обстоятельство в виде нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, препятствующее признанию за истицей права собственности на построенные на ее земельном участке объекты незавершенного строительства. В условиях фактического прекращения деятельности ТСЖ «Феникс» (в отношении председателя ТСЖ «Феникс» Загирова Ф. возбуждено уголовное дело и место его нахождения в настоящее время не известно), и признания ИП Загирова Ф. банкротом наличия большого числа невыполненных товариществом обязательств, в том числе по иным объектам строительства, в действиях Зайнутдиновой Б.Б. усматривается желание удовлетворить свои требования к ТСЖ «Феникс» (Загирову Ф.З.) за счет ответчиков. В соответствии с ч.2 ст.10 ГК РФ суд вправе отказать в защите принадлежащего заявителю права, осуществляемого в целях злоупотребления им. С учетом установленных обстоятельств, суд считает необходимым отказать в иске Зайнутдиновой Б.Б.

В ходе судебного заседания ответчиками заявлены встречные исковые требования о признании за каждым из них права собственности на долю в объектах незавершенного строительства - коттеджах в виде соответствующей квартиры.

Как следует из представленных суду договоров, член товарищества принимает участие в инвестировании строительства домов, которое осуществляется товариществом, а товарищество обязуется предоставить ему квартиру. Передаваемое по договору жилое помещение идентифицировано путем указания номера коттеджа, этажа и количества комнат. Цена договора определена путем установления стоимости одного квадратного метра, при этом судом установлено, в том числе и с выходом на место, что в каждом коттедже на каждом этаже имеется по одной 3-х комнатной квартире (таким образом указания номера коттеджа, этажа и количества комнат достаточно для идентификации каждой квартиры).

В силу положений ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

При разрешении споров между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, необходимо исходить из содержания договора, его условий, прав и обязанностей сторон, а также целей, которыми руководствуются граждане, заключая договоры на приобретение жилья (улучшение жилищных условий, удовлетворение своих личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности и, соответственно, с извлечением прибыли). Установив, что между гражданами и хозяйствующими организациями возникают отношения по передаче товара (квартиры) в собственность или по выполнению работы, завершающейся передачей гражданину созданного результата (квартиры), а гражданин при заключении договора имеет намерение заказать или приобрести либо использовать товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суду надлежит применять к указанным правоотношениям положения законодательства о защите прав потребителей ("Обобщение практики рассмотрения Судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов" (опубликовано в Бюллетене Верховного суда РФ №2 за 2003 год).

Судом установлено, что право участия в управлении общими делами и право на участие в общем имуществе и получение части прибыли у ответчиков отсутствовало, а внесенные каждым ответчиком паевые взносы предназначены только для строительства конкретной квартиры. Также нет признаков создания объединения граждан - будущих жильцов строящегося многоквартирного жилого дома для ведения строительства дома, поскольку отсутствует соединение денежных вкладов, не определяется порядок ведения общих дел, бухгалтерского учета, не испрашивается согласие дольщиков по общему ведению дел, в решении вопросов они не участвуют, собраний не проводят, протокол собраний не подписывают, единого договора не заключают. Судом установлено, что заключая рассматриваемые договора ответчики имели целью приобретение жилья для личного использования, не связанного с осуществлением ими предпринимательской деятельности.

Если, по сути, заключенный договор является договором подряда, а его название не соответствует его содержанию, то в силу положений п.2 ст.170 ГК РФ (к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила) к нему применяются правила, относящиеся к договору подряда. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ.

В соответствии со ст.740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 Главы 37 ГК РФ о правах заказчика по договору бытового подряда. В соответствии со ст. 739 ГК РФ в случае ненадлежащего выполнения или невыполнения работы по договору бытового подряда заказчик может воспользоваться правами, предоставленными покупателю в соответствии со статьями 503 - 505 ГК РФ, в том числе право на соразмерное уменьшение покупной цены. Указанное право установлено также и в ст.29 Закона Российской Федерации от 07.02.1992г. №2300-1 «О защите прав потребителей». Согласно ст.729 Гражданского кодекса РФ в случае прекращения договора подряда по основаниям, предусмотренным законом или договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком, заказчик вправе требовать передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат.

Судом установлено, что квартиры в спорных коттеджах приняты ответчиками с недостатками, которые существенно уменьшали их стоимость по сравнению с ценой договоров.

Из представленных суду договоров следует, что ТСЖ «Феникс» обязуется передать квартиру инвестору с отоплением, водоснабжением, канализацией, электрификацией, газификацией, установкой дверей, окон, с металлической ванной, унитазом, оштукатуренными стенами, настилкой пола из ДСП. Из заключения специалиста №1275 от 06.11.2012г., показаний дольщиков усматривается, что спорные дома и квартиры в них переданы ответчикам в состоянии, не соответствующем условиям договора. Большинство объектов на момент прекращения строительства представляли собой каркасы зданий без стен и внутренних перегородок, на втором и третьем коттеджах не была установлена крыша. Квартира Ахмедхановой Н. и в настоящее время находится в таком же виде, как и на момент прекращения строительных работ Загировым Ф., без внешних стен и внутренних перегородок, это установлено судом и с выходом на место, степень готовности квартиры, на момент проведения экспертизы, согласно заключению специалиста составляет 27%. Квартира Зияровых, расположенная на 4 этаже второго коттеджа, на момент прекращения строительства была в таком виде, что и квартира Ахмедхановой Н., на момент, проведения экспертизы степень готовности составляет уже 83%. Степень готовности квартиры Азимовой И., на момент проведения экспертизы согласно заключению специалиста составляет 41%, это после проведения ею за свой счет строительных работ. Ответчиками за счет собственных средств соответствующие квартиры были доведены до состояния, пригодного для проживания, отштукатурили стены, сделан ремонт, подключены сети электро-, газо- и водоснабжения и т. д.. Указанное, в том числе, подтверждается заявленным истцом требованием об обеспечении иска в виде приостановления работ на спорных объектах. Таким образом, имелись основания для снижения цены договоров, установленные ст.739 ГК РФ и Законом РФ «О защите прав потребителей».

Согласно заключению специалиста <номер изъят> от 06.11.2012г. на ноябрь месяц 2012г. степень завершенности квартиры, расположенной на первом этаже коттеджа <номер изъят> (И.И. Шабатаевой) 81%.; квартиры, расположенной на втором этаже коттеджа <номер изъят> (Гусейнова Д.З.) - 95%; квартиры, расположенной на третьем этаже коттеджа <номер изъят> (Азимовой И.) 41%.; квартиры, расположенной на четвертом этаже коттеджа <номер изъят> (Зиярова Я.) 83%.; квартиры, расположенной на втором этаже коттеджа <номер изъят> (Зиярова Я.) 100%.; квартиры, расположенной на третьем этаже коттеджа <номер изъят> (Сефербекова Р.) 100%.; квартиры, расположенной на втором этаже коттеджа <номер изъят> (Гамзатовой П.) 100%.; квартиры, расположенной на четвертом этаже коттеджа <номер изъят> (Ахмедхановой Н.) 27%.

Судом установлено, согласно представленным квитанциям, что обязательства ответчиков по внесению взносов на строительство коттеджных домов осуществлены полностью с учетом степени готовности на момент прекращения строительства.

Истицей факт передачи застройщику строительных материалов на сумму более 4 млн. руб. какими-либо допустимыми доказательствами не подтвержден.

Ответчики потерпевшими по уголовному делу, возбужденному в отношении председателя ТСЖ «Феникс» Загирова Ф.З., не признаны.

Согласно заключению специалиста <номер изъят> от 06.11.2012г. степень завершенности строительством жилого дома коттеджа <номер изъят> на момент проведения экспертизы составляет 100%; степень завершенности строительством жилого дома коттеджа <номер изъят> на момент проведения экспертизы составляет 75%; степень завершенности строительством жилого дома коттеджа <номер изъят> на момент проведения экспертизы составляет 68,5%. Указанные коттеджи соответствуют требованиям действующих норм и правил, предъявляемых к данным зданиям.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Между тем судом установлено, что Загиров Ф. (он же председатель ТСЖ «Феникс», он же ИП Загиров Ф.) в нарушение условий договора обязательства по передаче квартир в надлежащем виде не исполнил, квартиры истцам по встречному требованию не передал.

Одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ называет признание права.

Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

До момента сдачи жилого дома в эксплуатацию дольщик не может оформить право собственности на квартиру как самостоятельный объект недвижимости, вместе с тем он может признать право собственности на долю в не завершенном строительством жилом доме в виде квартиры.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ответчиков, поскольку дома в ближайшее время в эксплуатацию введены не будут, то есть обязательства ТСЖ «Феникс» перед ответчиками не будут выполнены, а ответчики, в свою очередь, надлежащим образом исполнившие свои обязательства по договору, вправе были рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ТСЖ «Феникс, а при их неисполнении, имеют право на защиту своих прав.

Вышеуказанные коттеджные дома не являются до конца построенными объектами капитального строительства, однако, доля в незавершенном строительством доме может находиться в собственности граждан.

В соответствии с ч.3 ст.17 Закона о защите прав потребителей и п.4 ч.2 ст.333.36 Налогового кодекса РФ от уплаты государственной пошлины по делам рассматриваемым в судах общей юрисдикции освобождаются истцы - по искам, связанным с нарушением прав потребителей, в связи с чем Сефербеков Р.К., Шабатаева И.И., Гусейнов Д.З., Азимова И.А., Гамзатова П.М., Ахмедханова Н.М., Зияров Я.З. освобождаются от уплаты госпошлины.

В соответствии с вышеизложенным и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Зайнутдиновой Б.Б. об устранении препятствий в пользовании земельным участком по <адрес изъят> в г.Дербенте и построенными на нём коттеджами, и о признании ничтожными договоров о долевом участии в строительстве жилья, заключенных ТСЖ «Феникс» с Шабатаевой И.И. от 15.01.2004г., Ахмедхановой Н.М. от 12.04.2004г., Гусейновым Д.З. от 07.01.2005г., Азимовой И.А. от 22.01.2005г., Гамзатовой П.М. от 31.03.2005г., Сефербековым Р.К. от 05.07.2005г., Зияровым Я.З. от 27.08.2005г. и от 24.07.2007г.; о выселении из квартир Сефербекова Р.К. и Зиярова Я.З. со всеми членами семьи - отказать.

Встречные исковые требования удовлетворить.

Признать за Зияровым Японом Зияровичем право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры, расположенной на 2-м этаже коттеджа <номер изъят> по <адрес изъят> на земельном участке с кадастровым номером <номер изъят>.

Признать за Сефербековым Русланом Кайфулаевичем право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры, расположенной на 3-м этаже коттеджа <номер изъят> по <адрес изъят> на земельном участке с кадастровым номером <номер изъят>.

Признать за Шабатаевой Ириной Исаковной право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры, расположенной на 1-м этаже коттеджа <номер изъят> по <адрес изъят> на земельном участке с кадастровым номером <номер изъят>.

Признать за Гусейновым Давудом Загировичем право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры, расположенной на 2-м этаже коттеджа <номер изъят> по <адрес изъят> на земельном участке с кадастровым номером <номер изъят>.

Признать за Азимовой Изефат Абдурахмановной право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры, расположенной на 3-м этаже коттеджа <номер изъят> по <адрес изъят> на земельном участке с кадастровым номером <номер изъят>.

Признать за Зияровым Японом Зияровичем право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры, расположенной на 4-м этаже коттеджа <номер изъят> по <адрес изъят> на земельном участке с кадастровым номером <номер изъят>.

Признать за Гамзатовой Пирдаус Магомедсаидовной право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры, расположенной на 2-м этаже коттеджа <номер изъят> по <адрес изъят> на земельном участке с кадастровым номером <номер изъят>.

Признать за Ахмедхановой Наидой Магомедовной право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры, расположенной на 4-м этаже коттеджа <номер изъят> по <адрес изъят> на земельном участке с кадастровым номером <номер изъят>.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда РД через Дербентский городской суд в течение месяца после его составления в окончательной форме.

Резолютивная часть решения вынесена 09 ноября 2012г.

Решение в окончательной форме составлено 14 ноября 2012 г.

Судья Гаджиев Д.А.