Синаян Саркис Хугасович

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 мая 2014 года с. Чалтырь Мясниковского района

Мясниковский районный суд Ростовской области

в составе председательствующего судьи Даглдяна М.Г.

с участием представителей истца Синаняна С.Х. по доверенности Хошафяна Е.Е. и Асланяна Д.А.

представителя ответчика Администрации Мясниковского района по доверенности Хатламаджиян К.Л.

при секретаре Бабиян Г.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Синаняна Саркиса Хугасовича к Администрации Мясниковского района Ростовской области о понуждении заключить договоры купли-продажи земельных участков,

УСТАНОВИЛ:

Синанян Саркис Хугасович обратился в Мясниковский районный суд Ростовской области с иском к Администрации Мясниковского района, указав, что он, согласно договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 7.1/10 от ДД.ММ.ГГГГ и договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № № от ДД.ММ.ГГГГ года, является арендатором двух земельных участков: земельного участка площадью 32 129 кв. м, категории земель - земли сельскохозяйственного использования - для сельскохозяйственного использования, с кадастровым номером №, местоположением: <адрес>; земельного участка площадью 57 995 кв. м, категории земель - земли сельскохозяйственного использования - для сельскохозяйственного использования, с кадастровым номером № местоположением: <адрес> <адрес>. В соответствии с п.4 ст.10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка. В соответствии со ст.12.1 Закона Ростовской области «О регулировании земельных отношений в Ростовской области» переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по цене в размере 15 процентов его кадастровой стоимости по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка. В сентябре ДД.ММ.ГГГГ года Синанян С.Х. обратился в Администрацию Мясниковского района Ростовской области с заявлением о приобретении в собственность вышеуказанных земельных участков. ДД.ММ.ГГГГ в нарушение п.1 ст.12 Федерального закона «О порядке рассмотрения обращени...

...й граждан» Администрацией Мясниковского района Ростовской области ему необоснованно отказано в предоставлении в собственность земельного участка. Отказ мотивирован тем, что земельные участки с кадастровыми номерами № якобы включены в черту населенного пункта. Однако во всех документах, где согласно пп.2 п.2 ст.8 ЗК РФ может указываться категория земель, сведений об изменении категории спорных земельных участков не содержится. Тем не менее, Администрацией Мясниковского района ДД.ММ.ГГГГ отказано в выкупе спорных земельных участков, что подтверждается письмами №№ № от ДД.ММ.ГГГГ года. Истец усматривает в действиях Администрации Мясниковского района по отказу в предоставлении в собственность земельных участков с кадастровыми номерами № прямое нарушение своих прав. На основании изложенного, ссылаясь на п.4 ст.10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ст.12.1 Закона Ростовской области «О регулировании земельных отношений в Ростовской области», Синанян С.Х. просил суд признать действия Администрации Мясниковского района по отказу в предоставлении в собственность земельных участков с кадастровыми номерами № и № незаконными; обязать Администрацию Мясниковского района заключить договоры купли-продажи земельных участков:

- площадью 32 129 кв. м, категории земель - земли сельскохозяйственного использования - для сельскохозяйственного использования, с кадастровым номером №, местоположением: <адрес>

- площадью 57 995 кв. м, категории земель - земли сельскохозяйственного использования - для сельскохозяйственного использования, с кадастровым номером №, местоположением: <адрес> (л.д№).

В судебное заседание истец Синанян С.Х. не явился, о времени и месте слушания дела был извещен, в письменном ходатайстве просил о рассмотрении дела в его отсутствие, с участием представителей истца по доверенности Хошафяна Е.Е. и Асланяна Д.А. (л.д№).

Представитель Синаняна С.Х. по доверенности Хошафян Е.Е. в судебном заседании исковые требования уточнил в порядке ст.39 ГПК РФ, просил суд признать действия Администрации Мясниковского района по отказу в предоставлении в собственность земельных участков с кадастровыми номерами № и № незаконными; обязать Администрацию Мясниковского района заключить договоры купли-продажи земельных участков:

- площадью 32 129 кв. м, категории земель - земли сельскохозяйственного использования - для сельскохозяйственного использования, с кадастровым номером № местоположением: <адрес>, <адрес> <адрес>, по цене <данные изъяты> рублей;

- площадью 57 995 кв. м, категории земель - земли сельскохозяйственного использования - для сельскохозяйственного использования, с кадастровым номером №, местоположением: <адрес>, по цене <данные изъяты> рублей (л.д.№).

Уточненные исковые требования представители истца Синаняна С.Х. по доверенности Хошафян Е.Е. и Асланян Д.А. (л.д№) поддержали, просили суд иск удовлетворить.

Представитель ответчика Администрации Мясниковского района по доверенности Хатламаджиян К.Л. (л.д№) в судебном заседании иск Синаняна С.Х. не признала, представив письменные возражения, указав, что Синаняном С.Х. заключены договоры аренды находящихся в государственной собственности земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ № №. Администрацией Мясниковского района отказано в предоставлении в собственность указанных земельных участков письмами от ДД.ММ.ГГГГ года. При принятии решения Администрация руководствовалась следующими обстоятельствами. В 2011 году решением Собрания депутатов Большесальского сельского поселения был утвержден Генеральный план Большесальского сельского поселения» (решение № от ДД.ММ.ГГГГ года). В том же году приняты Правила землепользования и застройки Большесальского сельского поселения Мясниковского района (решение № от ДД.ММ.ГГГГ года). В соответствии с указанными актами спорные земельные участки, на тот момент арендованные Синаняном С.Х., были включены в земли населенного пункта <адрес> (выписка из ПЗЗ прилагается). Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. В соответствии с договорами аренды, заключенными по результатам проведения аукционов, в аренду Синаняну С.Х. передавались земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного использования (пп.1.1 договоров). Законодатель непосредственно связывает право на выкуп земельных участков с наличием конкретного договора аренды, арендных отношений. Применительно к договору аренды существенным условием, указанным в законе, является условие об объекте арендных отношений. В договоре аренды должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно установить имущество, которое должно быть передано арендатору в качестве объекта аренды. Предметом заключенных с Синаняном С.Х. договоров аренды являются земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. В соответствии со ст.8 ЗК РФ перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном Кодексом и законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности. В соответствии со ст.84 ЗК РФ установлением или изменением границ населенных пунктов является в т.ч. утверждение или изменение генерального плана городского округа, поселения, отображающего границы населенных пунктов, расположенных в границах соответствующего муниципального образования. При этом включение земельных участков в границы населенных пунктов не влечет за собой прекращение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков. В связи с этим положением, Синанян С.Х. беспрепятственно продолжал арендовать спорные земельные участки и пользоваться в соответствии с договором. В соответствии со ст.ст. 7, 8 Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных в том числе с установлением или изменением черты населенных пунктов. Установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов либо исключение земельных участков из границ населенных пунктов является переводом земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов. Таким образом, перевод спорных земельных участков из категории «земли сельскохозяйственного назначения» в категорию «земли населенного пункта» является свершившимся фактом. В связи с этим, существенно изменились обстоятельства, изменился объект аренды. Поэтому договоры аренды, которые заявителем указаны как основания возникновения права выкупа, в таком качестве рассматриваться не могут. Земельные участки, существующие на сегодняшний день, в арендных отношениях не состоят и не являются объектом аренды. В части довода истца о том, что в некоторых документах сведения об изменении категории земель не содержатся, то согласно ст.16 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» никто не вправе требовать иначе как на основании решения суда, в том числе, в связи с совершением сделки, от собственника поставленного на учет объекта недвижимости осуществление учета изменений данного объекта. В настоящий момент ведется работа по установлению координационных точек границ населенного пункта для подачи в регистрирующий орган сведений об изменении категорий соответствующих земельных участков. Вызывает сомнение и представленный истцом документ о надлежащем использовании земельных участков. Из ч.4 ст.10 Закона № 101-ФЗ следует, что обязанность по подтверждению соответствия использования арендуемых земельных участков их назначению, а именно для нужд сельского хозяйства, возлагается на лицо, которое обращается в соответствующий компетентный орган публичной власти с заявлением о приватизации данных участков. Перечень документов, которые могут подтверждать надлежащее использование земельных участков уполномоченным федеральным органом исполнительной власти - Министерством сельского хозяйства Российской Федерации в соответствии с абз.2 ч.4 ст.10 Закона № 101-ФЗ до настоящего времени не утвержден. Заявителем в составе документов на выкуп представлены справки, выданные отделом сельского хозяйства, окружающей среды и природопользования Администрации Мясниковского района, однако неясно, к какому периоду использования относится этот документ. На справках отсутствует дата и основания выдачи. Вследствие этого, она не может служить подтверждением целевого использования земельного участка на протяжении трех лет (л.д.№).

Выслушав стороны, изучив письменные материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении иска, руководствуясь следующим.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Мясниковского района (арендодатель) и Синаняном Саркисом Хугасовичем (арендатор) были заключены договоры аренды находящихся в государственной собственности земельных участков № № (л.д.№) и № № (л.д.№).

В соответствии с п.1.1 договоров арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельные участки:

- из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес> <адрес>, для сельскохозяйственного использования, общей площадью 57 995 кв. м;

- из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, для сельскохозяйственного использования, общей площадью 32129 кв. м.

Срок аренды по договорам установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п.2.1).

ДД.ММ.ГГГГ Синанян С.Х. через МФЦ Мясниковского района обратился в Администрацию Мясниковского района с двумя заявлениями, в которых просил предоставить ему в собственность за плату земельные участки с кадастровыми номерами № из земель сельскохозяйственного назначения по истечению трех лет с момента заключения договоров аренды (л.д. №).

С каждым из заявлений Синаняном С.Х. были представлены в МФЦ <адрес>: договоры аренды (л.д. №), справки об отсутствии задолженности по арендным платежам (л.д. №), справки о целевом использовании земельного участка (л.д. №

Согласно п.4 ст.10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка. Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении в собственность должно быть принято в течение тридцати дней со дня подачи таким арендатором заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции. Перечень документов, которые могут подтверждать надлежащее использование земельного участка, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (в части, касающейся земель сельскохозяйственного назначения), по государственному мониторингу таких земель.

В силу ст.12.1 Областного закона Ростовской области от 22.07.2003 года № 19-ЗС «О регулировании земельных отношений в Ростовской области» переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть приобретен таким арендатором в собственность по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования земельного участка по цене 15 процентов кадастровой стоимости земельного участка - по истечении трех лет со дня заключения договора аренды этого земельного участка.

Тем не менее, письмами от ДД.ММ.ГГГГ № № Синаняну С.Х. было отказано в предоставлении в собственность земельных участков с кадастровыми номерами № (л.д. №). Администрация Мясниковского района ссылалась на то обстоятельство, что согласно утвержденному Генеральному плану Большесальского сельского поселения Мясниковского района земельные участки с кадастровыми номерами № включены в черту населенного пункта.

Таким образом, свой отказ заключить с Синаняном С.Х. договоры купли-продажи земельных участков ответчик Администрация Мясниковского района мотивирует изменением категории земельных участков.

В материалы дела представлен Генеральный план Большесальского сельского поселения Мясниковского района, утвержденный решением Собрания депутатов Большесальского сельского поселения от ДД.ММ.ГГГГ № ДД.ММ.ГГГГ (л.д.№). Согласно схеме административных границ, границ земель различных категорий и зон с особыми условиями использования территории и границ территорий, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуация, земельные участки с кадастровыми номерами № относятся к «землям перевода в категорию населенных пунктов» (л.д.№).

Кроме того, представитель Администрации Мясниковского района представил в судебное заседание две выписки из Правил землепользования и застройки МО «Большесальское сельское поселение» от ДД.ММ.ГГГГ года, в соответствии с которыми земельные участки с кадастровыми номерами 61:25:0600501:1031 и 61:25:0600501:1032 относятся к зоне СХ (зона сельскохозяйственных угодий и размещения объектов сельскохозяйственного использования), что, по мнению ответчика, свидетельствует о принадлежности указанных земельных участков к категории земель - земли населенных пунктов (л.д.50-51).

Не согласившись с доводами ответчика, истцовая сторона предоставила в материалы дела кадастровые выписки о земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ № и № №, которые свидетельствуют о том, что:

- земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, относится к категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного использования, площадь участка составляет 32 129 кв. м, кадастровая стоимость - <данные изъяты> рублей (л.д.№);

- земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> <адрес>, относится к категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного использования, площадь участка составляет 57 995 кв. м, кадастровая стоимость - <данные изъяты> рублей (л.д.№).

Также в деле имеются выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ № и №№, из которых следует, что:

- земельный участок с кадастровым номером № относится к землям сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного использования, площадь участка составляет 32 129 кв. м, адрес: <адрес>, <адрес>, данные о правообладателе отсутствуют, зарегистрировано ограничение (обременение) права - аренда в пользу Синаняна С.Х., дата и номер государственной регистрации - ДД.ММ.ГГГГ года, № (л.д.№

- земельный участок с кадастровым номером № относится к землям сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного использования, площадь участка составляет 57 995 кв. м, адрес: <адрес>, данные о правообладателе отсутствуют, зарегистрировано ограничение (обременение) права - аренда в пользу Синаняна С.Х., дата и номер государственной регистрации - ДД.ММ.ГГГГ года, № (л.д.№).

Суд, принимая во внимание указанные выше обстоятельства, считает ошибочным утверждения ответчика о том, что спорные земельные участки в настоящее время относятся к категории земель - земли населенных пунктов.

Действительно, в соответствии с положениями п.1 ст.84 ЗК РФ установлением или изменением границ населенных пунктов является утверждение или изменение генерального плана городского округа, поселения, отображающего границы населенных пунктов, расположенных в границах соответствующего муниципального образования.

Однако в соответствии с положениями п.3 ст.5 Федерального закона от 21.12.2004 года № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с даты осуществления государственного кадастрового учета земельных участков в связи с изменением их категории.

Представитель ответчика в своих доводах ссылался на п.1 ст.8 Федерального закона № 172-ФЗ, в силу которого установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов либо исключение земельных участков из границ населенных пунктов является переводом земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов.

Однако в п.3 ст.5 Федерального закона от 21.12.2004 года № 172-ФЗ отсутствует указание на имеющиеся из него исключения, поэтому суд не может признать обоснованной позицию ответчика, заключающуюся в том, что п.1 ст.8 Федерального закона предусмотрен иной, отличный от общего порядка, момент, когда перевод земель из одной категории в другую считается состоявшимся. О необходимости осуществления государственного кадастрового учета изменения категории земельных участков и в данном случае свидетельствует п.3 ст.8 Федерального закона от 21.12.2004 года № 172-ФЗ.

Также являются несостоятельными и доводы ответчика о том, что заявителем в составе документов на выкуп представлены справки, выданные отделом сельского хозяйства, окружающей среды и природопользования Администрации Мясниковского района, оформленные ненадлежащим образом. Суд отмечает, что соответствующие справки выданы структурным подразделением самого ответчика, а возложение на ответчика неблагоприятных последствий ненадлежащего выполнения служебных обязанностей сотрудниками Администрации Мясниковского района является недопустимым. Истцом одновременно с заявлением о выкупе земельных участков были предоставлены в МФЦ Мясниковского района справки об отсутствии задолженности по арендным платежам (л.д. №), справки о целевом использовании земельного участка (л.д. 70, 73, 83, 85), т.е. представлены доказательства выполнения им требований п.4 ст.10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Доказательств, подтверждающих обратное, ответчиком в судебное заседание не представлено.

Таким образом, исковые требования Синаняна С.Х. к Администрации Мясниковского района в части обязания ответчика заключить с истцом договоры купли-продажи земельных участков с кадастровый номер № по цене <данные изъяты> рублей и с кадастровым номером № по цене <данные изъяты> рублей являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В то же время в удовлетворении остальной части исковых требований Синаняна С.Х. суд считает необходимым отказать.

Статья 12 ГК РФ предусматривает способ защиты гражданских прав - признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления (нормативного или ненормативного), однако из указанной нормы не следует, что защита гражданских прав может осуществляться путем признания незаконными действий органа местного самоуправления. Такое право имеется у заявителя, обратившегося в суд в порядке ст.254 ГПК РФ, но истец предъявил свои требования на основании ст.ст. 131, 132 ГПК РФ. Кроме того, материально-правовой интерес истца заключается в реализации права на выкуп земельных участков, соответственно, частичное удовлетворение иска Синаняна С.Х. приведет к полному восстановлению его нарушенных прав.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Синаняна Саркиса Хугасовича к Администрации Мясниковского района Ростовской области удовлетворить частично.

Обязать Администрацию Мясниковского района Ростовской области заключить с Синаняном Саркисом Хугасовичем договоры купли-продажи земельных участков:

- площадью 32129 кв. м, относящегося к категории земель - земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного использования, кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>, по цене <данные изъяты> рублей;

- площадью 57995 кв. м, относящегося к категории земель - земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного использования, кадастровый номер № расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, по цене <данные изъяты> рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований Синаняна Саркиса Хугасовича отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Мясниковский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 2 июня 2014 года.

Судья Даглдян М.Г.