Сосницкий Юрий Иванович

дело № 3а-730/2024

УИД 26OS0000-04-2024-000618-23

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 ноября 2024 года город Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе судьи Ситьковой О.Н., при секретаре судебного заседания Демченко Е.А.,

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному иску Сосницкого Ю.И. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

Сосницкий Ю.И. обратился в Ставропольский краевой суд с административным иском, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2022 г. с кадастровым номером №, общей площадью 2000+/-15,65, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: коммерческие объекты, связанные с обслуживанием населения, расположенный по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости в размере 2 028 000 рублей, установленной отчетом об оценке ООО «Капитал Инвест» от 21.08.2024 г. № 167-КS/2024.

Протокольным определением в качестве заинтересованного лица привлечен отдел имущественных и земельных отношений администрации Изобильненского муниципального округа Ставропольского края.

Административный иск обоснован тем, что кадастровая стоимость арендуемого земельного участка определена на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 ноября 2022 года № 1215 в раз...

...мере 4 873 560 рублей по состоянию на 01 января 2022 года.

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы плательщика арендных платежей, исчисляемых из размера кадастровой стоимости объекта.

Административный истец и его представитель (заявлено о рассмотрении дела в их отсутствие), представители административного ответчика - Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Росреестра по Ставропольскому краю (в возражениях содержится ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя), заинтересованных лиц - ГБУ СК «Ставкрайимущество» (заявлено о рассмотрении дела в отсутствие представителя), филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, Администрации Изобильненского муниципального округа Ставропольского края, отдела имущественных и земельных отношений администрации Изобильненского муниципального округа Ставропольского края, извещенные надлежащим образом, в суд не явились, сведений о причинах неявки не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали, что в силу требований части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

В письменных уточнениях представитель административного истца просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости согласно выводам заключения судебной экспертизы.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Федеральный закон № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц (ч. 1 и ч. 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о его кадастровой стоимости.

Из материалов дела видно, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 2000+/-15,65, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: коммерческие объекты, связанные с обслуживанием населения, расположенный по адресу: <адрес> что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 06.09.2024 г. № КУВИ-001/2024-224774726, на основании договора аренды земельного участка от 31.05.2022 г. № 59, запись государственной регистрации от 24.11.2022 г. № №-26/099/2022-5 (т. 1 л.д. 70-73). Срок действия договора установлен с 31.05.2022 г. по 30.05.2071 г. (49 лет).

Кадастровая стоимость арендуемого земельного участка определена на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 ноября 2022 года № 1215 в размере 4 873 560 рублей по состоянию на 01 января 2022 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 21.08.2024 г. № КУВИ-001/2024-212133937 (т. 1 л.д. 12).

Как видно из содержания представленного административным истцом отчета об оценке ООО «Капитал Инвест» от 21.08.2024 г. № 167-КS/2024 рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2022 года определена в размере 2 028 000 рублей (т. 1 л.д. 16-49).

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ООО Юридическое агентство «Аргумент» ФИО3 от 31.10.2024 г. № 159-Э/10/2024 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2022 года составляет 3 045 000 рублей (т. 1 л.д. 102-171).

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о принятии данного заключения судебной оценочной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного земельного участка.

Экспертное заключение ООО Юридическое агентство «Аргумент» ФИО3 от 31.10.2024 г. № 159-Э/10/2024 подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Из экспертного заключения следует, что стороны по делу не присутствовали при производстве судебной экспертизы.

Обследование объекта произведено экспертом лично 09.10.2024 г., дополнительная идентификация объекта исследования проведена по материалам административного дела.

Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы. Объект оценки и процесс его оценки подробно описан, приведены общие характеристики, анализ местоположения.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки – земли коммерческого назначения.

Экспертом подробно произведено описание процесса оценки, произведен расчет рыночной стоимости наиболее целесообразным для определения рыночной стоимости земельного участка - сравнительным подходом.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги указаны в соответствующей таблице. Указаны надлежащие источники информации по ним.

При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом описаны примененные корректировки.

Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.

Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, с учетом его местоположения, наиболее эффективного использования.

Ходатайств о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами и их представителями не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения, а равно иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость земельного участка на дату его государственной кадастровой оценки.

Заключения судебной оценочной экспертизы опровергает содержащиеся в отчете об оценке данные об оценке рыночной стоимости земельного участка.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью объекта недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение арендной платы, в связи с ее завышением, которая подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости земельного участка.

В то же время в ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного земельного участка по сравнению с рыночной нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установленной данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика арендной платы, в связи с чем у суда имеются основания для удовлетворения иска, основанного на заключении судебной оценочной экспертизы.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 01 января 2022 года.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления следует считать дату его обращения в суд, а именно 2 сентября 2024 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск Сосницкого Ю.И. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2022 года в размере 3 045 000 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 2 сентября 2024 года.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Дата составления мотивированного решения суда 28 ноября 2024 года.

Судья Ситькова О.Н.