Теплюк Анастасия Валерьевна

Дело № 2-3312/2012

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

Первомайский районный суд города Омска

в составе председательствующего судьи Кузнецовой О.П.,

с участием помощника прокурора Советского АО г.Омска Кирилловой Е.А.,

при секретаре Куренковой Ю.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Омске

12 декабря 2012 года

гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «СитиСтрой» к Теплюк В.М., Теплюк М.П., Теплюк А.В. о выселении, встречному исковому заявлению Теплюк В.М. к закрытому акционерному обществу «Строительно-монтажная компания», обществу с ограниченной ответственностью «Лотос», обществу с ограниченной ответственностью «СитиСтрой» о признании договоров незаключенными, признании недействительной государственной регистрации, признании незаконными действий и регистрационного удостоверения, признании факта приобретательной давности,

УСТАНОВИЛ

Истец ООО «СитиСтрой» обратился в суд с иском о выселении ответчиков Теплюк В.М., Теплюк М.П., Теплюк А.В. из жилого помещения, расположенного по адресу: ....

В обоснование заявленного указал, что названная квартира принадлежит истцу по праву собственности на основании договора купли-продажи №, заключенному с ООО «Лотос» .... Ответчики зарегистрированы в квартире и проживают в ней на условиях коммерческого найма, поскольку вселены на основании договора аренды жилого помещения от ... без №, заключенному с АОЗТ «Строительно-монтажный трест №4» сроком на ....

Поскольку договор заключен сроком на ..., то при отсутствии волеизъявления его сторон на прекращение либо изменение правоотн...

Показать ещё

...ошений, договор считается продленным на тех же условиях на ..., то есть до ....

Истец, не собираясь сдавать жилое помещение в наем, письмом от ... уведомил ответчиков о переходе к нему права собственности на квартиру, об отказе в продлении договора, предложил освободить квартиру.

Ответчики помещение не освободили, истцу не передали. Полагает, что в настоящее время ответчики Теплюк пользуются жилым помещением в отсутствие законных оснований.

Ответчик Теплюк В.М. обратился в суд со встречным исковым заявлением, в обоснование которого указал следующее.

Полагает, что ... незаконнопроизведена государственная регистрация договора № от ... купли-продажи девяти квартир, в т.ч. квартир №№, между ЗАО «Строительная монтажная компания» и ООО «Лотос». Как следствие, незаконно произведена государственная регистрация права собственности за ООО «Лотос» на указанные квартиры в связи со следующим:

Кроме того, регистрационное удостоверение № на право собственности ЗАО «СМТ № 4» от ..., указанное в Договоре №, является недействительным. Регистрационное удостоверение выдано по несуществующему одного из оснований его выдачи (Постановление Г. № от ...). То есть, незаконно выдано без правоустанавливающего документа. Договор № вообще не содержит указаний на правоустанавливающие документы ЗАО «СМК», т.к. регистрационное удостоверение не является правоустанавливающим документом, тем более не является правоустанавливающим документом разделительный баланс, утвержденный решением внеочередного общего собрания акционеров.

Квартира № является жилым помещением,состоящим из ... жилой площадью ... кв. м. (согласно кадастровому паспорту помещения), подсобных помещений, площадью ... кв. м. (кухня, санузел), общей площадью ... кв. м. По условиям договора № указана только общая площадь.

Договор № купли-продажи квартир не содержитуказания на назначение кв. № - помещение «жилое».В статье 1 Закона орегистрации дается понятие термину «недвижимое имущество» - в том числе жилые инежилые помещения. Предмет договора № не содержит описания кв. № и неотражает информацию, необходимую для государственной регистрации прав наданную жилую квартиру.

В тексте договора № отсутствуют данные, позволяющие идентифицировать жилое помещение, подлежащее передаче, а именно количество жилых комнат, размер жилой площади, наличие подсобных помещений и их размер. Следовательно, предмет договора купли-продажи кв. № не согласован, что делает данный договор не заключенным.

Кроме того, ст. 558 ГК РФ установлено, что помимо предмета и цены, существенным условием договора продажи квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем,является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Из п. 1.2 «договора Kупли-продажи квартиры № следует: «На дату заключениянастоящего договорав квартирах зарегистрированы по месту постоянного проживания... Теплюк В.М.,....р., Теплюк М. П., ....р., Теплюк А. В., ....р. Таким образом, из буквального толкования договора № не следует сохранение правапользования жилым помещением(иные права, например, аренды) после перехода права собственности покупателю. Следовательно, договор № купли-продажи квартир №№ является незаключенной сделкой. Право собственности ООО «Лотос» на указанные квартиры в результате незаключеннойсделки приобрестине могло. Следовательно, регистрация договоров купли-продажи этих квартир, перехода права собственности является недействительной Свидетельство о регистрации права, выданное ООО «Лотос»: №№ необходимо признать недействительными.

Договор № между ООО «Лотос» и ООО «СитиСтрой» ... купли-продажи квартир №№ является сделкой не заключенной. Право собственности на кв. №, как результата незаключенной сделки,ООО СитиСтрой», приобрести не могло; свидетельство о регистрации права, выданное ООО «СитиСтрой» является недействительным в связи со следующими: в договоре отсутствует указание условия об ограничении (обременении) прав; в договоре не прописаны основания для государственной регистрации прав; в договоре отсутствуют указания назначения квартиры, как жилого помещения, предмет договора не согласован сторонами, из п. 1.3 договора № не следует сохранение права пользования жилым помещением (иные права, например, аренды) после перехода права собственности покупателю.

Теплюк В.М. полагает, что приобрел право собственности на данную квартиру.

Указание о ЗАО «СМТ № 4», как о «собственнике жилья» в «Договоре аренды» без даты является ложным, а сам договор не вступил в законную силу согласно п. 5.6. договора. ЗАО «Строительно-монтажный трест № 4» не являлся на тот момент собственником квартиры ..., в силу чего не мог заключить договор ее аренды, а тот договор аренды квартиры, что имеется, является ничтожным, как не соответствующий требованиям закона. Право собственности на спорную квартиру ... зарегистрировано за ЗАО «СМК», новым юридическим лицом, образованным в результате реорганизации ЗАО «СМТ № 4». Иного договора ЗАО «СМК» с Теплюк В. М. не заключал. С ведома ЗАО «Строительно-монтажный трест № 4» Теплюк В. М. ... вселился в квартиру .... Не являясь собственником, пользовался квартирой, как своей собственной непрерывно, открыто и добросовестно. С учетом вышеизложенных обстоятельств, с учетом ложности условий передачи спорного помещения, полагая, что квартира является ведомственным жильем, т.е. без осознания им договорных обязательств, он добросовестно, как своей собственной владел этой квартирой. ... срок владения квартирой достиг приобретательной давности, т.е. .... С этого момента в соответствии ст. 234 ГК РФ он приобрелправо собственности на данную квартиру. В период всего ... срока с ... по ... владения данной квартирой никаких требований от третьих лиц относительно квартиры не поступало.

В связи с изложенным просил:

Признать незаключенным договор № между ЗАО «СМК» и ООО «ЛОТОС» от ... в части купли-продажи кв. №; признать незаключенным договор № между ООО «Лотос» и ООО «СитиСтрой» от ... в части купли-продажи кв. №.

Признатьнедействительным регистрационное удостоверение № от ..., выданное на основании Постановления Г. от .... №.

Признать недействительной регистрацию Управлением Росреестра по Омской области ... за № и за №

Признать недействительным Свидетельства о регистрации права собственности за ЗАО «Строительно-монтажная компания», ООО«Лотос», ООО«СитиСтрой» на квартиру ....

Признать факт приобретательной давности на жилую квартиру ... Теплюк В.М..

В ходе судебного разбирательства Теплюк В.М. дополнительно просил признать незаконными действия по внесению записи в реестровую книгу ... на листе ... от ... относительно права собственности ЗАО «СМТ№ 4» 4/5 долей жилого домасо встроенным блоком магазина, находящегося в ..., а так же признать незаконными действия по внесению записи в реестровую книгу ... на листе ... от ... о праве собственности за АОЗТ «СМТ № 4» 4/5 долей общежития для малосемейных со встроенным блоком магазина пром. товар., находящегося в .... Признать недействительным регистрационное удостоверение № от ...

В обоснование дополнительных требований указал, что дубликат № от ... регистрационного удостоверения ... от ..., указан правоустанавливающим документом ЗАО «СМК» при регистрации договора между ЗАО «СМК» и ООО «СитиСтрой», однако не содержит оттиска печати предприятия технической инвентаризации.

Со ссылкой на Инструкцию о порядке проведения регистрации жилищного фонда с типовыми формами учетной документации, утвержденную приказом Центрального статистического управления СССР № 380 от 15 июля 1985 г., указал на отсутствие акта о предоставлении АОЗТ «Строительно-монтажный трест №4» земельных участков в бессрочное пользование для капитального строительства и последующей эксплуатации (п. 2.1 данной Инструкции), отсутствие в инвентаризационном деле здания по ... и в реестровой книге ... на листе... сведений о нотариально удостоверенном соглашении междуучастниками общей долевой собственности на указанное строение. Полагал, что в нарушение п.п. 4.2.. 5.1. указанной Инструкции МП ТИУНИ не произвело первичную регистрацию с внесением в реестровую книгу ... на листе ... записи о праве собственности на здание малосемейного общежития на общей долевой собственности на основании Постановления Г. от ... №. В связи с изложенным пришел к выводу, что регистрационные действия не проведены в полном объеме и в нарушение Инструкции № 380, что делает недействительной запись на листе ... в реестровой книге ....

Со ссылкой на инструкцию «О проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации», утвержденную 04 августа 1998 г. приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству №37, указал, что в инвентарном деле отсутствует второй экземпляр регистрационного удостоверения № от ... Однако в реестровой книге ... на странице ... имеется запись о выдаче дубликата данного регистрационного удостоверения за № от ... В то время, как выдача дубликата названной инструкцией не предусмотрена.

В нарушение п. 1.2 и п. 1.4 Инструкции № 37 отсутствует проведение в полном объеме работ по составлению учетно-технической документации объекта недвижимости здания № .... В инвентаризационном деле имеется оригинал регистрационного удостоверения №. Однако отсутствуют акт о предоставлении земельного участка и план земельного участка .... В инвентаризационном деле не имеется оригинала - с оттиском печати - регистрационного удостоверения ... с датой ... Имеется его копия без оттиска печати с указанием «дубликат от ... № регистрационного удостоверения № от ..., выданного на основании Постановления Г. от .... Однако такой документ Инструкцией не предусмотрен.

Кроме того, указал, что течение сроков исковой и приобретательной давности должно осуществляться не одно после другого, аодновременно. Течение обоих сроков должно начинаться с того момента, когда фактический, незаконный владелец приступил к пользованию квартирой ссоблюдением условий, устанавливаемых для давностного владения. Поскольку ООО «СитиСтрой» не приобрел право собственности на спорную квартиру, то у него нет достаточных правовых оснований для истребования имущества и его выселения из квартиры, расположенной по адресу: ....

В судебном заседании представитель ООО «СитиСтрой» Обухова О.И., действующая на основании доверенности от ... со сроком действия ... на л.д.22, заявленные требования поддержала, ссылалась на доводы и обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, просила их удовлетворить.

Требования Теплюк В.М. не признала, в обоснование своих возражений указала следующее.

ЗАО «СМК» и ООО «Лотос» в договоре купли-продажи жилого помещения № от ... указали перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования квартирой после ее продажи, чем выполнили требования ст.558 ГК РФ.

В то же время, проживание граждан в квартире на условиях коммерческого найма не является обременением квартиры, на которые указывается в п.1 ст.4 Закона РФ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и которое подлежит государственной регистрации.

Сторонами договора купли-продажи были согласованы все существенные условия, которые должны согласовать стороны в соответствии со ст.558 ГК РФ, сторонами договора согласованы: имеется перечень лиц и указано, что они проживают на условиях коммерческого найма. Закон не требует, чтобы в договоре купли-продажи были указаны реквизиты договора найма, срок его действия и т.п., т.е. доводы ответчиков в этой части не соответствуют закону.

Возражала относительно доводов, что сторонами договора не согласован его предмет, а именно: что договор не содержит описания квартиры №, не содержит указания, что квартира является жилым помещением, поскольку квартира является жилым помещением в соответствии со ст.16 Жилищного кодекса, которая и определяет виды жилых помещений.

Считает, что указание в договоре купли-продажи квартиры на ее номер, адрес места нахождения, общую площадь и реквизиты свидетельства о государственной регистрации права собственности продавца, позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, т.е. требования ст.554 ГК РФ выполнены и Управлением Росреестра по Омской области на законном основании произведена регистрация договора и права собственности покупателя.

Не согласилась с доводами ответчиков о том, что регистрационное удостоверение № на право собственности треста является недействительным, поскольку выдано по несуществующему одному из оснований его выдачи, а именно Постановлению Г. № от ...

Действительно в дубликате регистрационного удостоверения допущена описка и сделана ссылка на Постановление №, фактически дом был введен в эксплуатацию постановлением № от ...

Разделительный баланс также является правоустанавливающим документом, поскольку служит основанием для возникновения прав на имущество у реорганизуемых юридических лиц в силу ст. 58 ГК РФ.

Кроме того, указала, что ответчики Теплюк не могут приобрести право собственности на спорную квартиру в соответствии со ст.234 ГК РФ, поскольку отсутствуют условия для приобретения права собственности в силу приобретательной давности: существует спор о праве; было зарегистрировано право собственности треста№4, а затем и последующих приобретателей квартиры.

Ответчики проживают в квартире на основании договора найма, а не как в собственной.

На основании изложенного, просила в удовлетворении требований Теплюк В.М. по встречному исковому заявлению отказать.

Теплюк В.М. в судебном заседании требования о выселении, заявленные ООО «СитиСтрой», не признал. Суду пояснил, что ... заключил с ЗАО «Строительно-монтажный трест №4» договор аренды жилого помещения, подписал его формально, поскольку из ранее занимаемого жилого помещения он уже выселился, в квартиру ..., его не пускали представители треста без подписания договора аренды. На его вопрос ему объяснили, что договор подписывается только для того, что бы он в течение ... не смог уволиться из треста. Настаивал, что договор заключен и подписан им в день, который он указал в тексте договора, то есть .... Пояснил, что в ... года находился в отпуске, выезжал из ..., и подписать договор ... не мог. В дальнейшем договор не оспаривал, продолжал проживать в квартире, обращался в трест по поводу передачи ему квартиры, в чем ему отказали. Не отрицал, что ... года получил уведомление от ООО «СитиСтрой», которое приобщено к материалам дела, в котором истец сообщил ему, что не собирается в дальнейшем сдавать квартиру в наем. Требования встречного иска поддержал, просил удовлетворить.

Представителя ответчика Теплюк В.М. - Харламова Л.А., действующая на основании доверенности от ... сроком действия ... на л.д.21, полагала, что требования ООО «СитиСтрой» удовлетворению не подлежат, так как истец не приобрел права собственности на спорную квартиру, в то время как у Теплюк В.М. в силу приобретательной давности возникло право собственности на указанную квартиру. В обоснование своей позиции, ссылалась на доводы, изложенные во встречном иске.

Ответчики Теплюк М.П., Теплюк А.В., а так же ответчики по встречному иску - ЗАО «Строительно-монтажная компания», ООО «Лотос», Управление Росреестра по Омской области, третье лицо Департамент имущественных отношений Администрации города Омска в судебном заседании участия не принимали, надлежащим образом извещены судом о месте и времени судебного разбирательства, о причинах неявки суд не известили, каких-либо ходатайств не заявили.

Представитель Управления Росрестра по Омской области направил в суд письменный отзыв на исковое заявление Теплюк В.М., в котором указал, что на момент проведения регистрационных действий отсутствовали основания для отказа в их проведении. Кроме того, Управление не является субъектом спорных материальных правоотношений, следовательно, является ненадлежащим ответчиком по делу. Теплюк В.М. не представил доказательств нарушения его прав регистрирующим органом. (л.д.93)

При отсутствии возражений явившихся лиц, по правилам ст.167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие перечисленных ответчиков и третьего лица, а так же их представителей.

Выслушав представителя ООО «СитиСтрой», Теплюк В.М. и его представителя Харламову Л.А., заключение прокурора, полагавшей удовлетворить требования ООО «СитиСтрой» и отказать в удовлетворении встречных исковых требований, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствие со ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 218 ГК РФ Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Статьей 219 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Первомайским районным судом г.Омска рассмотрено гражданское дело № года, в рамках которого разрешен иск Теплюка В.М., Теплюк М.П., Теплюк А.В. к ЗАО «Строительно-монтажная компания», ООО «Лотос», Обществу с ограниченной ответственностью «СитиСтрой» о признании права пользования жилым помещением на условиях договора социального найма, о признании недействительным включения квартиры в уставной капитал, о признании недействительными договоров купли-продажи жилых помещений.

Решением от ... в удовлетворении заявленных требований отказано. (л.д.102) Решение вступило в законную силу ....

Вступившим в законную силу решением суда установлены следующие обстоятельства, которые в силу ст.61 ГПК РФ не подлежат доказыванию при рассмотрении настоящего дела.

АОЗТ «Строительно-монтажный трест № 4» создано в ... году в результате приватизации арендного предприятия О.

Строительство АОЗТ «Строительно-монтажный трест № 4» общежития для малосемейных, расположенного по адресу: ..., осуществлялось после приватизации и организации акционерного общества и за счет собственных средств.

Постановлением Г. от ... № утвержден акт государственной приемочной комиссии от ... «О вводе в эксплуатацию пятиэтажного кирпичного общежития для малосемейных, общей площадью ... кв.м. со встроенным блоком магазина промышленных и продовольственных товаров общей площадью ... кв.м. по ... построенного Акционерным обществом закрытого типа «Строительно-монтажный трест № 4» по собственному титулу.

Принято решение зарегистрировать указанное малосемейное общежитие за АОЗТ «Строительно-монтажный трест № 4» и П. в общей долевой собственности в соответствии с договором в следующих долях: АОЗТ «Строительно-монтажный трест № 4» - 4/5 долей на праве собственности; П. - 1/5 доли на праве муниципальной собственности.

Соглашением от ... и договором об установлении долей общей долевой собственности и совместной эксплуатации общежития для малосемейных по ..., от ... между АОЗТ «Строительно-монтажный трест № 4» и П. установлено, что указанное общежитие площадью ... кв.м., является совместной собственностью участников настоящего договора в следующих размерах долей каждого участника: АО «СМТ № 4» - 4/5 долей на праве собственности с учетом площади магазина (... кв.м.) и П. - 1/5 доли на праве муниципальной собственности согласно приложению № к договору: ... этаж - 100%, кв. №- на ... этаже.

Согласно учредительному договору о создании жилищного товарищества собственников жилья «С.» по ... от ... собственниками долей в праве собственности на жилой дом распределена площадь (выделена доля в виде конкретных помещений). ЗАО «СМТ № 4» выделены квартиры №№.

Д. (в соответствии с действующим законодательством жилищный фонд государственного финансирования передавался в муниципальную собственность) были переданы квартиры №№ (общей площадью) ... кв. м.

При изложенных обстоятельствах суд считает установленной законность приобретения АОЗТ «Строительно-монтажный трест №4» права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ..., которую в настоящее время занимают ответчики Теплюк.

Поскольку законное право акционерного общества «СМТ №4» в настоящем судебном разбирательстве не оспорено, вопрос об отсутствии такого права лица, участвующие в деле, перед судом не поставили, то суд находит несостоятельными требования Теплюк В.М. о недействительности регистрационного удостоверения № на право собственности СМТ № 4 от ... как выданного по несуществующему основанию: Постановление Г. № от ..., вместо Постановления № от ....

На внеочередном общем собрании акционеров О. ... принято решение о реорганизации общества в форме разделения и образования новых юридических лиц: ЗАО «Строительно-монтажный трест № 4», С1, С2, У., П., З., утвержден разделительный баланс. (л.д.172-175)

В силу ст. 57 ГК РФ реорганизация юридического лица (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) может быть осуществлена по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами. Юридическое лицо считается реорганизованным, за исключением случаев реорганизации в форме присоединения, с момента государственной регистрации вновь возникших юридических лиц.

Как предусмотрено ст. 58 ГК РФ, при разделении юридического лица его права и обязанности переходят к вновь возникшим юридическим лицам в соответствии с разделительным балансом.

При этом следует отметить, что права переходят к вновь возникшим юридическим лицам в порядке универсального правопреемства (ч.1 ст.129 ГК РФ), то есть в один момент и в том виде и объеме, как они принадлежали реорганизованному юридическому лицу.

Таким образом, утверждение представителя ответчика Харламовой Л.А. о том, что разделительный баланс не является правоустанавливающим документом, основан на неверном субъективном толковании закона.

Из акта приема-передачи нематериальных активов от ... (квартир, принадлежащих на праве собственности О. согласно учредительному договору о создании товарищества собственников жилья «С.» от ... при реорганизации в форме разделения О. во вновь образуемое ЗАО «Строительно-монтажный трест № 4» (ЗАО «Трест № 4») следует, что после подписания акта по всем договорам (аренды, найма, выкупа и т.д.), заключенным с ЗАО «Строительно-монтажный Трест № 4» (ЗАО «СМТ № 4») по указанным квартирам, все права и обязанности переходят к вновь организованному ЗАО «Строительно-монтажный трест № 4» (ЗАО «Трест №4»). (л.д.176-178)

На основании решения внеочередного общего собрания акционеров ЗАО «СМТ №4» от ... наименование юридического лица изменено, утверждено новое наименование Закрытое акционерное общество «Строительно-монтажная компания», сокращенное наименование - ЗАО «СМК». (л.д.161-162).

Таким образом, ЗАО «СМК» является правопреемником О. по всем договорам (аренды, найма, выкупа и т.д.), которые указаны в акте приема-передачи от ....

Квартира №, общей полезной площадью ... кв.м., площадью с учетом мест общего пользования ... кв.м., балансовой стоимостью ..., в которой проживает Теплюк В.М., поименована в акте приема- передачи.

Таким образом, поскольку право собственности АОЗТ «СМТ №4» не подлежит оспариванию и доказыванию при рассмотрении настоящего дела, то не подлежит оспариванию и доказыванию вновь право собственности его правопреемника ЗАО «СМК».

Следовательно, утверждение Теплюк В.М. и его представителя о том, что право собственности ЗАО «СМК» на спорную квартиру не возникло в установленном законом порядке не основано ни на законе, ни на обстоятельствах настоящего спора.

Являясь законным собственником, ЗАО «СМК» по правилам ст.209 ГК РФ имело право распорядиться принадлежащим ему имуществом, в том числе передать право собственности на него иному лицу на основании договора купли-продажи.

ЗАО «СМК» и ООО «Лотос» ... заключили договор купли-продажи, в соответствии с которым ООО «Лотос» приобрел право собственности, в том числе на квартиру общей площадью ... кв.м., находящуюся на ... этаже жилого дома по адресу: ....

Договор прошел государственную регистрацию в Управлении ФРС по Омской области .... ООО «Лотос» выданы соответствующие свидетельства. (л.д.153 оборот)

В дальнейшем ООО «Лотос» по договору от ... № продало ООО «СитиСтрой» квартиру ... (свидетельство о государственной регистрации права серия ..., выдано ... Управлением Росреестра по Омской области, запись в ЕГРПН от ... №). (л.д.8 оборот, л.д.9)

В соответствие со ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствие со ст.549 ГК по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130).

В договоре продажи недвижимости в силу ст.554 ГК РФ должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Принимая во внимание буквальное значение содержащихся в договоре слов и выражений, суд приходит к выводу, что стороны обоих договоров купли-продажи согласовали условие о его предмете, указали данные, которые позволяют определенно установить имущество: адрес квартиры, номер этажа, общую площадь.

Изложенное подтверждается и пояснениями ответчика Теплюк В.М., который утверждал в ходе судебного разбирательства, что по договорам № от ... и № от ... продана занимаемая им квартира, возражал против такой продажи.

Неопределенности при токовании условий договоров в части, касающейся их предметов, не возникает.

Статья 558 ГК к существенным условиям договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, относит перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

В договоре от ... № и от ... № указано, что продаваемые квартиры никому другому не проданы, не подарены не заложены, в споре, под арестом или иным запрещением не состоят, рентой не обременены.

Кроме того, далее в договоре от ... № указано, что в квартире № зарегистрированы по месту жительства Теплюк В.М., Теплюк М.П., Теплюк А.В. (л.д.151)

В договоре от ... № указано, что в квартире № зарегистрированы по месту постоянного проживания на условиях коммерческого найма, в том числе в квартире № - Теплюк В.М., Теплюк М.П., Теплюк А.В. (л.д.147)

Таким образом, суд приходит к выводу, что стороны поименованных договоров купли-продажи в надлежащей форме достигли согласия по всем существенным условиям договора купли-продажи квартиры, и признавать такие договоры незаключенными у суда оснований не имеется.

Следовательно, требования Теплюк В.М. о признании незаключёнными договоров купли-продажи от ... № и от ... № удовлетворению не подлежат.

Относительно требований Теплюк В.М. об оспаривании регистрационных действий в отношении прав на квартиру, расположенную по адресу: ..., суд считает необходимым отметить следующее.

Как предусмотрено ст.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в определении от 05 июля 2001 года №132-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «Ребау АГ» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 ст.165 и пунктом 3 ст.651 ГК РФ» государственная регистрация - формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

Кроме того, в силу ст.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Таким образом, действующее законодательство не предусматривает возможность обжалования государственной регистрации права без оспаривания самих прав и оснований их возникновения.

Теплюк В.М., оспаривая регистрационные действия, заявляя требования о признании недействительными регистрационных удостоверений и свидетельств о государственной регистрации права, спора о праве суду не заявил, доказательств отсутствия права собственности на спорную квартиру у ЗАО «СМК», ООО «Лотос» и ООО «СитиСтрой» суду не представил, сделки, в силу которых у названных лиц право собственности возникло, не оспорил.

В ходе судебного разбирательства не установлены обстоятельства, свидетельствующие о ничтожности сделок, в силу которых право собственности возникло у АОЗТ «Строительно-монтажный трест №», ЗАО «СМК», ООО «Лотос» и ООО «СитиСтрой».

Оспариваемые Теплюк В.М. документы (регистрационные удостоверения и свидетельства) источником права собственности юридических лиц не являются, являются лишь формальным подтверждением со стороны государства существующего права.

Те нарушения, которые Теплюк В.М. усматривает при совершении регистрационных действий в отношении права АОЗТ «Строительно-монтажный трест №4» на общежитие для малосемейных по ..., а так же прав ООО «Лотос» и ООО «СитиСтрой» на отдельные жилые помещения в этом же здании, а так же устранение этих нарушений не может повлиять на права Теплюк В.М., повлечь их возникновение, изменение либо прекращение.

Таким образом, суд не усматривает материальной заинтересованности Теплюк В.М. в разрешении заявленных им требований о признании незаконными действий по внесению записи в реестровую книгу ... на листе ... от ..., а так же признании незаконными действий по внесению записи в реестровую книгу ... на листе ... от ... о праве собственности за АОЗТ «СМТ № 4», признании недействительным регистрационного удостоверения № от ..., регстрационного удостоверения №.

Кроме того, суд не нашел предусмотренных законом оснований для удовлетворения требований Теплюк В.М. о признании факта приобретательной давности.

В силу п.1 ст.234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

При разрешении заявленного спора в этой части суд считает необходимым учесть следующее:

давностное владением является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине ст.234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.) (п.15 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Теплюк В.М. в ходе судебного разбирательства не отрицал, что в ... года вселился в спорную квартиру на основании договора аренды жилого помещения, на наличие иных договоров относительно этой квартиры не ссылался. Пояснил суду, что обращался к руководству треста с предложением передать ему квартиру в собственность, но ему было отказано. Ранее обращался в суд с требованием о признании за ним права пользования названной квартирой на условиях договора социального найма (дело №). Следовательно, Теплюк В.М. на протяжении всего времени проживания в спорной квартире не считал себя ее собственником, знал об отсутствии у него права собственности.

При изложенных обстоятельствах суд не усматривает в действиях Теплюк В.М. добросовестного владения недвижимым имуществом: квартирой, расположенной по адресу: ... - как своей собственной.

Относительно требований ООО «СитиСтрой» суд считает необходимым указать следующее.

В соответствие со ст.671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

ЗАО «Строительно-монтажный трест №», как собственник, и Теплюк В.М., как арендатор, заключили договор аренды жилого помещения, по условиям которого арендатору и членам его семьи в пользование сроком на ... предоставлена квартира общей площадью ... кв.м., по адресу: .... (п.1.1.)

Суд при рассмотрении настоящего дела пришел к выводу о наличии у ЗАО «СМТ №4» права собственности на указанную квартиру. Следовательно, в силу ст.209 ГК РФ ЗАО «СМТ №4» имело право распорядится собственным имуществом, в том числе и передать его в пользование иным лицам.

В силу ст.675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

ООО «СитиСтрой» на основании договора купли-продажи от ... № приобрело право собственности на указанную квартиру.

Договор и возникшее на его основании право зарегистрированы Управлением Росреестра по Омской области .... В тот же день ООО «СитиСтрой» выдано соответствующее свидетельство. (л.д.8 оборот, л.д.9)

Таким образом, с момента перехода к ООО «СитиСтрой» права собственности на квартиру, переданную в аренду Теплюк, к названному юридическому лицу перешли и права и обязанности наймодателя по договору аренды жилого помещения, заключенному с Теплюк.

В соответствие с п.1.1. договора аренды жилого помещения собственник жилья, ЗАО «Строительно-монтажный трест №4», предоставил квартиру в аренду арендатору (Теплюк В.М.) и членам его семьи в пользование сроком на ....

Пунктом 5.3. того же договора предусмотрено, что договор заключен сроком на ... и может быть продлен на ... при условии соблюдения договора и отсутствии задолженности по арендной плате ....

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель в силу прямого указания в ст.684 ГК РФ имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

При исчислении сроков действия договора суд исходит из следующего.

ООО «СитиСтрой», заявляя требование о выселении Теплюк В.М., Теплюк М.П. и Теплюк А.В. из спорного жилого помещения, ссылается на заключение договора аренды жилого помещения ... (л.д.10-11).

Ответчик, в свою очередь, представил суду свой экземпляр договора аренды жилого помещения, в котором после подписи в графе «АРЕНДАТОР» от имени Теплюк В.М. и Теплюк М.П. стоит дата .... (л.д.52-53) Аналогичная запись имеется и в экземпляре ООО «СитиСтрой». (л.д.10 оборот)

В ходе судебного разбирательства Теплюк В.М. настаивал, что заключил договор ..., сделать это ранее, в том числе ..., не мог, так как выезжал из ....

Подлинность записи, сделанной Теплюк В.М. в тексте договора в части даты его заключения ..., не оспорена. Доказательств заключения договора в иную дату суду не представлено. При этом суд отмечает, что в тексте договора, представленного Теплюк В.М., отсутствует дата ..., проставленная в экземпляре ООО «СитиСтрой».

С учетом позиции Теплюк В.М., представленных по делу доказательств суд приходит к выводу, что стороны согласовали все существенные условия и заключили договор ....

Подписание текста договора арендодателем в более раннюю дату, в том числе ..., о заключенности договора к такому моменту не свидетельствует и на выводы суда в этой части повлиять не может.

Таким образом, срок действия договора аренды жилого помещения, заключенного с Теплюк В.М. в отношении квартиры, расположенной по адресу: ..., необходимо исчислять с .... А в отсутствие воли сторон на его прекращении либо изменение договор продлялся ежегодно на тех же условиях ещё на .... Очередной срок действия договора истек ....

Как установлено ст.684 ГК РФ, не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения, наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.

В настоящем случае такое предупреждение должно быть вручено нанимателям Теплюк не позднее ....

Заказным письмом от ... ООО «СитиСтрой» уведомило Теплюк В.М., Теплюк М.П., Теплюк А.В. о переходе к нему права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ..., а так же о своем отказе от продления договора на новый срок в связи с решением не сдавать в течение ... жилое помещение внаем. (л.д.12, 14)

Теплюк В.М. в ходе судебного разбирательства неоднократно подтверждал суду, что такое уведомление получил .... (л.д.13)

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу, что ООО «СитиСтрой» в предусмотренные законом сроки уведомило ответчиков Теплюк как об отказе от продления договора, так и причинах этого: в связи с решением не сдавать в течение ... жилое помещение внаем.

Нарушений требований ст. 684 ГК РФ в действиях ООО «СитиСтрой» суд не усматривает.

Соответственно, срок действия договора аренды жилого помещения, расположенного по адресу: ..., истек ....

Иных оснований для пользования Теплюк спорным жилым помещением судом не установлено, стороны в ходе судебного разбирательства на такие основания не ссылались, каких-либо иных договоров, соглашений суду не указали.

В силу ст.35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Таким образом, при рассмотрении настоящего спора установлено, что квартира, расположенная по адресу: ..., передана за плату во временное владение и пользование ответчикам Теплюк для проживания в ней на основании договора аренды жилого помещения от ... №б/н. (л.д.52-53)

Срок действия договора истек. Наниматель заблаговременно в установленный законом срок уведомлен наймодателем об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение ... жилое помещение внаем.

В силу ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

При изложенных обстоятельствах исковые требования ООО «СитиСтрой» подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «СитиСтрой» удовлетворить.

Выселить Теплюк В.М., Теплюк М.П., Теплюк А.В. из жилого помещения, расположенного по адресу: ...

В удовлетворении встречных исковых требований Теплюк В.М. отказать.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд с подачей жалобы через Первомайский районный суд г. Омска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение вступило в законную силу 14.03.2013

Свернуть