Урбанова Ольга Алдыровна

Судья Черкашина Д.С.

Судья-докладчик Ананикова И.А. № 33-2116/2020

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

15 июня 2020 года г. Иркутск

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:

председательствующего Николаевой Т.В.

судей Ананиковой И.А., Бадлуевой Е.Б.

при секретаре Булаевой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании

гражданское дело № 2-465/2019 по иску Урбанова Вячеслава Александровича к Фоменко Алене Васильевне, ФГУП «Элита» о признании договора передачи квартиры в собственность граждан недействительным, истребовании имущества из чужого незаконного владения, регистрации перехода права собственности;

иску Фоменко А.В. к Урбанову В.А. о признании утратившим право пользования жилым помещением

по апелляционным жалобам Фоменко А.В., представителя ФГУП «Элита» Арзаева Ю.В.

на решение Эхирит-Булагатского районного суда Иркутской области от 20 ноября 2019 года,

УСТАНОВИЛА:

Обратившись в суд с иском, Урбанов В.А. ссылался на следующие обстоятельства. По типовому договору найма служебного жилого помещения от 04.02.2010 наймодателем ФГУП «Элита» ему как работнику МО Захальская СОШ было предоставлено жилое помещение по адресу: (данные изъяты), находящееся в собственности Российской Федерации; с 01.09.2012 он был уволен переводом в ОГБОУ СПО «Усть-Ордынский медицинский колледж им. Шобогорова М.Ш.» (в котором осуществляет трудовую деятельность по настоящее время), в связи с чем 04.02.2013 договор служебного найма этой же квартиры был заключен с его супругой Урбановой О.А. 18.07.2013 между ним и ФГУП «Элита» заключен договор на передачу квартиры в собственность граждан, в соответствии с которым квартира, общей площадью 40,9 кв.м., расположенная по вышеназванному адресу безвозмездно передавалась в общую долевую собственность его и его детей Урбанова П.В., Дата изъята г.р., Урбанова Ю.В., Дата изъята р., Урбановой М.В., Дата изъята г.р., Урбановой Н.В., Дата изъята г.р. Договор составлен в письменной форме, в двух экземплярах, подписан сторонами, заверен печатью ФГУП «Элита». Государственная регистрация перехода права собственности на основании этого договора осуществлена не была в связи с уклонением дирекции ФГУП «Элита» от процедуры регистрации. Для завершения работ по приватизации и с целью сохранения принадлежащего ему по договору на передачу квартиры в собственность граждан от 18.07.2013 жилья по его заказу были выполнены кадастровые работы в отношении земельного участка, на котором расположено спорное жилое помещение; 14.10.2014 между ним и КУМИ Администрации МО «Эхирит-Булагатский район» заключен договор № 28 аренды земельного участка. На период проживания в п. Усть-Ордынский для сохране...

...ния принадлежащей ему спорной квартиры она была предоставлена им в безвозмездное пользование Фоменко А.В. и членам ее семьи с условием ухода за жилым помещением, оплатой коммунальных расходов и уходом за придомовым земельным участком. Однако в нарушение его прав 12.02.2018 ФГУП «Элита» заключило с Фоменко А.В. договор на передачу спорной квартиры в ее собственность в порядке приватизации. На основании данного договора зарегистрирован переход права собственности от прежнего собственника – Российской Федерации к Фоменко А.В. Просил, уточнив требования в порядке ст. 39 ГПК РФ (л.д. 8 т.2) признать договор на передачу квартиры в собственность граждан от 12.02.2018, заключенный между Фоменко А.В. и ФГУП «Элита», недействительной сделкой, признать отсутствующим право собственности Фоменко А.В. на спорную квартиру, применить последствия недействительности сделки в виде возврата квартиры, общей площадью 40,9 кв.м, расположенной по адресу: (данные изъяты), с кадастровым номером Номер изъят в его владение, снятия с регистрационного учета по месту жительства Фоменко А.В.; возложения на нее обязанности по возврату спорной квартиры и земельного участка с кадастровым номером Номер изъят; принять решение о государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру от Российской Федерации в лице ФГУП «ЭЛИТА» в долевую собственность его и его несовершеннолетних детей.

Фоменко А.В. обратившись в суд с иском, просила признать Урбанова В.А. утратившим право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: (данные изъяты) снять его с регистрационного учета по указанному адресу. Мотивировала это тем, что она является собственником спорного жилого помещения, в котором Урбанов В.А. более шести лет не проживает, коммунальные услуги не оплачивает, жилое помещение предоставлено ей в разрушенном состоянии, отремонтировано ею за счет собственных средств.

Определением суда гражданские дела по искам Урбанова В.А., Фоменко А.В. объединены в одно производство для совместного рассмотрения в порядке ст. 151 ГПК РФ (л.д. 159 т.1).

Приведенным выше решением суда постановлено иск Урбанова В.А. удовлетворить частично; признать договор на передачу квартиры в собственность граждан от 12.02.2018, заключенный между Фоменко А.В. и ФГУП «Эдита» недействительным; признать отсутствующим право собственности Фоменко А.В. на спорную квартиру, истребовать спорную квартиру из незаконного владения Фоменко А.В. в пользу Урбанова В.А. и несовершеннолетних Урбанова П.В., Урбанова Ю.В., Урбановой М.В., Урбановой Н.В.; произвести государственную регистрацию перехода права собственности от Российской Федерации в лице ФГУП «Элита» в долевую собственность Урбанова В.А. и несовершеннолетних Урбанова П.В.,, Урбанова Ю.В., Урбановой М.В., Урбановой Н.В.; в остальной части требований Урбанова В.А. отказать; иск Фоменко А.В. оставить без удовлетворения.

В апелляционной жалобе Фоменко А.В. просит решение отменить, принять по делу новое решение. Мотивирует это тем, что она является добросовестным приобретателем спорного жилого помещения; разрешая дело, суд не учел, что на ее имя произведена государственная регистрация права собственности на данное жилое помещение. Считает, что Урбанов В.А. в результате добровольного отказа от жилого помещения утратил право пользования им и подлежит снятию с регистрационного учета в этом помещении.

В апелляционной жалобе представитель ФГУП «Элита» Арзаев Ю.В. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение. Ссылается на неправильную оценку судом спорных правоотношений. Полагает, что договор о передаче в собственность спорного жилого помещения от 18.07.2013 не содержит сведений о подписании его истцом от имени несовершеннолетних детей, в связи с чем оснований считать его заключенным надлежащим образом не имеется, при этом трудовой договор, заключенный между Урбановым В.А. и МОУ Захальская СОШ был расторгнут до заключения договора от 13.07.2013, спорная квартира не подлежала передаче в собственность Урбанову В.А. на основании п. 3 ст. 4 ЖК РФ и Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

В судебное заседание суда апелляционной инстанции Фоменко А.В. не явилась, о судебном разбирательстве извещена. Суд рассмотрел дело в ее отсутствие по правилам ст. 167 ГПК РФ.

Заслушав доклад судьи Ананиковой И.А., объяснения представителя Фоменко А.В. - Ждановских Л.В., представителя ФГУП «Элита» Арзаева Ю.В., Урбанова В.А., Урбановой О.В., проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений Урбанова В.А. на жалобу Фоменко А.В., судебная коллегия приходит к следующему.

На основании имеющихся в деле доказательств установлено, что 04.02.2010 между ОНО ДПХ «Элита» (прежнее наименование ФГУП «Элита») и Урбановым В.А. был заключен типовой договор найма служебного жилого помещения № 8, по условиям которого Урбанову В.А. в связи с работой в МО Захальской СОШ и членам его семьи за плату во владение и пользование предоставлено жилое помещение по адресу: (данные изъяты)

В связи с переходом Урбанова В.А. на работу в ОГБОУ СПО «Усть-Ордынский медицинский колледж им. Шобогорова М.Ш.», расположенный в п. Усть –Орда, в отношении этого же жилого помещения между ФГУП «Элита» и супругой Урбанова В.А. – Урбановой О.А. 04.02.2013 был заключен договор найма служебного жилого помещения № 184, по которому спорная квартира предоставлялась нанимателю Урбановой О.А. в связи с работой в Захальской СОШ и членам ее семьи.

18.07.2013 между ФГУП «Элита» и Урбановым В.А. заключен договор на передачу квартиры в собственность граждан, в соответствии с которым жилое помещение государственного жилого фонда, находящееся по вышеуказанному адресу, передано в общую долевую собственность Урбанова В.А. и его несовершеннолетних детей Урбанова П.В., Урбанова Ю.В., Урбановой М.В., Урбановой Н.В.

Государственная регистрация перехода права собственности на основании этого договора осуществлена не была.

Согласно типовому договору найма служебного жилого помещения от 12.08.2017 № 25 ФГУП «Элита» передало спорное жилое помещение нанимателю Фоменко А.В. в связи с работой в ФГУП «Элита» и членам ее семьи за плату во владение и пользование. 12.02.2018 между ними был заключен договор на передачу квартиры в собственность граждан, переход права на основании которого зарегистрирован органом Росреестра 12.07.2018. Объект недвижимого имущества - жилое помещение по вышеуказанному адресу исключен из реестра федерального имущества 07.09.2018.

Признавая требования Урбанова В.А. обоснованными, суд первой инстанции исходил из того, что в силу п. 2 ст. 558 ГК РФ, п. 8 ФЗ от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» договор от 18.07.2013 между ФГУП «Элита» и Урбановым В.А. о передаче в долевую собственность Урбанова В.А. и его детей спорного жилого помещения регистрации не подлежал, не оспорен, в связи с чем последующее заключение ФГУП «Элита» договора передачи в порядке приватизации этого же помещения Фоменко А.В. противоречит действующему законодательству, так как на момент заключения договора с Фоменко А.В. (12.02.2018) спорная квартира уже находилась в общей долевой собственности Урбанова В.А. и его несовершеннолетних детей на основании договора от 18.07.2013; после передачи владения недвижимым имуществом, но до государственной регистрации права собственности Урбанов В.А. являлся ее законным владельцем, имеющим право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ избранными им в рамках данного дела способами.

При этом суд учел, что Урбанов В.А. сохраняет регистрацию по месту жительства в спорной квартире, 14.10.2014 заключил договор аренды № 28 земельного участка с кадастровым номером 85:06:040101:622 по адресу: (данные изъяты), производил оплату за жилье и электроэнергию за период по июнь 2015г., дал согласие на проживание Фоменко А.В. в спорном жилом помещении, что, по мнению суда, свидетельствовало о совершении им действий по реализации прав, вытекающих из договора от 18.07.2013.

Судебная коллегия находит выводы и суждения суда противоречащими нормам материального права.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ст. 223 ГК РФ).

В соответствии с ч. 5 ст. 1 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно ч. 3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

На основании п. 3 ст. 551 ГК РФ если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Из правовой позиции, отраженной в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что приобретатель (покупатель) не вправе распоряжаться полученным им во владение недвижимым имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

На момент заключения договора от 12.02.2018 на передачу квартиры в собственность граждан с Фоменко А.В. собственником спорного жилого помещения являлась Российская Федерация, от имени которой действовало ФГУП «Элита» в пределах имевшихся у него полномочий.

Оснований полагать, что ранее заключенный с Урбановым В.А. договор приватизации от 18.07.2013 лишал собственника в лице государственного унитарного предприятия права распоряжения принадлежащим ему спорным имуществом, в связи с чем сделка от 12.02.2018 между ФГУП «Элита» и Фоменко А.В. является недействительной, у суда первой инстанции не имелось.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

По смыслу указанных разъяснений, если на объект недвижимости претендуют несколько покупателей, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, а переход права собственности на спорный объект недвижимости зарегистрирован за одним из них, то преимуществом обладает тот покупатель, которому объект недвижимости передан в фактическое владение и пользование и за которым произведена государственная регистрация перехода права собственности.

Судебная коллегия полагает, что такой подход применим к безвозмездной сделке по передаче жилого помещения в собственность граждан в порядке Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

К моменту возникновения спора объект недвижимости находился в фактическом владении Фоменко А.В., проживающей в спорной квартире с членами своей семьи, за нею произведена государственная регистрация права собственности, поэтому выбранные Урбановым В.А. способы защиты права, направленные на лишение Фоменко А.В. правомочий собственника, применению в рассматриваемой ситуации не подлежали.

Судебная коллегия отмечает также, что Урбанов В.А. в течение шести лет после заключения договора от 18.07.2013 не реализовал в установленном законом порядке право на обращение в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности на спорное помещение, не выступал как собственник в отношениях с третьими лицами, не уплачивал налог на имущество, не содержал его. При этом его регистрация в спорном жилом помещении была обусловлена вселением и проживанием в нем по договору служебного найма, обязанность по оплате коммунальных и иных платежей за квартиру вытекала из факта сохраняемой регистрации, договор аренды земельного участка от 14.10.2014 № 28 заключен Урбановым В.А. не с целью пользования жилым домом, а для индивидуального жилищного строительства (л.д. 30, 31 т.1). Приведенные обстоятельства не свидетельствуют о владении Урбановым В.А. имуществом как собственным, поскольку принадлежащие собственнику права у него не возникли.

Обращение Урбанова В.А. за защитой права не связано с обеспечением его и его детей жилым помещением, так как местом постоянного жительства его семьи является приобретенный в собственность жилой дом по адресу: (данные изъяты)

По смыслу ст. 304 ГК РФ Фоменко А.В. как собственник спорного жилого помещения вправе требовать устранения нарушений ее права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Препятствием в реализации имеющихся у нее правомочий собственника является регистрация в принадлежащей ей квартире Урбанова В.А., не являющегося членом ее семьи, который в связи с прекращением договора служебного найма обязан был освободить предоставленное ему на период трудовых отношений жилое помещение, сняться с регистрационного учета в нем. Иного основания возникновения права, влекущего возможность сохранения регистрации, он не доказал.

При таком положении решение в части удовлетворения иска Урбанова В.А. и отказа в иске Фоменко А.В. нельзя признать законным и обоснованным, в указанной части оно подлежит отмене в соответствии с п.4 ч.1 ст. 330 ГПК РФ. Принимая по делу новое решение, судебная коллегия полагает возможным в удовлетворении требований Урбанова В.А. к Фоменко А.В., ФГУП «Элита» о признании недействительным договора на передачу квартиры в собственность граждан от 12.02.2018, признании отсутствующим права собственности Фоменко А.В. на спорную квартиру, истребовании указанной квартиры из ее незаконного владения, государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру отказать; иск Фоменко А.В. удовлетворить, признав Урбанова В.А. утратившим право пользования жилым помещением по адресу: (данные изъяты)

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Эхирит-Булагатского районного суда Иркутской области от 20 ноября 2019 года в части удовлетворения иска Урбанова В.А. и отказа в иске Фоменко А.В. отменить. Принять в указанной части новое решение.

В удовлетворении требований Урбанова Вячеслава Александровича к Фоменко Алене Васильевне, ФГУП «Элита» о признании недействительным договора на передачу квартиры в собственность граждан от 12.02.2018, заключенного между Фоменко Аленой Васильевной и ФГУП«Элита», признании отсутствующим права собственности Фоменко А.В. на квартиру, расположенную по адресу: (данные изъяты), с кадастровым номером Номер изъят, истребовании указанной квартиры из незаконного владения Фоменко А.В., государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру отказать.

Иск Фоменко А.В. удовлетворить. Признать Урбанова Вячеслава Александровича утратившим право пользования жилым помещением по адресу: (данные изъяты)

Решение в данной части является основанием для снятия Урбанова В.А. с регистрационного учета в (данные изъяты)

В остальной части решение оставить без изменения.

Председательствующий Т.В. Николаева

Судьи И.А. Ананикова

Е.Б. Бадлуева