Зрумов Мухамед Мусарбиевич

Судья Бозиев А.И. Дело № 33-1823/2024

дело № 2-708/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

31 июля 2024 года г. Нальчик

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:

Председательствующего Бейтуганова А.З.,

судей Бижоевой М.М. и Сохрокова Т.Х.,

при секретаре: Кишевой А.В.,

с участием представителя ответчика З.М.М., действующего по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Сохрокова Т.Х. гражданское дело по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике к Б.А.А. о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности по договору аренды,

по апелляционной жалобе Б.А.А. на решение Эльбрусского районного суда КБР от 09 октября 2023 г.,

у с т а н о в и л а :

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике (далее – ТУ Росимущества в КБР, Управление) обратилось в суд к Б.А.А. с исковым заявлением, в котором просило расторгнуть договор аренды земельного участка № от 23.04.2009, обязать Б.А.А. вернуть ТУ Росимущества в КБР по акту приема-передачи земельный участок площадью 600,0 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: КБР, <адрес>; взыскать с Б.А.А. долг по договору аренды земельного участка от 23.04.2009 № в размере 107859,27 рублей за период с 23.03.2022 по 31.12.2022.

В обоснование иска истец указал, что на основании договора аренды №151 от 23.04.2009 земельного участка (далее – Договор аренды) ТУ Росимущества в КБР передало Б.А.Т. в аренду земельный участок, площадью 600,0 кв.м., расположенный на территории национального парка «Приэльбру...

...сье» Эльбрусского лесничества, квартал 4, выдел 43, поляна «Чегет», в границах рекреационной функциональной зоны национального парка «Приэльбрусье» (далее – Земельный участок) для строительства гостиницы на срок с 23.04.2009 по 23.04.2034. Имущество передано арендатору по акту приема-передачи.

В соответствии с условиями дополнительного соглашения от 17.01.2017 сведения о предмете Договора аренды изложены в следующей редакции: «земельный участок площадью 600 кв.м., кадастровый номер №, расположенный на территории <адрес>, в границах рекреационной функциональной зоны Национального парка «Приэльбрусье».

Размер годовой арендной платы за арендуемый Земельный участок установлен в сумме 66000 рублей и может изменяться арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке в связи с индексацией цен ежегодно.

Согласно дополнительному соглашению от 30.12.2021 размер арендной платы за Земельный участок по Договору аренды в годовом исчислении составил 138 836,20 руб. (11 569,69 руб. ежемесячно).

В соответствии с договором уступки прав и обязанностей от 17.03.2022 Б.А.Т. уступил права и обязанности арендатора по Договору аренды № от 23.04.2009 Б.А.А..

Письмом от 30.12.2022 Управлением в адрес ответчика направлено уведомление об индексации арендной платы, согласно которому годовой размер арендной платы с 01.01.2023 составил 146 472,12 рублей (12 2016,01 рублей в месячном исчислении).

Ответчик Б.А.А. неоднократно пропускал срок внесения арендных платежей по Договору аренды.

Кроме того, ему было направлено истцом предложение от 18.05.2023 о расторжении Договора аренды, в котором предложено в срок до 18.06.2023 явиться в ТУ Росимущества в КБР для подписания соглашения о расторжении Договора аренды.

Б.А.А. также было направлено претензионное письмо от 18.05.2023 с предложением погасить задолженность по Договору аренды в сумме 156 683,31 рублей (основной долг) и 19 285,50 рублей (пени).

Ответчиком погашена неустойка и часть основного долга в сумме 48824,04 рублей. Таким образом, за ответчиком образовалась непогашенная задолженность по арендным платежам в размере 107859,27 рублей (за период с 23.03.2022 по 31.12.2022).

Представитель истца ТУ Росимущества в КБР, будучи надлежащим образом извещен, в суд не явился, просив рассмотреть дело в его отсутствие.

Судом были предприняты попытки извещения ответчика Б.А.А., не увенчавшиеся успехом (как указано в обжалуемом решении суда – ввиду отсутствия ответчика по месту регистрации), в связи с чем, в соответствии со ст. 50 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) судом для защиты интересов ответчика Б.А.А. был назначен адвокат А.А.К., который в судебном заседании исковые требования Управления не признал.

На основании ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие сторон.

Решением Эльбрусского районного суда КБР от 09.10.2023 исковые требования ТУ Росимущества в КБР к Б.А.А. удовлетворены полностью.

Не согласившись с данным решением, Б.А.А. подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить названное решение суда, мотивируя следующими обстоятельствами.

В обоснование жалобы указано, что судом первой инстанции при вынесении решения допущены нарушения норм процессуального и материального права, выразившиеся в неизвещении ответчика о дате и времени судебного заседания; ссылаясь на ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), заявитель утверждает, что не знал о рассмотрении дела в суде и был лишен возможности защиты своих интересов, о наличии решения по делу узнал из телефонного разговора с представителем Управления в марте 2024 г., после чего получил его копию в суде 22.03.2024. При этом он утверждает, что от исполнения Договора аренды не уклонялся, полученные требования ТУ Росимущества в КБР исполняет своевременно, однако предложение о расторжении Договора аренды не получал; обращает внимание, что в ноябре 2023 г. внес арендную плату по Договору аренды в размере 50000 рублей, а в марте 2024 г. – 108000 рублей.

Определением Эльбрусского районного суда КБР от 19.06.2024 Б.А.А. восстановлен срок апелляционного обжалования названного решения суда.

Будучи надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции, стороны по делу в суд не явились, ходатайств об отложении судебного заседания не представили, в связи с чем, в соответствии с требованиями статьи 167 ГПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Сохрокова Т.Х., обсудив доводы апелляционной жалобы, поддержанной представителем ответчика З.М.М., судебная коллегия приходит к следующему.

Доводы жалобы о ненадлежащем уведомлении ответчика о дате и времени разрешения дела в суде первой инстанции судебная коллегия отклоняет, поскольку направленная в его адрес судебная корреспонденция возвращена в суд по истечении срока хранения (л.д. 42-43), в связи с чем, оснований для перехода к рассмотрению настоящего гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, не установлено.

Вместе с тем, поскольку он был фактически лишен возможности заявления своих доводов по делу и представления доказательств в их подтверждение, в целях восстановления его нарушенных прав судебная коллегия полагает возможным дать оценку его доводам, приведенным в апелляционной жалобе и представленным доказательствами.

В соответствии со статьей 330 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда первой инстанции в апелляционном порядке являются неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие изложенных в решении суда выводов обстоятельствам дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными, нарушение или неправильное применение судом норм материального или процессуального права.

Судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела такие нарушения были допущены.

Так, разрешая заявленные исковые требования ТУ Росимущества в КБР, суд первой инстанции руководствовался нормами действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения (в частности, ст.ст.614, 619 ГК РФ), и, установив, что условия заключенного между сторонами Договора аренды в части оплаты ответчиком соблюдаются не в полной мере, взыскал с последнего в пользу истца задолженность по названному Договору в заявленном размере (долг за период с 23.03.2022 по 31.12.2022 в размере 107859,27 рублей), а также постановил расторгнуть указанный Договор и обязать арендатора возвратить Земельный участок истцу по акту приема-передачи.

Между тем, судебная коллегия не может согласиться с приведенными выводами суда, поскольку они не основаны на законе и не соответствуют материалам дела.

Так, сторонами не оспаривается, что условия Договора аренды в части своевременной оплаты арендных платежей Б.А.А. нарушались, в результате чего за ним образовалась задолженность по арендной плате в заявленном размере, в связи с чем, 18.05.2023 истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием в двухнедельный срок оплатить образовавшуюся на 01.05.2023 задолженность в размере 156683,31 руб. и пени в размере 19285,50 рублей под страхом взыскания задолженности в судебном порядке (л.д. 28-31).

В тот же день Б.А.А. было направлено предложение о расторжении Договора аренды в связи с образованием спорной задолженности (л.д. 15-17).

Вместе с тем, указанные письма ответчиком получены не были, что подтверждается сведениями с сайта Почты России и вернувшимися почтовыми конвертами. При этом, как только ему стало известно о наличии указанной задолженности (из копии обжалуемого решения суда, полученного им в марте 2024 г.), она была немедленно погашена им в полном объеме, о чем свидетельствует банковская квитанция от 26.03.2024 об уплате задолженности в размере 108000 рублей. Кроме того, представленными стороной ответчика аналогичными квитанциями подтверждается регулярная оплата им арендной платы по Договору аренды, однако её часть была направлена на погашение задолженности по пени, в связи с чем, задолженность по арендной плате продолжила увеличиваться, что также подтверждает доводы истца об отсутствии недобросовестности с его стороны в части нарушения сроков оплаты, поскольку будучи правопреемником первоначального арендатора по Договору аренды, он не получал сведений о наличии задолженности и проведенной истцом в одностороннем порядке индексации размера арендной платы.

При этом, поскольку указанная задолженность по состоянию на дату рассмотрения в суде апелляционной инстанции ответчиком погашена, судебная коллегия полагает необходимым отменить решение суда в части взыскания спорной задолженности, поскольку иначе возможно её повторное взыскание и возникновение неосновательного обогащения на стороне ответчика.

Кроме того, разрешая требование истца о расторжении Договора аренды, суд необоснованно не принял во внимание наличие перечисленных обстоятельств, свидетельствующих об уважительности причин нарушения истцом сроков выплат арендных платежей по названному Договору.

Так, частью третьей статьи 619 ГК РФ для договоров аренды как одного из видов обязательств установлено специальное правило, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. При этом такое предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующее нарушение.

Часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 упомянутого Кодекса. Это означает, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение расторгнуть договор.

Между тем, как следует из материалов дела и не оспаривается истцом, претензия, в которой истец предложил ответчику погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате, не вручена адресату по причине истечения срока хранения, что, по мнению судебной коллегии, свидетельствует о соблюдении истцом досудебного порядка разрешения спора о расторжении Договора аренды, однако, также подтверждает доводы ответчика об отсутствии у него информации о наличии спорной задолженности. Указанное обстоятельство, по мнению суда апелляционной инстанции, также может являться разумным основанием для снижения меры ответственности ответчика, являющегося физическим лицом и слабой стороной в правоотношениях с органом муниципальной власти.

Поскольку ответчик понес гражданско-правовые санкции, погасив в полном объеме начисленную ему по настоящему делу задолженность со штрафными санкциями, судебная коллегия полагает, что расторжение Договора является избыточным наказанием за допущенное нарушение условий Договора, тем более, учитывая, что истцом не заявлено о наличии каких-либо нарушений его прав указанным бездействием ответчика, не доказано наступление для него неблагоприятных последствий и невозможность восстановления его прав иным способом.

Судебная коллегия также учитывает правовую позицию, изложенную в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26.05.2022 N 305-ЭС21-24470 по делу N А40-45186/2020, согласно которой общие условия, определяющие основания и размер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, установлены статьей 393 ГК РФ, которая в части определения убытков отсылает к правилам, предусмотренным статьей 15 этого же Кодекса. В силу указанных законоположений лицо, право которого нарушено, вправе требовать от нарушителя полного возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Вместе с тем применительно к арендным обязательствам могут быть учтены такие факторы как наличие спора о размере задолженности и размере арендной платы, существование препятствий в пользовании арендованным имуществом и др. При установлении таких обстоятельств нарушение, допущенное должником в виде неуплаты долга, может быть признано неумышленным.

Кроме того, судом первой инстанции не учтено, что расторжение договора является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны; при этом такая мера должна быть соразмерной степени существенности допущенных контрагентом нарушений и балансу интересов сторон (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 03.12.2020 N 305-ЭС20-18616 по делу N А41-10692/2019).

Учитывая изложенное, судебная коллегия находит решение суда в части удовлетворения заявленных ТУ Росимущества в КБР требований о расторжении Договора аренды Земельного участка и возложении обязанности по его возврату подлежащим отмене с принятием в этой части нового решения об отказе в иске.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда КБР

о п р е д е л и л а :

решение Эльбрусского районного суда КБР от 09 октября 2023 г. отменить, принять новое решение.

В удовлетворении исковых требований Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике к Б.А.А. о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности по договору аренды отказать.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 02 августа 2024 года.

Председательствующий А.З. Бейтуганов

Судьи: М.М. Бижоева

Т.Х. Сохроков