Брусник Зинаида Николаевна

РЕШЕНИЕ Дело №

именем Российской Федерации

г.Чегем 12 августа 2010 года

Чегемский районный суд КБР в составе:

председательствующего судьи Бецукова А.З.,

при секретаре Гучаевой С.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Соблиров А.Х. к Брусник З.Н. о понуждении заключить договор купли-продажи жилого дома с земельным участком и встречному иску Брусник З.Н. к Соблиров А.Х. и Кертбиев А.К. о признании недействительным предварительного договора о совершении сделки по купле-продаже жилого дома и земельного участка,

Установил:

Брусник З.Н. по договору купли-продажи от ДАТА купила за 120000 рублей у Шортановой С.Ц. и Гогутловой Е.Ц. жилой дом с земельным участком по адресу: КБР, АДРЕС, состоящий из основных строений лит. «А» общей площадью 44 кв. м., лит. «Б» общей площадью 39,9 кв. м., служебных строений и земельного участка площадью 1756 кв. м. с кадастровым №:08:01 01 03:0117. Договор купли-продажи зарегистрирован ДАТА в установленном законом порядке и Кабардино-Балкарская палата по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним выдала Брусник З.Н. свидетельства сер. АДРЕС и сер. АДРЕС от ДАТА о государственной регистрации права собственности без ограничения (обременения) права.

ДАТА Брусник З.Н. выдала Кертбиев А.К. доверенность сроком на три года, удостоверенную нотариусом Нальчикского нотариального округа Эристовой М.А., зарегистрированную в реестре под № 1-27, которой уполномочила его продать указанное домовладение по адресу: КБР, АДРЕС, для чего предоставила ему право получать за нее и подавать от ее имени заявления, документы, подписывать договор купли-продажи, представлять во всех органах, получить следуемые ей деньги в случае продажи ...

...жилого дома с земельным участком, проводить переговоры, заключать соглашения, расписываться за нее и совершать все действия и формальности, связанные с выполнением данного поручения, с правом регистрации и перехода права собственности к покупателю.

Кертбиев А.К., действуя по указанной доверенности от имени Брусник З.Н., ДАТА заключил с Соблиров А.Х. предварительный договор о совершении сделки по купле-продаже за 120000 рублей указанного жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: КБР, АДРЕС, в срок до ДАТА.

Согласно п. 2.8. предварительного договора в течение 1 месяца со дня его подписания Покупатель производит предварительную оплату Продавцу всей продажной стоимости приобретаемого недвижимого имущества и в срок до ДАТА направляет продавцу 3 экземпляра проекта основного договора купли-продажи недвижимого имущества с актом приема-передачи.

По условиям предварительного договора в случае, если в будущем какая-либо из сторон будет уклоняться от заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества, другая сторона вправе обязать уклоняющуюся сторону заключить договор путем обращения в суд в установленном законом порядке (п. 4.1.).

Соблиров А.Х. ДАТА обратился в суд с иском к Брусник З.Н., требуя обязать ее заключить с ним договор купли-продажи недвижимого имущества в виде жилого дома (инвентарный №), состоящего из основных строений: литера «А» общей площадью 44 кв. м., в том числе жилой – 33, 1 кв. м., литера «Б» общей площадью 39, 9 кв. м., в том числе жилой – 26, 3 кв. м., служебных строений при нем, а также земельного участка на землях поселений площадью 1756 кв. м., кадастровый №:08:010103:0117, условный №:08.0:01:00896, расположенных по адресу: КБР, АДРЕС, на условиях предварительного договора о совершении сделки по купле-продаже жилого дома и земельного участка от ДАТА, заключенного между Брусник З.Н. и Соблиров А.Х. в проекте договора, предложенного Соблиров А.Х. ДАТА Брусник З.Н..

Исковое заявление Соблиров А.Х. мотивировано тем, что он со своей стороны выполнил все условия предварительного договора, ДАТА передал представителю Брусник З.Н. всю сумму стоимости недвижимого имущества, а ДАТА – проект договора купли-продажи недвижимого имущества в 3 экземплярах с актами приема-передачи, однако она со своей стороны не выполнила условия предварительного договора, уклоняется от подписания основного договора купли-продажи и представления документов для регистрации перехода права собственности.

Брусник З.Н. ДАТА предъявила Соблиров А.Х. и Кертбиев А.К. встречный иск, требуя признать недействительным предварительный договор о совершении сделки по купле-продаже недвижимого имущества в виде жилого дома (инвентарный №), состоящего из основных строений: литера «А» общей площадью 44 кв. м., в том числе жилой – 33, 1 кв. м., литера «Б» общей площадью 39, 9 кв. м., в том числе жилой – 26, 3 кв. м., и служебных строений к нему, а также земельного участка на землях поселений площадью 1756 кв. м., кадастровый №:08:010103:0117, условный №:08.0:01:00896, расположенных по адресу: КБР, АДРЕС, заключенный и подписанный в качестве продавца от ее имени Кертбиев А.К. и в качестве покупателя - Соблиров А.Х..

Встречный иск Брусник З.Н. мотивирован тем, что предварительный договор о совершении сделки по купле-продаже ее домовладения и связанные с ним документы составлены без ее ведома и задним числом по сговору Кертбиев А.К. и Соблиров А.Х. с целью незаконного завладения принадлежащим ей имуществом., поэтому является ничтожным. Продажная цена ее домовладения в размере 120000 рублей является явно заниженной, расписка Кертбиев А.К. – безденежной, а указанных в предварительном договоре строений по указанному адресу нет уже с 2004 года, на их месте она построила двухэтажный дом площадью 418, 2 кв. м., в том числе жилой – 236, 1 кв. м.

Соблиров А.Х. ДАТА изменил исковые требования, исключив из основного искового заявления требование о понуждении Брусник З.Н. заключить договор купли-продажи недвижимого имущества в виде жилого дома (инвентарный №), состоящего из основных строений: литера «А» общей площадью 44 кв. м., в том числе жилой – 33, 1 кв. м., литера «Б» общей площадью 39, 9 кв. м., в том числе жилой – 26, 3 кв. м., и служебных строений при нем. Вместе с тем Соблиров А.Х. заявил новое исковое требование о признании за ним права собственности на двухэтажный жилой дом (литер «А») общей площадью 439,7 кв. м., в том числе жилой – 236,1 кв. м. (инвентарный №) и подвалом под домом площадью 295,2 кв. м. со служебными строениями и сооружениями, расположенные по адресу: КБР, АДРЕС.

Определением суда от ДАТА производство по иску Соблиров А.Х. к Брусник З.Н. в части требования обязать Брусник З.Н. заключить с ним договор купли-продажи недвижимого имущества в виде жилого дома (инвентарный №), состоящего из основных строений: литера «А» общей площадью 44 кв. м., в том числе жилой – 33, 1 кв. м., литера «Б» общей площадью 39, 9 кв. м., в том числе жилой – 26, 3 кв. м., служебных строений при нем прекращено в связи с отказом его представителя Сагандакова Д.Г. от иска в соответствующей части.

В судебном заседании Сагандаков Д.Г., действующий в интересах Соблиров А.Х. сроком на три года на основании доверенности от ДАТА, удостоверенной нотариусом Нальчикского нотариального округа Бжинаевой М.И. и зарегистрированной в реестре за №д-332, поддержал измененный и уточненный иск Соблиров А.Х., а встречный иск Брусник З.Н. не признал. Сагандаков Д.Г. пояснил, что Кертбиев А.К. действовал в пределах полномочий, предоставленных ему Брусник З.Н. по доверенности. Соблиров А.Х. со своей стороны в обусловленный срок выполнил все условия предварительного договора. Доводы Брусник З.Н. о том, что она не знала о предварительном договоре, который якобы составлен задним числом по сговору, не соответствует действительности. Брусник З.Н. еще до выдачи Кертбиев А.К. доверенности имела договоренность о продаже домовладения Соблиров А.Х. Доверенность была выдана Кертбиев А.К. для продажи домовладения именно Соблиров А.Х., хотя в доверенности это прямо не указано. С разрешения Брусник З.Н. и по договоренности с ней именно Соблиров А.Х. возвел забор, поставил ворота, построил двухэтажный, имеющийся в настоящее время по указанному адресу. Строительство шло два года. Проживая там же, Брусник З.Н. знала и не могла не знать о строительстве. При отсутствии договоренности с Соблиров А.Х. о продаже домовладения она не пускала бы его и строителей на свой земельный участок. Предварительный договор заключен с литером «А» и литером «Б» потому, что в правоустанавливающих документах на домовладение до сих пор числятся именно эти строения, а построенный им дом еще не зарегистрирован. Соглашение было достигнуто по всем строениям и земельному участку, находящимся по АДРЕС. Отсутствие литеров «А» и «Б» в настоящее время не влечет ничтожности и недействительности предварительного договора, так как обусловлено лишь фактическим опережением передачи предмета сделки составлению соответствующего акта, не нарушает права Брусник З.Н. и не освобождает ее от обязанности заключить основной договор купли-продажи земельного участка. Соблиров А.Х. интересовал именно земельный участок, а не строения на нем. Доверяя Брусник З.Н., он снес основные строения литер «А» и литер «Б», распорядился ими, таким образом, и построил дом. Полная стоимость объектов недвижимости и земельного участка передана представителю Брусник З.Н., злонамеренного соглашения между Соблиров А.Х. и представителем Брусник З.Н. не было. Брусник З.Н., пользуясь сложившейся ситуацией, пытается присвоить построенный Соблиров А.Х. новый двухэтажный дом, не введенный в эксплуатацию.

Гашаев А.М., действующий в интересах Кертбиев А.К. на основании доверенности от ДАТА сроком на три года, удостоверенной нотариусом Нальчикского нотариального округа Емкужевой З.К. и зарегистрированной в реестре за №, не признал встречный иск Брусник З.Н., поддержал доводы иска Соблиров А.Х. и его представителя Сагандакова Д.Г. Гашаев А.М. пояснил, что Кертбиев А.К. действовал в пределах полномочий, которыми его наделила Брусник З.Н. по продаже домовладения. Факт добровольной выдачи доверенности не оспаривается, поэтому оспаривание совершенной Кертбиев А.К. по этой доверенности от имени Брусник З.Н. сделки не основано на законе.

Кумалов Х.Х., действующий в интересах Брусник З.Н. на основании доверенности от ДАТА сроком на три года, удостоверенной нотариусом Нальчикского нотариального округа Мамбетовой Ф.К. и зарегистрированной в реестре за №, иск Соблиров А.Х., не признал, а встречный иск и доводы Брусник З.Н. поддержал в полном объеме. Кумалов Х.Х. пояснил, что Брусник З.Н. действительно ДАТА выдала Кертибиеву А.К. нотариально заверенную доверенность на продажу своего домовладения, расположенного по адресу: КБР, АДРЕС, но на время выдачи доверенности старых домов под литерами «А» и «Б» уже не было. К тому времени Брусник З.Н. со своей семьей уже построила двухэтажный дом площадью более 400 кв. м. Кертбиев А.К. по указанной доверенности мог продать домовладение только по цене и на условиях по усмотрению Брусник З.Н. Это следует из доверенности, текст которой ей зачитан и понят ею именно так. На указанную в предварительном договоре дату Брусник З.Н. уже не хотела продавать свой дом, к тому же указанная в предварительном договоре цена является явно заниженной, по которой такой дом не мог быть продан.

Выслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела №, регистрационное дело № от ДАТА и документы, представленные в суде, допросив свидетелей, суд находит исковые требования Соблиров А.Х. подлежащими удовлетворению, а встречный иск Брусник З.Н. – отклонению по следующим основаниям.

Требование Соблиров А.Х. о понуждении Брусник З.Н. заключить договор купли-продажи земельного участка подлежит удовлетворению ввиду следующего.

Согласно ст. 429 ГПК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1).

Предварительный договор заключается в письменной форме, установленной для основного договора (п. 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4).

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ (п. 5).

Предварительный договор от ДАТА, заключенный между Соблиров А.Х. и Брусник З.Н., от имени которой действовал по доверенности Кертбиев А.К., отвечает всем требованиям, перечисленным ст. 429 ГК РФ.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Кертбиев А.К., заключая с Соблиров А.Х. предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по АДРЕС, действовал в пределах предоставленных ему Брусник З.Н. полномочий и срока доверенности.

Согласно п. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

В судебном заседании представитель Кертбиев А.К. подтвердил, что Соблиров А.Х. выполнил все условия предварительного договора от ДАТА купли-продажи дома и земельного участка, в обусловленные договором сроки произвел полную предоплату стоимости домовладения в размере 120000 рублей и представил 3 экземпляра договора купли-продажи и 3 акта приема-передачи домовладения. Однако, Брусник З.Н. не предоставила Соблиров А.Х. документы для заключения основного договора и регистрации перехода права собственности на домовладение.

Следовательно, всю ответственность за соблюдение условий предварительного договора купли-продажи от ДАТА, несет непосредственно Брусник З.Н.

Стороны сходятся в том, что указанных в предварительном договоре жилых домов литер «А» и литер «Б» в настоящее время уже нет и они не могут быть предметом основного договора купли-продажи. Однако, данное обстоятельство не освобождает Брусник З.Н. от обязанности заключить основной договор купли-продажи земельного участка на условиях, предложенных Соблиров А.Х. в соответствии с предварительным договором от ДАТА.

Второе требование Соблиров А.Х. о признании права собственности на двухэтажный жилой дом общей площадью 439, 7 кв. м. (литер «А»), в том числе жилой – 236, 1 кв. м. (инвентарный №) и подвалом под домом площадью 295, 2 кв. м. со служебными строениями и сооружениями, подлежит удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Факт возведения на земельном участке № по АДРЕС в АДРЕС нового двухэтажного дома (литер «А») общей площадью 439, 7 кв. м., в том числе жилой – 236, 1 кв. м. (инвентарный №) и подвалом под домом площадью 295, 2 кв. м. со служебными строениями и сооружениями, в том числе забора и ворот, вместо снесенных жилых домов: «литер «А» общей площадью 44 кв. м. и литер «Б» общей площадью 39, 9 кв. м. и служебных строений при них, сторонами не оспаривается.

Однако, одна сторона утверждает, что еще до заключения предварительного договора купли-продажи Соблиров А.Х. огородил участок, поставил ворота, построил новый двухэтажный дом, а другая сторона настаивает на том, что указанный двухэтажный дом построен Брусник З.Н. и ее семьей еще до регистрации ее права собственности на указанное домовладение.

Свидетель С.М.А. показал, что в 2006 году по просьбе Соблиров А.Х. он нашел рабочих, нанял на бирже трактор, экскаватор и самосвалы, за один день снесли и вывезли старый дом, после чего начал строительство двухэтажного дома по АДРЕС. По устной договоренности с Соблиров А.Х. он руководил строительством, возвел забор, получал от него стройматериалы и деньги на стройматериалы и оплату труда строителей. Кроме Соблиров А.Х. за строительство дома никто не платил, в разговоры не вступал. Он несколько раз видел бабушку, которая приходила и возилась в огороде, но она с ними в разговор не вступала, против строительства не возражала.

Свидетель К.Р.В. показал, что 3-4 года назад С.М.А. пригласил его на работу, пояснив, что будут строить дом Соблиров А.Х. Альберту по АДРЕС в АДРЕС. Он гипсовал стены, Соблиров А.Х. привозил деньги и передавал С.М.А., а последний с ними рассчитывался за работу. Кроме Соблиров А.Х. и С.М.А. за строительство дома никто не платил, в разговоры не вступал. Он несколько раз видел бабушку, которая приходила и возилась в огороде, но она с ними не общалась.

Свидетель К.Г.М. показал, что устной договоренности с Соблиров А.Х. он возвел крышу дома по АДРЕС в АДРЕС. Бригадиром был С.М.А. Мухамед, который расплачивался с ними за работу. Финансировал строительство только Соблиров А.Х.

Свидетель А.Р.Х. показал, что 3-4 года назад вместе с Кертбиев А.К. Гисой крыл крышу двухэтажного дома П-образной формы в АДРЕС, принадлежащего Соблиров А.Х. Работали около двух месяцев, жили там же на 1 этаже.

Кроме того, представителем Соблиров А.Х. представлены накладные за стройматериалы, приобретенные в 2006-2007 годах.

Достоверность этих доказательств не вызывает сомнений, поскольку достаточно между собой согласуются, мотивов дачи ложных показаний этими свидетелями суд не усматривает.

Оценив в совокупности объяснения представителей сторон и представленные доказательства, суд пришел к выводу, что Соблиров А.Х. с согласия Брусник З.Н. еще до заключения предварительного договора купли-продажи от ДАТА по устной договоренности с ней о последующей продаже земельного участка № по АДРЕС в АДРЕС возвел забор, поставил ворота и построил спорный двухэтажный новый дом.

Однако, стороны не представили допустимых доказательств о получении на строительство дома необходимых разрешений.

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Поскольку удовлетворение первого искового требования Соблиров А.Х. влечет переход к нему права собственности на земельный участок, на котором возведен спорный дом, то за ним может быть признано право собственности на данный дом.

Сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Встречный иск Брусник З.Н. подлежит отклонению, поскольку приведенные доводы не нашли подтверждения в суде.

Допрошенный по ходатайству Кумалова Х.Х. свидетель П.В.С. показал, что знает Брусник З.Н. с детства, с ней в дружеских отношениях. В 2003 году было начато строительство забора под руководством С.М.А. На его вопросы, кому принадлежит дом, С.М.А. отвечал по-разному, а в третий раз ответил, что Брусник З.Н. Двухэтажный дом построен в 2003 году, а ворота поставлены в 2004 году. Брусник З.Н. там жила, он продал им штапики, когда ставили стекла. Примерно в 2004 году к дому подвели газ.

Показания П.В.С. не исключают, что строительство дома оплачивал Соблиров А.Х., но не являются достоверными в части времени возведения дома и служебных строений, так как опровергаются показаниями С.М.А., руководившего строительством, а также исследованными в суде документами.

Другие допрошенные по ходатайству Кумалова Х.Х. свидетели Ш.С.Н. и Е.Н.И. подтвердили, что допрошенные по ходатайству другой стороны свидетели действительно были задействованы в строительстве спорного двухэтажного дома. Однако в остальной части их показания не могут быть признаны достоверными. Ш.С.Н. и Е.Н.И. являются детьми Брусник З.Н. и заинтересованы в исходе дела. Их показания о том, что спорный двухэтажный дом построен их семьей еще до июня 2004 года опровергаются совокупностью вышеизложенных доказательств.

Кроме того, в регистрационном деле № имеется договор купли-продажи от ДАТА, по которому Брусник З.Н. купила домовладение № по АДРЕС в АДРЕС. В п. 2 данного договора указано, что приобретаемый Брусник З.Н. жилой дом состоит из основных строений: литер «А» общей площадью 44, 0 кв. м., в том числе жилой – 33, 1 кв. м., литер «Б» общей площадью 39, 9 кв. м., в том числе жилой – 26, 3 кв. м. и служебных строений при нем, а также земельного участка площадью 1756 кв. м. с кадастровым №:08:01 01 03:0117.

Вопреки утверждениям Брусник З.Н. и ее детей двухэтажного дома, якобы построенного ими еще регистрации указанного договора купли-продажи от ДАТА, в этом договоре нет. Договор купли-продажи несуществующей недвижимости не мог быть заключен и не мог получить государственную регистрацию, поскольку был бы ничтожным, не повлек бы перехода права собственности Брусник З.Н. на основании такой сделки.

Без оспаривания действительности договора купли-продажи от ДАТА и свидетельства сер. АДРЕС и сер. АДРЕС от ДАТА о праве собственности Брусник З.Н. на приобретенные жилые дома литер «А» и литер «Б» обстоятельства и правовое состояние, зарегистрированные в законном порядке, не могут быть опровергнуты.

Технический паспорт, составленный на ДАТА, не может быть положен в основу судебного решения еще и потому, что содержит исправления, недопустимые для подлинных официальных документов такого рода.

Утверждение о том, что выданная Кертбиев А.К. доверенность предполагает необходимость согласования с Брусник З.Н. цены и условий продажи дома несостоятельно.

Доверенность от Брусник З.Н. Кертбиев А.К., удостоверенная нотариусом Нальчикского нотариального округа Эристовой М.А. ДАТА, составлена от первого лица. С учетом этого толкование смысла и содержания доверенности приводит к однозначному выводу о том, что Кертбиев А.К. наделен, в том числе, полномочием за цену и на условиях по его усмотрению продать принадлежащий Брусник З.Н. жилой дом с земельным участком, находящиеся по адресу: КБР, АДРЕС, а в словосочетании «по ее усмотрению» имеется лишь ошибка рода местоимения, которым обозначен в данном случае Кертбиев А.К. («ее» вместо правильного «его»). Данная опечатка является очевидной, не требующей для уяснения смысла текста доверенности специальных познаний, но Брусник З.Н. пытается по случаю использовать это в своих интересах.

Довод о том, что Брусник З.Н. подписала доверенность, не читая, страдает заболеванием глаз, не состоятелен без искового требования о признания доверенности недействительным. К тому же, в доверенности так и указано, что текст доверенности зачитан ей вслух, рукописный текст на доверенности исполнен Брусник З.Н. четко, строго по линии, без признаков плохого зрения. Ш.С.Н. в суде заявила, что присутствовала при выдаче у нотариуса указанной доверенности, что также исключает довод о неправильном восприятии содержания доверенности. Показания же самой Ш.С.Н. о причинах и выдачи доверенности Кертбиев А.К. противоречивы: то в силу дружеских отношений, позволяющей рассчитывать на содействие Кертбиев А.К. в продаже дома, то в качестве гарантии возврата 500000 рублей, которые она якобы заняла у него на строительство дома.

Утверждения Брусник З.Н. о злонамеренном соглашении Соблиров А.Х. и Кербиева А.К., составлении предварительного договора купли-продажи задним числом не подтверждены доказательствами.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Представленные стороной Брусник З.Н. письменные доказательства, как и свидетельские показания, не подтверждают обстоятельства, на которые она ссылается.

Довод о том, что предварительный договор купли-продажи от ДАТА заключен по явно заниженной цене, несостоятелен, поскольку предметом сделки не является двухэтажный дом, на экспресс анализе рыночной цены которого этот довод основан.

В предварительном договоре купли-продажи от ДАТА указана та же цена в 120000 рублей, за которую Брусник З.Н. в 2004 году купила данное домовладение с теми же строениями. В доверенности, выданной Кертбиев А.К., цена домовладения не оговорена.

В соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

При таких условиях исковые требования Соблиров А.Х. необходимо удовлетворить в полном объеме, а встречный иск Брусник З.Н. оставить без удовлетворения в полном объеме за необоснованностью.

Государственная пошлина должна быть уплачена от цены иска, что составляет 120000 рублей, то есть цены домовладения, указанной в предварительном договоре.

Согласно под. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, при цене иска от 100001 рубля до 200000 рублей государственная пошлина уплачивается в размере 3200 рублей плюс 2 процента суммы, превышающей 100000 рублей.

При цене иска в 120000 рублей подлежит уплате государственная пошлина в размере 3600 рублей – 3200 + 2% от 20000 (400) = 3600 рублей.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу расходы.

При обращении в суд Соблиров А.Х. уплатил государственную пошлину в размере 200 рублей, а при дополнении иска требованием о признании права собственности на дом уплата государственной пошлины от цены иска ему отсрочена.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования Соблиров А.Х. удовлетворить.

Обязать Брусник З.Н. заключить с Соблиров А.Х. договор купли-продажи земельного участка на землях поселений площадью 1756 кв. м., кадастровый №:08:010103:0117, условный №:08.0:01:00896, расположенного по адресу: КБР, АДРЕС, на условиях предварительного договора о совершении сделки по купле-продаже жилого дома и земельного участка от ДАТА, заключенного между Брусник З.Н. и Соблиров А.Х. в проекте договора, предложенного Соблиров А.Х. ДАТА Брусник З.Н..

Признать за Соблиров А.Х. право собственности на двухэтажный жилой дом (литер «А») общей площадью 439, 7 кв. м., в том числе жилой – 236, 1 кв. м. (инвентарный №) и подвалом под домом площадью 295, 2 кв. м. со служебными строениями и сооружениями, расположенные по адресу: КБР, АДРЕС.

Отказать Брусник З.Н. в удовлетворении встречного иска о признании недействительным предварительного договора о совершении сделки по купле-продаже недвижимого имущества в виде жилого дома (инвентарный №), состоящего из основных строений: литера «А» общей площадью 44, 0 кв. м., в том числе жилой – 33, 1 кв. м.; литера «Б» общей площадью 33, 9 кв. м., в том числе жилой – 26, 3 кв. м., и служебных строений к нему, а также земельного участка на землях поселений площадью 1756 кв. м., кадастровый №:08:010103:0117, условный №:08.0:01:00896, расположенных по адресу: КБР, АДРЕС, заключенный и подписанный в качестве продавца от ее имени Кертбиев А.К. и в качестве покупателя – Соблиров А.Х..

Взыскать с Брусник З.Н. в пользу Соблиров А.Х. расходы по уплате государственной пошлины в размере 200 (двести) рублей, а в федеральный бюджет взыскать государственную пошлину в размере 3600 (три тысячи шестьсот) рублей.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке через Чегемский районный суд в Верховный суд КБР в течение 10 дней со дня его принятия в мотивированной форме.

Мотивированное решение в окончательной форме принято ДАТА.

Председательствующий – подпись

Копия верна: судья Чегемского районного суда КБР А.З. Бецуков

Судья Башоров А.М. дело № 33 - 188 /2012 г.

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

22 февраля 2012 г. г. Нальчик

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:

председательствующего Кучукова О.М.,

судей Эфендиева М.А. и Хацаевой С.М.,

при секретаре Жилове Х.В.,

с участием представителя истца Соблирова А.Х. ФИО8,

представителя ответчика Брусник З.Н. ФИО12,

представителя Кертбиева А.К. ФИО9

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Хацаевой С.М. гражданское дело

по иску Соблиров А.Х. к Брусник З.Н. о возложении обязанности заключить договор купли - продажи жилого дома и служебных строений, а также земельного участка на землях поселений на условиях предварительного договора о совершении сделки по купле-продаже жилого дома и земельного участка, о признании за Соблировым А.Х. права собственности на жилой дом со служебными строениями и сооружениями,

по встречному иску Брусник З.Н. к Соблиров А.Х., Кертбиев А.К. о признании недействительным предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества в виде жилого дома и служебных строений к нему, а также земельного участка на землях поселений

по кассационным жалобам истца Соблирова А.Х. и ответчика по встречному иску Кертбиева А.К.,

на решение Чегемского районного суда от 28 октября 2011 года,

Установил:

Соблиров А.Х. 30 апреля 2010 года обратился в суд с иском к Брусник З.Н., в котором просил обязать ее заключить с ним договор купли-продажи недвижимого имущества в виде жилого дома, состоящего из основных строений: литера «А» общей площадью 44 кв. м., в том числе жилой - 33, 1 кв. м., литера «Б» общей площадью 39, 9 кв. м., в том числе жилой - 26, 3 кв. м., служебных строений при нем, а также земельного участка на землях поселений площадью 1756 к...

...в.м., кадастровый №, условный №, расположенных по адресу: <адрес>, на условиях предварительного договора о совершении сделки по купле-продаже жилого дома и земельного участка от 10 октября 2007 года, заключенного между Брусник З.Н. и Соблировым А.Х. в проекте договора, предложенного Соблировым А. Х. 04 декабря 2007 года Брусник З. Н.

Исковые требования мотивировал тем, что он со своей стороны выполнил все условия предварительного договора. 12 октября 2007 года он передал представителю Брусник З.Н. всю сумму стоимости недвижимого имущества, а 04 декабря 2007 года - проект договора купли-продажи недвижимого имущества в 3 экземплярах с актами приема-передачи.

Однако, Брусник З.Н. со своей стороны не выполнила условия предварительного договора, уклоняется от подписания основного договора купли-продажи и представления документов для регистрации перехода права собственности.

12 августа 2010г. Соблиров А.Х. обратился в суд с заявлением об уточнении своих исковых требований, в котором он отказался от исковых требований о понуждении Брусник З.Н. заключить договор купли-продажи недвижимого имущества в виде жилого дома, указанного выше, и просил суд о возложении на Брусник З.Н. обязанности заключить с ним договор купли - продажи земельного участка, указанного в первоначальном исковом заявлении, и признании за ним права собственности на двухэтажный жилой дом литер -А, общей площадью 439, 7 кв.м., в том числе жилой - 236, 1 кв.м. (инвентарный №) и подвалом под домом площадью 295, 2 кв.м. со служебными строениями и сооружениями, расположенные по адресу: <адрес>.( т.1 л.д.135).

15 июня 2010 года Брусник З.Н. предъявила Соблирову А.Х. и Кертбиеву А.К. встречный иск о признании недействительным предварительного договора от 10 октября 2007 года.

В обоснование иска Брусник З.Н. указала, что ей принадлежит на праве собственности домовладение общей площадью 418 кв.м. с земельным участком площадью 1756 кв.м. по адресу <адрес>.

В январе 2005 года она решила продать свое домовладение и купить квартиру в районе места жительства её дочери ФИО7 в г. Нальчике. Она выдала Кертбиеву А.К. нотариально заверенную доверенность, которой уполномочила его продать её домовладение с земельным участком. Из содержания доверенности, которую ей прочитала вслух нотариус, она поняла, что Кертбиев А.К. может продать её домовладение с земельным участком по той цене и на тех условиях, которые они обговорили.

Предварительный договор о совершении купли - продажи жилого дома и земельного участка от 10 октября 2007 года, подписанный Кертбиевым А.К. в качестве продавца, уведомление от Соблирова А.Х. о необходимости предоставления документации на данное домовладение, договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, она впервые увидела в мае 2010 года, когда получила их с исковым заявлением Соблирова А.Х. из Чегемского районного суда КБР.

Кертбиев А.К. никогда ей не говорил, что заключил этот предварительный договор и что получил от Соблирова А.Х. деньги за домовладение в сумме 120 000 рублей. Эти деньги он ей не передавал. Стоимость домовладения занижена, тогда как по заключению оценочной группы ООО «К» по состоянию на октябрь 2007 года стоимость указанного недвижимого имущества составляет 1 962 430 рублей.

Также из искового заявления следует, что указанные в предварительном договоре от 10 октября 2007 года строения с 2004 года снесены. На их месте она построила двухэтажный жилой дом с мансардой общей площадью 418,2 кв.м. Таким образом считает, что предварительный договор от 10 октября 2007 года оформлен с нарушением требований ст. ст. 429, 168, 169 ГК РФ. ( т.1 л.д. 49) документы составлены задним числом по сговору Кертбиева А.К. с Соблировым А.Х. ( т.1 л.д. 46-49).

Определением Чегемского районного суда от 12 августа 2010 года производство по иску Соблирова А.Х, к Брусник З.Н. в части возложения на Брусник З.Н. обязанности заключить с ним договор купли-продажи недвижимого имущества в виде жилого дома ( инвентарный №), состоящего из основных строений: литера «А» общей площадью 44 кв.м., в том числе жилой-33,1 кв.м., литера «Б» общей площадью 39,9 кв.м., в том числе жилой-26,3 кв.м., служебных строений при нем, прекращено. ( т.1 л.д. 166).

Истец и ответчик по встречному иску Соблиров А.Х., ответчик по иску Брусник З.Н. Кертбиев А.К., ответчик и истец по встречному иску Брусник З.Н., будучи надлежаще извещенными о месте и времени рассмотрения дела в суд не явились, в связи с чем, на основании ч. 5 ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено без их участия.

Представитель Соблирова А.Х. ФИО8 поддержал исковые требования Соблирова А.Х., встречный иск Брусник З.Н. не признал. Представитель ответчика Брусник З.Н. ФИО7 исковые требования Соблирова А.Х. не признала. Просила удовлетворить встречный иск Брусник З.Н. Представитель Кертбиева А.К. ФИО9 просил отказать в удовлетворении иска Брусник З.Н.

Решением Чегемского районного суда КБР от 28 октября 2011 года в удовлетворении иска Соблирова А. Х. к Брусник З.Н. отказано за необоснованностью.

Встречный иск Брусник З. Н. к Соблирову А.Х. и Кертбиеву А.К. удовлетворен.

На решение суда Соблировым А.Х. и Кертбиевым А.К. поданы кассационные жалобы, в которых они просят отменить состоявшееся решение суда и принять новое решение, указав, что суд дал одностороннюю в пользу Брусник З.Н. оценку представленным сторонами доказательствам, неправильно применил нормы права, действовавшие на момент заключения предварительного договора и строительства жилого дома по <адрес>.

В частности, что суд, ссылаясь как на доказательство на технический паспорт жилого дома по <адрес>, площадью 418,2 кв. м., не дал правовой оценки тому, что паспорт изготовлен 01 июня 2004 года, то есть до приобретения Брусник З.Н. двух саманных домиков по договору купли-продажи от 18 июня 2004 года, и в нем даются технические характеристики нового, двухэтажного жилого дома и в силу требований статей 166 и 170 ГК РФ, должен был дать необходимую правовую оценку данному договору купли-продажи и самостоятельно применить по нему последствия недействительности ничтожной сделки.

Данный договор не соответствует требованиям ст. 554 ГК РФ и в решении суда не указано, что договор купли-продажи от 18 июня 2004 года не заключен и Брусник З.Н. не приобрела право собственности на жилые строения, указанные в договоре, что она не приобрела право собственности и на двухэтажный жилой дом, построенный до заключения 18 июня 2004 года договора купли-продажи, так как двухэтажный жилой дом не был предметом договора.

Согласно исследованному в судебном заседании техническому паспорту от 18 октября 2010 года на нового собственника Соблирова А.Х. общая площадь жилого двухэтажного жилого дома составляет 444,4 кв.м., а площадь всего дома с холодными помещениями составляет 609.5 кв.м. В деле нет ни одного доказательства о регистрации права собственности за Брусник З.Н. на двухэтажный жилой дом.

Также в жалобе указано, что Соблиров А.Х. вынужден был заключить предварительный договор и затем в декабре 2007 года направить Брусник З.Н. проект договора купли-продажи, изготовленный на его основе, так как на 10 октября 2007 года право собственности на двухэтажный дом не было ни за кем зарегистрировано в установленном законом порядке. Земельный участок, на котором был расположен спорный жилой дом, был надлежащим образом оформлен за Брусник З.Н. Фактически только она была вправе зарегистрировать право собственности на 2-хэтажный жилой дом. Именно, поэтому Соблиров А.Х. изменил частично исковые требования и просил признать за ним право собственности на двухэтажный жилой дом, построенный им.

В части заключения договора купли-продажи земельного участка договор сформулирован в соответствии с требованиями гражданского законодательства.

Соблировым А.Х. предоставлены суду документы на приобретение строительных материалов, свидетели ФИО10, ФИО11 и другие, которые пояснили, что с 2003 года именно они снесли два жилых дома и возвели новый двухэтажный жилой дом.

Не подтверждено, что разрешение № на строительство жилого дома выдано 12 сентября 2003 года Брусник З.Н. Она приобрела земельный участок с двумя небольшими саманными жилыми домами по договору от 18 июня 2004 года (зарегистрирован в ЕГРП 01 июля 2004 года), то есть, на момент вынесения разрешения на строительство, Брусник З.Н. не обладала правом на земельный участок и не могла производить на нем строительство.

С заявлением о разрешении строительства обращался Кертбиев А.К. В проекте индивидуального 2-х этажного жилого дома по <адрес>, датированного 22

июля 2003 года, не указаны ни заказчик проекта, ни исполнитель, и выводы суда, что проект изготовлен Брусник З.Н., не подтвержден никакими доказательствами.

В договоре на поставку природного газа от 22 июня 2004 года, согласно которому ОАО «Каббалкгаз» и Брусник З.Н. заключили договор на поставку газа и техническое обслуживание газового оборудования, стоит подпись Кертбиева А.К, как абонента, а не Брусник З.Н. В деле имеются квитанции на оплату газа на имя Брусник З.Н., оплаченные Кертбиевым А.К.

В материалах дела нет акта о сносе двух домиков, на основании которого должно быть зарегистрировано прекращение права собственности на них Брусник З.Н., нет акта ввода в эксплуатацию законченного строительством дома, на основании которого должна быть произведена регистрация права собственности на собственника.

Суд не применил нормы действующего законодательства - а именно ст. 170 ГК РФ, не учел требования ст. ст.167, 219, ч. 3 ст. 218, ст. 223 ГК РФ.

Надлежаще извещенные о времени и месте заседания суда кассационной инстанции, Соблиров А.Х. просил рассмотреть жалобу в его отсутствие с участием представителя ФИО8, Кертбиев А.К. просил рассмотреть жалобу в его отсутствие и удовлетворить жалобу, Брусник З.Н. не явилась, в связи с чем, дело рассмотрено в соответствии с ч.2 ст. 354 ГПК РФ в их отсутствие.

Заслушав доклад судьи Верховного суда КБР Хацаевой С.М., обсудив доводы кассационных жалоб, поддержанные представителем Соблирова А.Х. ФИО8 и представителем Кертбиева А.К. ФИО9, заслушав представителя Брусник З.Н. ФИО12, просившую отказать в удовлетворении кассационных жалоб, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии со ст. 362 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда первой инстанции в кассационном порядке являются: неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными, нарушение или неправильное применение судом норм материального или процессуального права, повлекшее неправильное разрешение дела.

Подобных нарушений при разрешении дела судом первой инстанции не допущено.

Согласно п. 2 и 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, и должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как следует из ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существующим условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как следует из материалов дела, на основании договора от 18 июня 2004 года ФИО7, действующая в интересах ФИО13 и ФИО14 по доверенности от 19 мая 2004 года продала, а Брусник З.Н. приобрела недвижимое имущество в виде целого жилого дома (инвентарный №), состоящего из основных строений: литера «А» общей площадью 44 кв. м., в том числе жилой - 33, 1 кв. м., литера «Б» общей площадью 39, 9 кв. м., в том числе жилой - 26,3 кв. м., служебных строений при нем, и земельный участок на землях поселений площадью 1756 кв.м., кадастровый №, условный №, расположенного по адресу: <адрес> за 120.000 руб. (л.д. 5, 6) и передано Брусник З.Н. по передаточному акту от 18 июня 2004 года.

Право собственности Брусник З.Н. на данное домовладение и земельный участок было зарегистрировано 01 июля 2004 года ( л.д. 5,52).

10 октября 2007 года между Кертбиевым А.К., действующим на основании доверенности в интересах Брусник З.Н. и Соблировым А.Х. был заключен предварительный договор, согласно условиям которого, Брусник З.Н. обязуется в будущем (в срок до 10 декабря 2007 года) продать принадлежащее на праве собственности недвижимое имущество в виде жилого дома (инвентарный №), состоящего из основных строений: литера «А» общей площадью 44 кв. м., в том числе жилой - 33, 1 кв. м., литера «Б» общей площадью 39, 9 кв. м., в том числе жилой - 26,3 кв. м., служебных строений при нем, а также земельного участка на землях поселений площадью 1756 кв.м., кадастровый №, условный №, расположенного по адресу: <адрес>, а Соблиров А.Х. приобрести это имущество и земельный участок за 120000 рублей, из которых стоимость жилого дома 100000 рублей, а стоимость земельного участка и служебных строений 20000 рублей.

Согласно условиям предварительного договора характеристики отчуждаемого недвижимого имущества жилого дома и земельного участка на момент заключения основного договора купли продажи должны соответствовать действующей технической документации на них, а также в срок до 1 декабря 2007 года предоставить продавцу все необходимые и надлежаще оформленные документы для регистрации сделки. ( л.д. 19-20).

Как следует из письма ФГУП Ростехинвентаризации по КБР 28 июля 2004года Брусник З.И. внесена собственником домовладения по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от 18 июня 2004года. На момент регистрации на территории земельного участка расположен двухэтажный жилой дом общей площадью 444,7 кв. м., жилой площадью 236,1 кв. м., что подтверждается техническим паспортом ( т. 1 л.д. 87).

Таким образом, хотя формально в предварительном договоре указаны адрес дома, его площадь и площадь земельного участка, их характеристики, однако они не соответствовали фактическим данным. Жилой дом и служебные строения, указанные в предварительном договоре от 10 октября 2007 года, на момент его заключения не существовали.

Следовательно, предварительный договор не был заключен в форме, установленной для основного договора, и не содержал условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. При таких обстоятельствах, суд обоснованно удовлетворил исковые требования Брусник З.Н. о признании недействительным указанного предварительного договора от 10 октября 2007 года о совершении сделки по купле- продаже недвижимого имущества, как не соответствующего требованиям ст. 429, 549 и 554 ГК РФ. Этот договор является притворной сделкой, и в силу ст. 170 ГК РФ является ничтожным. В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения. В связи с этим, а также с учетом того обстоятельства, что Брусник З.Н. не имеет намерения продавать жилой дом и земельный участок, является правильным и вывод суда первой инстанции об отказе Соблирову А.Х. в иске о возложении на Брусник З.Н. обязанности заключить с ним договор купли - продажи земельного участка и признании права собственности на двухэтажный жилой дом литер -А, общей площадью 439, 7 кв.м., в том числе жилой - 236, 1 кв.м. (инвентарный №) и подвалом под домом площадью 295, 2 кв.м. со служебными строениями и сооружениями, расположенными по адресу: <адрес>, на земельном участке, зарегистрированном за Брусник З.Н.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается в обоснование своих требований и возражений.

Доводы кассационных жалоб о том, что проект жилого дома изготовлен не Брусник З.Н., что в договоре на поставку природного газа от 22 июня 2004 года стоит подпись Кертбиева А.К, как абонента, а не Брусник З.Н. и в деле имеются квитанции на оплату газа на имя Брусник З.Н., оплаченные Кертбиевым А.К., что в материалах дела нет акта о сносе двух домиков, на основании которого должно быть зарегистрировано прекращение права собственности Брусник З.Н., нет акта ввода в эксплуатацию законченного строительством дома, на основании которого должна быть произведена регистрация права собственности на собственника, не являются основаниями к отмене состоявшихся судебных постановлений.

Судом допрошены свидетели, имевшие отношение к выдаче разрешения на строительство жилого дома, расположенного на земельном участке, принадлежащем Брусник З.Н.: ФИО24 главный архитектор администрации Чегемского района, ФИО17 техник БТИ, оглашены показания свидетелей ФИО18, ФИО19 Как видно из их пояснений в суде, не помнят точно, кто заказывал техническую документацию на новый дом. (л. д. 198-200).

Оценивая показания свидетелей ФИО10, ФИО11 о том, что строительство двухэтажного жилого дома по адресу <адрес> финансировалось Кертбиевым А.К., Соблировым А.Х. суд исходил из требований ст. 60 ГПК РФ согласно которым обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами и пришел к правильному выводу, что их показания являются голословными и не подтверждаются какими - либо письменными доказательствами.

В то же время технический паспорт на спорный жилой дом, площадью 418,2 кв.м оформлен на Брусник З.Н. (т.1 л.д.52-57).

При этих обстоятельствах суд пришел к правильному выводу, что истцом не доказано, как того требуют ст.ст.56, 60 ГПК РФ, что именно он построил на свои средства названный спорный дом и потому отсутствуют основания для признания права собственности на спорное домовладение за Соблировым А.Х. Суд кассационной инстанции не имеет оснований для иной оценки собранных по делу доказательств.

Следует также учесть, что предварительный договор купли - продажи жилого дома и земельного участка, на который в обоснование своих исковых требований ссылается Соблиров А.Х., признан судом недействительным.

При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, постановленным с правильным применением норм материального и процессуального права и отмене по доводам жалобы не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, Судебная коллегия,

определила:

Решение Чегемского районного суда КБР от 28 октября 2011 года оставить без изменения, а кассационные жалобы без удовлетворения.

Председательствующий: подпись О.М. Кучуков

Судья подписи М.А. Эфендиев

С.М.Хацаева

Копия верна: судья Верховного суда КБР С.М.Хацаева

+