Фархуллина Альбина Дамировна

Дело 2-883/2024

УИД 59RS0042-01-2024-002337-88

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Чернушка 20 ноября 2024 года

Чернушинский районный суд Пермского края в составе

председательствующего судьи Мень О.А.,

помощника судьи Александровой О.В.,

истца Девятковой А.Н.,

представителя истца Воиновой Ю.В.,

ответчика Фархуллиной А.Д.,

представителя третьего лица АЧГО Зайнуллиной Г. М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Девятковой Алевтины Николаевны Фархуллиной Альбине Дамировне о признании притворной сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВил:

Девяткова А.Н. обратилась с суд с иском к Фархуллиной А.Д. о признании притворной сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки. Исковые требования мотивированы тем, что в апреле 2022 года истцу потребовались денежные средства в размере 100 000 рублей, в силу чего она была вынуждена обратиться к Фархуллиной А.Д., которая предложила оформить займ под залог объекта недвижимости, помещения с кадастровым <№>, общей площадью <данные изъяты>. по адресу: <адрес>. 28.04.2022 между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи помещения с кадастровым <№>, общей площадью <данные изъяты>. по адресу: <адрес> с ценой договора 100 000 рублей. В январе 2023 года истец вернула полученный займ ответчику в полном объеме, после передачи денежных средств 27.01.2023 между Девятковой А.Н. и Фархуллиной А.Д. вновь заключен договор купли-продажи помещения, в соответствии с которым, спорный объект недвижимости перешел в собственность истца. Фактически спорный объект недвижимости в пользование ответчика не передавался, с 2014 года по настоящее время находится в пользовании истца и членов его семьи. Указанные обстоятельства подтверждают, что совершена сделка купли-продажи спорного объекта недвижимости лишь для прикрытия другой сделки, не желая создать соответствующие правовые последствия, что влечет признание сделки ничтожной. Истец просит суд признать недействительным договор купли-продажи помещения с кадастровым <№>, общей площадью...

... <данные изъяты>., расположенного на 1 этаже одноэтажного здания по адресу: <адрес>, заключенный 28.04.2022 между Девятковой А.Н. и Фархуллиной А.Д.; признать недействительным договор купли-продажи помещения с кадастровым <№>, общей площадью <данные изъяты>., расположенного на 1 этаже одноэтажного здания по адресу: <адрес>, заключенный 27.01.2023 между Фархуллиной А.Д. и Девятковой А.Н.; применить последствия недействительности договоров купли-продажи: аннулировать в ЕГРН запись регистрации права собственности от 03.02.2023 <№>, восстановить в ЕГРН запись регистрации права собственности от 28.10.2014 <№> <ФИО>7 в отношении помещения с кадастровым <№>, общей площадью <данные изъяты>., расположенного на 1 этаже одноэтажного здания по адресу: <адрес>.

Определением Чернушинского районного суда от 29.10.2024 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечена администрация Чернушинского городского округа.

Истец Девяткова А.Н. в судебном заседании настаивала на удовлетворении иска. Указала, что спорный объект недвижимости ответчику не передавала. Не понимала, что заключила договор купли-продажи комнаты, считала, что оформляет договор займа. Договор купли-продажи заключала самостоятельно, никто не принуждал, жизни и здоровью никто не угрожал. В спорном жилом помещении периодически проживала сама ее дети, оплачивала коммунальные услуги. Денежные средства реально были переданы ответчику после подписания договора купли-продажи. Впоследствии, в 2023 году займ вернула ответчику и они снова подписали договор купли-продажи, денежные средства реально были переданы ответчику после подписания договора купли-продажи, заключать договор никто не принуждал, жизни и здоровью никто не угрожал, все условия по сделки достигнуты по обоюдному согласию сторон. Все ее действия были направлены на получение займа, квартира из ее владения не выбывал

Представитель истца Воинова Ю.Н. в судебном заседании доводы искового заявления поддержала, указала, что фактически стороны не имели намерения заключать договор купли-продажи, исходя из их фактических намерений сделки от 28.04.2022 и 27.01.2023 являются ничтожными, недействительными, необходимо применить последствия недействительности сделок, аннулировать записи об этих сделках и восстановить права истца в ЕГРП в первоначальном виде по состоянию на 28.10.2014.

Ответчик Фархуллина А.Д. в судебном заседании исковые требования признала в полном объеме. Указала, что Девяткова А.Н. просила в займы денежные средства в размере 100 000 рублей, для того, чтобы обезопасить себя, предложила заключить вместо договора займа договор купли-продажи. После возврата денежных средств комнату продала по договору купли–продажи истцу. Фактически намерений на покупку помещения не имела, ключи истцом не передавались.

Представитель третьего лица администрации Чернушинского городского округа в судебном заседании не возражала против удовлетворения исковых требований.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Пермскому краю в судебном заседании участия не принимал, извещен надлежащим образом.

Суд, заслушав стороны, исследовав письменные доказательства, приходит к следующему выводу.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

По общему правилу, предусмотренному статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

Характерной особенностью мнимой сделки является то, что стороны стремятся правильно оформить все документы, не намереваясь при этом создать реальных правовых последствий. У них отсутствует цель в достижении заявленных результатов. Волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их внутренней волей, сокрытие действительного смысла сделки находится в интересах обеих ее сторон. В связи с этим установление несовпадения воли с волеизъявлением относительно обычно порождаемых такой сделкой гражданско-правовых последствий является достаточным для квалификации ее в качестве ничтожной (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 13.07.2018 № 308-ЭС18-2197).

В силу пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

По основанию притворности, недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

В пункте 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

По смыслу вышеуказанных норм правовые последствия, для которых заключается договор купли-продажи недвижимости, состоит в передаче принадлежащего продавцу имущества покупателю в собственность на возмездной основе.

Переход права собственности на имущество по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из материалов дела и установлено судом, что

28.04.2022 Девяткова А.Н. (продавец) и Фархуллина А.Д. (покупатель) заключили договор купли-продажи помещения с кадастровым <№>, общей площадью <данные изъяты>. по адресу: <адрес>. В силу п. 2.1 цена помещения, передаваемого по настоящему договору составляет 100 000 рублей. Согласно п. 3.1 настоящего договора, квартира передается продавцом покупателю в день подписания договора (л.д.8-9).

27.01.2023 Фархуллина А.Д. (продавец) и Девяткова А.Н. (покупатель) заключили договор купли-продажи помещения с кадастровым <№>, общей площадью <данные изъяты>. по адресу: <адрес>. В силу п. 2.1 цена помещения, передаваемого по настоящему договору определена сторонами и составляет 100 000 рублей. Согласно п. 3.1 настоящего договора, квартира передается продавцом покупателю в день подписания договора. Оплата стоимости квартиры продавцами получена, о чем в договоре купли-продажи продавец Фархуллина А.Д. расписалась (л.д.10-11).

Истец Девяткова А.Н. является собственником помещения (комнаты) с кадастровым <№>, общей площадью <данные изъяты>. расположенную на 1 (первом) этаже одноэтажного здания по адресу: <адрес>, что подтверждено выпиской из ЕГРН. Переход права собственности на спорную квартиру зарегистрирован Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю 03.02.2023. (л.д. 44-45)

Договоры купли-продажи от 28.04.2022 и 27.01.2023 составлены в простой письменной форме, напечатаны обычным для документов шрифтом, читаемы, наименование договоров указано крупным шрифтом. Условия договоров изложены четко, доступно, двоякого толкования не допускают.

Следовательно, между сторонами согласованы все существенные условия договора купли-продажи, и волеизъявление сторон было направлено именно на осуществление передачи указанного в договоре недвижимого имущества от продавцов к покупателю перехода права собственности данного имущества, действия сторон, совершенные при заключении сделки, свидетельствуют об их намерении совершить именно сделку по купле-продаже спорного помещения, и не подтверждают иных намерений.

Сам по себе факт оплаты цены договора подтвержден договором, какими-либо достоверными и допустимыми доказательствами не опровергнут.

Истец обратилась в суд после получения от третьего лица Администрации Чернушинского городского округа проекта договора от 08.07.2024 об изъятии с согласия собственника в муниципальную собственность жилого помещения площадью <данные изъяты>. по адресу: <адрес>. 8, Согласно п. 2.2.1 Договора возмещение за жилое помещение составляет 100 000 рублей.

В соответствии с заключением межведомственной комиссии (назначенной постановлением Администрации Чернушинского муниципального района от 17.05.2019 <№>) от 23.12.2022 установлены основания для признания аварийным и подлежащим сносу многоквартирного дома по адресу: <адрес>.

На основании постановления администрации Чернушинского городского округа от 30.12.2022 <№> многоквартирный дом по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу.

В соответствии с Распоряжение Администрации Чернушинского городского округа от 26.06.2024 <№> принято решение об изъятии земельного участка по адресу: <адрес>, с кадастровым <№>, на котором расположен многоквартирный дом с кадастровым <№> признанный аварийным и подлежащим сносу.

Согласно уведомлению управления ЖКЖ администрации Чернушинского городского округа <№> от 09.07.2024 в адрес Девятковой А.Н. направлены копии распоряжений об изъятии земельного участка и комнаты <№> по адресу: <адрес> для муниципальных нужд путем выкупа. Возмещение за жилое помещение составляет 100 000 рублей, на основании ч. 2 т. 8.2 ст. 32 ЖК РФ.

В пунктах 87, 88 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что притворной является сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

Однако, надлежащих и допустимых доказательств того, что сделка совершена лишь для вида (мнимая сделка), а также сделка совершена с целью прикрыть другую сделку, когда намерение сторон направлено на достижение иных правовых последствий, вытекающих из прикрываемой сделки, а именно то, что стороны по заключенному договору купли-продажи в действительности имели в виду правоотношения по обеспечению возврата займа не представлено.

Доказательств того, что при заключении договора купли-продажи спорной квартиры формирование воли Девятковой А.Н. на подписание данной сделки произошло вынужденно, под влиянием недобросовестных, мошеннических действий со стороны <ФИО>9 заключающихся в умышленном создании у Девятковой А.Н. ложного представления об обстоятельствах, имеющих значение для заключения сделки не представлено.

Доводы истца о том, что после совершения сделки в 2022 гуду истец Девяткова А.Н. продолжила пользоваться спорным жилым помещением и стороны при совершении сделки фактически ее не исполнили, внесли в договор заведомо фиктивные условия, Девяткова А.Н. сохранила право пользования спорным жилым помещением и фактически квартира не передавалась покупателю, отклоняются судом как необоснованные, поскольку условия договора согласованы сторонами, волеизъявление сторон, факт оплаты по договору купли-продажи, действия сторон после совершения сделки.

То обстоятельство, что истец проживала в спорной квартире, производила оплату жилищно-коммунальных услуг, осуществляла ее содержание в надлежащем состоянии, не влечет возникновение у нее права собственности на спорное имущество. Кроме того ответчик в судебном заседании суду пояснила, что знала об использования квартиры истцом, и не возражала.

В рассматриваемом споре пользование имуществом Девятковой А.Н. в период владения помещением Фархуллиной А.Д. осуществлялось не как своим собственным, не вместо собственника, а наряду с собственником, который не отказался от своего права на имущество и не утратил к нему интереса.

Отчуждение недвижимого имущества относится к таким случаям (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации), при этом регистрация перехода права собственности, являясь завершающим этапом переноса права собственности и актом признания его со стороны государства, не подменяет передачу имущества его приобретателю и не отменяет необходимости такой передачи (статья 556 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иной подход приводил бы к существенной правовой неопределенности в силу разъединения титула и фактического владения имуществом и возникновению рисков не только для сторон сделки, но и для любых третьих лиц, полагающихся на сведения публичного реестра, а также к недостоверности его самого.

Система действующего правового регулирования в области вещных прав не предусматривает возможности смены собственника недвижимости по одному лишь заявлению в регистрирующий орган без какого-либо из предусмотренных статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований (сделка, решение собрания, акт органа власти и т.п.) и это основание (кауза) должно быть действительным, иначе правовой эффект не возникнет.

Фархуллина А.Д. приобрела квартиру у лица, имеющего право ее отчуждать, сделка купли-продажи от 28.04.2022 между Девятковой А.Н. и Фархуллиной А.Д. во всем отвечает признакам действительной сделки.

Девяткова А.Н. приобрела квартиру у лица, имеющего право ее отчуждать, сделка купли-продажи от 27.01.2023 между Фархуллиной А.Д. и Девятковой А.Н. во всем отвечает признакам действительной сделки.

С учетом положений ст. 3 ГПК РФ и ст. 12 ГК РФ право Девятковой А.Н. подлежало защите в случае его нарушения. Однако доказательства нарушения прав истца суду не предоставлены.

Стороны добровольно, без принуждения, осознавая последствия сделки, заключили договоры купли-продажи спорной квартиры 28.04.2022 и 27.01.20263, которым установлены их права и обязанности, обязательство покупателя по оплате предмета сделки исполнено в полном объеме по обоим договорам, что подтверждается расписками сторон в договорах, указанные обстоятельства истец и ответчик так же подтвердили в судебном заседании.

Объективное различие сделок и обстоятельства заключения оспоренных договоров в совокупности с презумпцией добросовестности и разумности действий сторон опровергают утверждения истца о наличии у нее заблуждения относительно заключенных 28.04.2022 и 27.01.2023 договоров купли-продажи.

Доводы истца и её представителя о продаже квартиры за стоимость, существенно ниже рыночной цены, суд не соглашается, поскольку кадастровая стоимость спорной квартиры на момент продажи составляла 56 560,32 рублей, продана истцом за 100 000 рублей. Последующая продажа квартиры ответчиком за 100 000 рублей не подтверждает, что ответчик обманул истца, получив денежную выгоду в свою пользу.

Суд приходит к выводу о недоказанности истцом мнимости или притворности сделки купли-продажи помещения, совершения ее лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, поскольку договор купли-продажи зарегистрирован в установленном законом порядке.

Оснований для признания договора купли-продажи мнимой и притворной сделкой, суд не усматривает, так как доводы истца о том, что фактически между сторонами состоялся договор займа денежных средств под залог недвижимости, не подтверждены допустимыми доказательствами, в то время как обязанность доказывания обстоятельств, связанных с недействительностью сделки, лежит на лице, обратившемся за защитой нарушенного права. Волеизъявление сторон было направлено именно на переход права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю.

Обстоятельства того, что истец периодически проживали в спорной квартире не свидетельствуют о недействительности оспариваемого договора.

Истец просит суд аннулировать в едином государственном реестре прав записи о регистрации права собственности за ответчиком, восстановить запись о регистрации права за истцом от 28.10.2014.

Поскольку основания для признания договоров купли-продажи недействительными судом не установлены, требования истца, о применении последствий недействительности сделок путем аннулирования записей о возникновении права, удовлетворению так же не подлежат.

Кроме того исходя из положения Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества», исключение сведений из ЕГРН о собственнике имущества не предусмотрено.

С учетом приведенных выше норм закона и обстоятельств, установленных по делу, требования Девятковой А.Н. удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Девятковой Алевтины Николаевны Фархуллиной Альбине Дамировне о признании притворной сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Чернушинский районный суд Пермского края в течение месяца со дня вынесения решения.

Судья подпись О.А. Мень

УИД 59RS0042-01-2024-002337-88

Дело № 33-2333/2025

(номер дела в суде первой инстанции № 2-883/2024)

Мотивированное апелляционное определение

изготовлено 18 марта 2025 года

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Пермь 10 марта 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Хузяхралова Д.О.,

судей Мехоношиной Д.В., Смирновой М.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Орловой О.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Девятковой Алевтины Николаевны к Фархуллиной Альбине Дамировне о признании притворной сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,

по апелляционной жалобе Девятковой Алевтины Николаевны на решение Чернушинского районного суда Пермского края от 20 ноября 2024 года.

Заслушав доклад судьи Хузяхралова Д.О., пояснения истца Девятковой А.Н., ее представителя Воиновой Ю.Н., изучив материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда

установила:

Девяткова А.Н. обратилась с суд с иском к Фархуллиной А.Д. о Истец признании недействительным договор купли-продажи помещения с кадастровым номером **, общей площадью 10,9 кв.м, по адресу: ****, заключенный 28 апреля 2022 года между Девятковой А.Н. и Фархуллиной А.Д.; признании недействительным договор купли-продажи помещения с кадастровым номером **, общей площадью 10,9 кв.м., расположенного по адресу: ****, заключенный 27 января 2023 года между Фархуллиной А.Д. и Девятковой А.Н.; применить последствия недействительности договоров купли-продажи пут...

...ем аннулирования записей в Едином государственном реестре недвижимости.

Требования мотивированы тем, что в апреле 2022 года истцу потребовались денежные средства в размере 100 000 рублей, в силу чего она была вынуждена обратиться к Фархуллиной А.Д., которая предложила оформить займ под залог объекта недвижимости, помещения с кадастровым номером **, общей площадью 10,9 кв.м. по адресу: ****. 28.04.2022 между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи помещения с кадастровым номером **, общей площадью 10,9 кв.м по адресу: **** с ценой договора 100 000 рублей. В январе 2023 года истец вернула полученный займ ответчику в полном объеме, после передачи денежных средств 27 января 2023 года между Девятковой А.Н. и Фархуллиной А.Д. вновь заключен договор купли-продажи помещения, в соответствии с которым, спорный объект недвижимости перешел в собственность истца. Фактически спорный объект недвижимости в пользование ответчика не передавался, с 2014 года по настоящее время находится в пользовании истца и членов его семьи. Указанные обстоятельства подтверждают, что совершена сделка купли-продажи спорного объекта недвижимости лишь для прикрытия другой сделки, не желая создать соответствующие правовые последствия, что влечет признание сделки ничтожной.

Определением Чернушинского районного суда от 29 октября 2024 года в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечена администрация Чернушинского городского округа.

Решением Чернушинского районного суда Пермского края от 20 ноября 2024 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с постановленным судом решением, истец Деяткова А.Н. обратилась в суд с апелляционной жалобой, в которой просила решение суда первой инстанции отменить, принять новое решение об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов жалобы указывает, что фактически спорный объект недвижимости в пользование ответчика не передавался, с 2014 года находился в пользовании истца и членов его семьи, оспариваемые договора купли-продажи подменяли договор залога недвижимого имущества. Обращает внимание, что реальная рыночная стоимость объекта значительно превышает 100000 рублей. Ссылается на то, что ответчик признала иск.

Относительно доводов апелляционной жалобы возражений не поступало.

Истец Девяткова А.Н. и ее представитель Воинова Ю.Н. в судебном заседании суда апелляционной инстанции на удовлетворении апелляционной жалобы настаивали по доводам, изложенным в иске.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и надлежащим образом с учетом положений статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции принято решение о рассмотрении дела при данной явке.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии с положениями части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции приходит к следующему выводу.

Из материалов дела следует, что 28 апреля 2022 года Девяткова А.Н. (продавец) и Фархуллина А.Д. (покупатель) заключили договор купли-продажи помещения с кадастровым номером **, общей площадью 10,9 кв.м. по адресу: ****. В силу п. 2.1 цена помещения, передаваемого по настоящему договору составляет 100 000 рублей. Согласно п. 3.1 настоящего договора, квартира передается продавцом покупателю в день подписания договора (л.д.8-9).

27 января 2023 года Фархуллина А.Д. (продавец) и Девяткова А.Н. (покупатель) заключили договор купли-продажи помещения с кадастровым номером **, общей площадью 10,9 кв.м. по адресу: ****. В силу п. 2.1 цена помещения, передаваемого по настоящему договору определена сторонами и составляет 100 000 рублей. Согласно п. 3.1 настоящего договора, квартира передается продавцом покупателю в день подписания договора. Оплата стоимости квартиры продавцами получена, о чем в договоре купли-продажи продавец Фархуллина А.Д. расписалась (л.д.10-11).

Истец Девяткова А.Н. является собственником помещения (комнаты) с кадастровым номером **, общей площадью 10,9 кв.м. расположенной на 1 (первом) этаже одноэтажного здания по адресу: ****, что подтверждено выпиской из ЕГРН. Переход права собственности на спорную квартиру зарегистрирован Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю 3 февраля 2023 года. (л.д. 44-45)

Договоры купли-продажи от 28 апреля 2022 года и 27 января 2023 года составлены в простой письменной форме, напечатаны обычным для документов шрифтом, читаемы, наименование договоров указано крупным шрифтом. Условия договоров изложены четко, доступно, двоякого толкования не допускают.

В соответствии с заключением межведомственной комиссии (назначенной постановлением администрации Чернушинского муниципального района от 17 мая 2019 года № 377-261-01-04) от 23 декабря 2022 года установлены основания для признания аварийным и подлежащим сносу многоквартирного дома по адресу: ****.

На основании постановления администрации Чернушинского городского округа от 30 декабря 2022 года № 1754-261-01-04 многоквартирный дом по адресу: ****, признан аварийным и подлежащим сносу.

В соответствии с распоряжение Администрации Чернушинского городского округа от 26 июня 2024 года № 310-261-01-05 принято решение об изъятии земельного участка по адресу: ****, с кадастровым номером **, на котором расположен многоквартирный дом с кадастровым номером ** признанный аварийным и подлежащим сносу.

Согласно уведомлению управления ЖКЖ администрации Чернушинского городского округа № 350 от 9 июля 2024 года в адрес Девятковой А.Н. направлены копии распоряжений об изъятии земельного участка и комнаты № 8 по адресу: **** для муниципальных нужд путем выкупа. Возмещение за жилое помещение составляет 100 000 рублей, на основании ч. 2 т. 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Разрешая заявленные требования и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом требований, поскольку доказательств того, что при заключении договора купли-продажи спорной квартиры формирование воли Девятковой А.Н. на подписание данной сделки произошло вынужденно, под влиянием недобросовестных, мошеннических действий со стороны Фархуллинной А.Д. заключающихся в умышленном создании у Девятковой А.Н. ложного представления об обстоятельствах, имеющих значение для заключения сделки не представлено.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из правовой позиции, изложенной в пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Таким образом, в предмет доказывания по делам о признании недействительной притворной сделки входит установление действительной воли сторон, направленной на достижение определенного правового результата, который они имели в виду при заключении договора.

Истцом по основаниям притворности оспариваются договоры купли-продажи от 28 апреля 2022 года и от 27 января 2023 года.

В пунктах 1 и 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

На основании статьи 456 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (пункт 1). Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором (пункт 2).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из положений приведенных правовых норм следует, что после приобретения права собственности на недвижимое имущество, при отсутствии каких-либо обременений имущества (залог, аренда и т.д.) полномочия покупателя по распоряжению имуществом не могут быть ограничены бывшим собственником (продавцом), в том числе по цене последующей продажи, использования полученных от проджажи денежных средств и т.д.

В абзаце втором пункта 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду (абзац третий пункта 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

Из материалов дела следует, что изначально 28 апреля 2022 года между Девятковой А.Н. (продавец) и Фархуллиной А.Д. (покупатель) был подписан договор купли-продажи спорного помещения; а спустя девять месяцев, 27 января 2023 года между указанными лицами снова подписан договор купли-продажи, где в качестве продавца значилась Фархуллина А.Д., а в качестве покупателя – Девяткова А.Н.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что текст указанных договоров является идентичным, за исключением дат составления договоров и сведений о продавце и покупателе. При этом имущество от продавца к покупателю, а затем в обратном порядке, переходило по согласованной цене равной 100000 рублей.

Пунктом 3.1 договоров предусмотрено, что помещение передается продавцом покупателю в день подписания договора. К моменту подписания настоящего договора, помещение передано продавцом покупателю, помещение осмотрено и принято покупателем, покупатель претензий не имеет. Документом о передачи помещения является настоящий договор. Акт о приеме-передаче не составляется (пункт 3.2 договоров).

Между тем, как следует из материалов дела и признается лицами, участвующими в деле, что с момента подписания первоначального договора купли-продажи, несмотря на соответствующие условия договора, фактическое владение комнатой, содержание указанного имущества осуществлялось Девятковой А.Н. (истцом), ответчику после подписания ключи от комнаты не передавались. Указанные обстоятельства установлены и судом первой инстанции, который отметил, что истец проживала в спорной квартире, производила оплату жилищно-коммунальных услуг, осуществляла ее содержание в надлежащем состоянии.

Как указывают стороны, между ними фактически был заключен договор займа с залогом спорного помещения, а в последующем, как только истец вернула денежные средства - квартиру обратно переоформили на истца.

В силу пункта 1 статьи 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (заимодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равно количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг. Если заимодавцем в договоре займа является гражданин, договор считается заключенным с момента передачи суммы займа или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу.

Согласно пункт 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом или договором (пункт 1 статьи 338 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Каких-либо полномочий собственника спорного имущества (в течение девяти месяцев) ответчиком не осуществлялось. В судебном заседании суда первой инстанции, ответчик признала иск, в своем письменном заявлении указала, что 28 апреля 2022 года между сторонами заключен договор займа на сумму 100000 рублей и оспариваемый договор купли-продажи, после возврата истцу ей денежных средств, 27 января 2023 года стороны вновь заключили договор купли-продажи спорного объекта, в соответствии с которым она вернула спорную комнату обратно в собственность истца (л.д. 56).

Проанализировав материалы дела, суд апелляционной инстанции, вопреки ошибочному выводу суда первой инстанции, с учетом установленных по делу фактических обстоятельств, приходит к выводу о том, что стороны, совершая формальные действия, связанные с заключением договора купли-продажи недвижимого имущества, в действительности имели намерение передать недвижимое имущество в залог в обеспечение возникших между сторонами заемных обязательств, о чем свидетельствует то обстоятельство, что имущество во владение ответчика Фархуллиной А.Д. фактически не передавалось, в отсутствие каких-либо возражений со стороны ответчика истец как до, так и после заключения договора проживала в спорной комнате, оплачивала коммунальные платежи; при этом после возврата денежных средств по договору займа ответчик с истцом вновь заключили договор купли-продажи, по которому истцу перешла в ее собственность спорная комната, в которой она проживала после заключения первоначального договора.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает, что договор купли-продажи спорного помещения, заключенный 28 апреля 2022 года между Девятковой А.Н. к Фархуллиной А.Д., следует признать притворной сделкой, направленной на прикрытие отношений, вытекающих из договора займа денежных средств в размере 100000 рублей, с обеспечением обязательств в виде залога приведенной квартиры; а договор купли-продажи помещения, заключенный 27 января 2023 года между этими же лицами - притворной сделкой, направленной на прикрытие отношений, вытекающих из возврата денежных средств по договору займа от 28 апреля 2022 года, заключенного между сторонами путем оформления притворной сделки - договор купли-продажи от 28 апреля 2022 года, и прекращения залога помещения, в связи с надлежащим исполнением.

При этом суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции о том, что спорные сделки прав истца не нарушают. В данном случае, заключение указанных сделок в таком виде повлияло на реализацию прав на получение надлежащей компенсации, связанной с признанием дома аварийным.

Между тем, учитывая установленные по делу обстоятельства, суд апелляционной инстанции не усматривает каких-либо недобросовестных действий со стороны истца, связанных с нарушением прав администрации Чернушинского городского округа, в том числе и в связи с необходимостью пересмотра размера компенсации. При этом, приходя к такому выводу, суд апелляционной инстанции учитывает, что распоряжение об изъятии земельного участка для муниципальных нужд принято администрацией 20 июня 2024 года, а распоряжение об изъятии жилых помещений в доме -25 июня 2024 года, то есть после заключения оспариваемых договоров (л.д. 82).

Более того, по мнению суда апелляционной инстанции, сам по себе признание дома аварийным и подлежащим сносу, а также принятие распоряжений о выкупе земельного участка и жилых помещений в доме, не может явиться основанием для иных выводов суда апелляционной инстанции, относительно фактических обстоятельств дела, влекущих удовлетворение исковых требований. Как судом первой, так и судом апелляционной инстанций не установлено в действиях истца признаков злоупотребления правом, влекущих отказ в судебной защите нарушенных прав (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что представитель администрации Чернушинского городского округа при рассмотрении дела не высказывал о нарушении их прав, действиями истца, в том числе, фактом предъявления настоящего иска.

По указанным основаниям решение суда первой инстанции не может быть признано законным и обоснованным, подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда

определила:

решение Чернушинского районного суда Пермского края от 20 ноября 2024 года отменить, принять по делу новое решение.

Признать договор купли-продажи помещения с кадастровым номером **, общей площадью 10,9 кв.м. по адресу: ****, заключенный 28 апреля 2022 года между Девятковой Алевтиной Николаевной к Фархуллиной Альбиной Дамировной, притворной сделкой, направленной на прикрытие отношений, вытекающих из договора займа денежных средств в размере 100000 рублей, с обеспечением обязательств в виде залога приведенной квартиры.

Признать договор купли-продажи помещения с кадастровым номером **, общей площадью 10,9 кв.м. по адресу: ****, заключенный 27 января 2023 года между Фархуллиной Альбиной Дамировной и Девятковой Алевтиной Николаевной, притворной сделкой, направленной на прикрытие отношений, вытекающих из возврата денежных средств по договору займа от 28 апреля 2022 года, заключенного между сторонами путем оформления притворной сделки - договор купли-продажи от 28 апреля 2022 года, и прекращения залога помещения с кадастровым номером **, общей площадью 10,9 кв.м. по адресу: ****, в связи с надлежащим исполнением.

Настоящее решение суда является основанием для аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации права собственности от 03 февраля 2023 года № ** за Девятковой Алевтиной Николаевной; аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации права собственности от 04 мая 2022 года № ** за Фархуллиной Альбиной Дамировной; восстановления в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации права собственности от 28 октября 2014 года № ** Деятковой А.Н. в отношении помещения с кадастровым номером **, общей площадью 10,9 кв.м., расположенного на по адресу: ****.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в соответствии с главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в кассационном порядке в течение трех месяцев в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции (город Челябинск) через суд первой инстанции.

Председательствующий подпись

Судьи подписи