Ходыкина Светлана Валерьевна

Дело №а-463/2024

УИД 26OS0000-04-2024-000322-38

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 23 июля 2024 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Чебанной О.М., при секретаре судебного заседания Суховой В.И.,

с участием представителя административных истцов Ходыкиной С.В., Волошко А.Г. по доверенности Воропаевой Л.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Ходыкиной Светланы Валерьевны, Волошко Александра Григорьевича к министерству имущественных отношений Ставропольского края, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Ходыкина С.В., Волошко А.Г. обратились с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, принадлежащего им по 1/2 доли в праве собственности нежилого здания с КН №, площадью 1498 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

В обоснование указано, что по результатам государственной кадастровой оценки установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости с КН № в размере 74 688 677,14 руб. по состоянию на 01.01.2023, однако административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость вышеуказанного объекта недвижимости значительно превышающей рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы, как плательщика налога на имущество, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, в связи с чем просит установить кадастровую стоимость объекта недвижи...

...мости равной его рыночной, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в отчете об оценке ООО «Центр экспертизы и оценки «ТРАЙКО» от ДД.ММ.ГГГГ № в размере 31 116 000,00 руб.

Представитель административных истцов по доверенности Воропаева Л.С. в судебном заседании поддержала исковое заявление, с учетом выводов судебной оценочной экспертизы, уточнила заявленные требования, просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере определенном судебным экспертом.

Административные истцы, представители административных ответчиков министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, заинтересованные лица: администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края, ГБУ СК «Ставкрайимущество», филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, извещенные о слушании дела надлежащим образом (в деле имеются сведения о направлении судом извещений на официальные адреса электронной почты), в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали, письменных возражений в суд не направляли.

В соответствии с требованиями ч. 4 ст. 247 КАС РФ указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.

Исследовав материалы дела, суд пришел к выводу об удовлетворении административного иска по следующим основаниям.

В соответствии с положениями ст. ст. 399, 400, 401 НК РФ физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (в том числе здания, строения, сооружения, помещения), являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Согласно п. 1 ст. 402 НК РФ, действующей до 01.01.2021, налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.

Статьей 1 Закона Ставропольского края от 05.11.2015 № 109-кз «Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с 01.01.2016 установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (ст. 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

Федеральный закон № 237-ФЗ от 03.07.2016 «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 3 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Закона № 237-ФЗ).

В соответствии со ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п. 1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Закона № 237-ФЗ).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что Ходыкиной С.В. и Волошко А.Г. по 1/2 доле в праве собственности принадлежит объект недвижимости - нежилое здание с КН №, площадью 1498 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Право собственности на указанный объект недвижимости подтверждается выпиской из ЕГРН, запись регистрации: от ДД.ММ.ГГГГ № (ФИО2) и от ДД.ММ.ГГГГ № (ФИО1), что подтверждается выпиской из ЕГРН на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № № (т. 1 л.д. 24-26).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости нежилого здания с КН №, площадью 1498 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, определена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13.11.2023 № 1263 «Об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» и составляет по состоянию на 01.01.2023 для нежилого помещения с КН № – 74 688 677,14 руб.

Таким образом, в силу приведенных законоположений, административный истец, являясь собственником указанного объекта и плательщиком налога на имущество, размер которого зависит от кадастровой стоимости недвижимого имущества, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

В подтверждение величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административный истец представил отчет об оценке ООО «Центр экспертизы и оценки «ТРАЙКО» от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ КН № составляет 31 116 000,00 руб.

В силу ч. 5 ст. 247 КАС РФ установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных ст. 64 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 1 п. 2 ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

При этом, обязанность доказывания оснований, указанных в ст. 248 КАС РФ лежит на административном истце.

Таким образом, исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

С учетом разъяснений, изложенных в п. п. 20 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине стоимости нежилого здания, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта АНО Судебно-экспертное бюро «Профи» ФИО5 № от ДД.ММ.ГГГГ (согласно дате сопроводительного письма) рыночная стоимость по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ для объекта недвижимости КН № – 38 645 900,62 руб.

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы эксперта АНО Судебно-экспертное бюро «Профи» ФИО5 № от ДД.ММ.ГГГГ (согласно дате сопроводительного письма) в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям законодательства о государственной судебно-экспертной деятельности и об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Эксперт осуществил осмотр объектов исследования ДД.ММ.ГГГГ.

Дополнительная идентификация объекта исследования проведена по материалам административного дела.

При идентификации объекта исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки, произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, определен сегмент рынка объектов недвижимости – объекты коммерческого назначения, фактических данных о ценах предложений объектов производственного назначения, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

Из экспертного заключения следует, что экспертом при проведении анализа были использованы объявления из сайта https://архивоценщика.рф/. Были проанализированы объявления, удовлетворяющие следующим параметрам: местоположение - Ставропольский край, период размещения объявления с 01.01.2022 по 01.01.2023. Корректировка под тип объекта не применялась, поскольку объект оценки и объекты аналоги являются отдельно стоящими зданиями, однако учтен торгово-офисный сегмент рынка объектов капитального строительства.

При выборе аналогов сопоставимых с оцениваемым объектом по ценообразующим параметрам было выявлено 4 предложения объектов торгово-офисного/свободного назначения в Ставропольском крае, сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам, таким как: местоположение, линия расположения, назначение, состояние.

Все рассматриваемые объекты были проанализированы на выявление дубляжей, наличие объявлений о продаже объектов иного назначения, оставлены только те объявления, где указано местоположение объекта, объекты под коммерческое назначение, расположенные на участках категории населенных пунктов.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

При расчете рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении.

Указанные доводы эксперта являются полными, мотивированными, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов и расчетах не имеется.

Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено. Ходатайств о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы сторонами не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами, письменными пояснениями к заключению и ничем не опровергнута.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату государственной кадастровой оценки.

Оснований для установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке ООО «Центр экспертизы и оценки «ТРАЙКО» у суда не имеется, поскольку содержащиеся в них данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемого объекта.

Исходя из положений ст. ст. 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03.07.2014 № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений ст. 3 КАС РФ.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данных объектов недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного объекта недвижимости с КН № по сравнению с его рыночной стоимостью, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением оспариваемой кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налоговых платежей.

Данное обстоятельство свидетельствует, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в ЕГРН, права и законные интересы административного истца нарушены и у суда имеются основания для удовлетворения административного иска об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, установленной в соответствии с заключением эксперта АНО Судебно-экспертное бюро «Профи» ФИО5 № от ДД.ММ.ГГГГ (согласно дате сопроводительного письма).

Настоящее решение суда является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно абз. 4 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 01.01.2023.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Ходыкиной Светланы Валерьевны, Волошко Александра Григорьевича к министерству имущественных отношений Ставропольского края, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с КН №, площадью 1498 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере – 38 645 900,62 руб.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого здания с КН №.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости нежилого здания считать - ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции через Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья - подпись

Мотивированное решение изготовлено 06.08.2024.

Копия верна:

Судья - Чебанная О.М.

дело № 3а-461/2024

УИД 26OS0000-04-2024-000323-35

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 17 декабря 2024 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Чебанной О.М., при секретаре судебного заседания Стасенко О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Ходыкиной Светланы Валерьевны к министерству имущественных отношений Ставропольского края, управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Ходыкина С.В. обратилась в Ставропольский краевой суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, указывая, что административному истцу на праве общей долевой собственности (1/2) принадлежит объект недвижимости – нежилое помещение с КН №, площадью 573,2 кв.м, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>.

На основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13.11.2023 № 1263 «Об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости на 01.01.2023 в размере 30 603 107,88 руб.

Ходыкина С.В. полагает установленную на основании приказа стоимость завышенной, что нарушает его права как плательщика налогов, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском, в связи с чем просит пересмотреть кадастровую стоимость вышеуказанного объекта на 01.01.2023 на ос...

...новании в отчета об оценке ООО «Центр экспертизы и оценки «ТРАЙКО» от ДД.ММ.ГГГГ №, которым рыночная стоимость определена в размере 12 125 000,00 руб.

Административный истец Ходыкина С.В. и ее представитель по доверенности Воропаева Л.С. в судебное заседание не явились, представив заявление об уточнении требований с учетом выводов повторной судебной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» в судебное заседание не явился, представив возражения на экспертное заключение, указывая на необоснованность выводов эксперта, наличие нарушений при проведении исследования, представив письменные возражения на заключение эксперта.

Представители административных ответчиков министерства имущественных отношений Ставропольского края, управления Росреестра по Ставропольскому краю, заинтересованных лиц филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, администрации Шпаковского муниципального округа СК, заинтересованные лица ФИО10, ФИО2 в лице законного представителя Волошко И.А., извещенные о слушании дела надлежащим образом (в деле имеются сведения о направлении судом извещений на официальные адреса электронной почты), в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

В соответствии с требованиями ч. 4 ст. 247 КАС РФ указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований, уточненных в соответствии с выводами эксперта, проводившего повторную судебную экспертизу, по следующим основаниям.

В соответствии с положениями ст. ст. 399, 400, 401 НК РФ физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (в том числе здания, строения, сооружения, помещения), являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Согласно п. 1 ст. 402 НК РФ, действующей до 01.01.2021, налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.

Статьей 1 Закона Ставропольского края от 05.11.2015 № 109-кз «Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с 01.01.2016 установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (ст. 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

В соответствии с п. 1 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

В силу ст. 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Материалами дела установлено, что Ходыкиной С.В. на праве общей долевой собственности (1/2) принадлежит объект капитального строительства - нежилое помещение с КН №, площадью 573,2 кв.м, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>. Право собственности на объект недвижимости подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №, запись о регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 24-26).

На основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13.11.2023 № 1263 «Об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости на 01.01.2023 в размере 30 603 107,88 руб.

Таким образом, в силу приведенных законоположений, административный истец, являясь собственником указанного объекта и плательщиком налога на имущество, размер которого зависит от кадастровой стоимости недвижимого имущества, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке ООО «Центр экспертизы и оценки «ТРАЙКО» от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2023 составляет в размере 12 125 000,00 руб.

С учетом разъяснений, изложенных в п. п. 20 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, по делу назначено проведение судебной оценочной экспертизы.

Определением суда от 24.05.2024 назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ФБУ Северо-Кавказский РЦСЭ Минюста России.

16.09.2024 в адрес суда поступило экспертное заключение экспертов ФИО6, ФИО7 ФБУ Северо-Кавказский РЦСЭ Минюста России № от ДД.ММ.ГГГГ.

Анализируя материалы дела, выводы экспертов ФБУ Северо-Кавказский РЦСЭ Минюста России, изложенных в заключении № от ДД.ММ.ГГГГ, которым стоимость спорного объекта установлена в размере 26 200 000 руб., требования иска, согласно которым основанием для обращения в суд послужило несогласие административного истца с результатами определения кадастровой стоимости нежилого помещения с КН №, площадью 573,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, поскольку установленная кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, определенную на основании заключения ООО «Центр экспертизы и оценки «ТРАЙКО» № от ДД.ММ.ГГГГ на 01.01.2023, а также доводы представителя административного истца о расхождениях в исследовательской части заключений экспертов ФБУ Северо-Кавказский РЦСЭ Минюста России № от ДД.ММ.ГГГГ, а именно расхождение в применяемых корректировках.

Так, из выводов и исследовательской части отчета об оценке ООО «Центр экспертизы и оценки «ТРАЙКО» № от ДД.ММ.ГГГГ на 01.01.2023, следует, что в спорный период оценки рынок недвижимости был неактивным, применены соответствующие корректировки, при этом в заключении экспертов ФБУ Северо-Кавказский РЦСЭ Минюста России № от ДД.ММ.ГГГГ эксперты применяют корректировки к активному рынку, что безусловно является противоречием, которое вызывает сомнение в обоснованности заключения экспертов, так как влияет на итоговый результат исследования.

С учетом поступивших возражений на заключение экспертов ФБУ Северо-Кавказский РЦСЭ Минюста России, а также доводов ходатайства административного истца о назначении по делу повторной экспертизы, определением от 27.09.2024 судом назначена повторная судебная оценочная экспертиза, поскольку выявленные противоречия устранить допросом экспертов не представляется возможным, проведение экспертизы поручено ООО «ЦОЭКОН».

В соответствии с заключением судебной экспертизы эксперта ООО «ЦОЭКОН» ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ № стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2023 составляет в размере 13 478 000 руб.

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы эксперта ООО «Центр оценки, экспертизы и консалтинга объектов недвижимости» ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ № в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям законодательства о государственной судебно-экспертной деятельности и об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Эксперт осуществил осмотр объекта исследования ДД.ММ.ГГГГ. Дополнительные материалы экспертами не запрашивались и не исследовались

Дополнительная идентификация объекта исследования проведена по материалам административного дела, публичной кадастровой карте maps.rosreestr.ru, публичной спутниковой карте https://yandex.ru/maps, публичных данных Росреестра rosreestr.ru и др.

При идентификации объекта исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты-аналоги, выбранные для исследования нежилого помещения, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки, произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, определен сегмент рынка объектов недвижимости, а именно – объекты торгово-офисного назначения, фактических данных о ценах предложений объектов указанного назначения, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Объекты-аналоги, отобранные уникальные объекты, для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

Из экспертного заключения следует, что экспертом при проведении анализа были использованы объявления из архива сайтов https://архифоценщика.рф/ и https://ruads.org/. Были проанализированы 120 объявления, удовлетворяющие следующим параметрам: местоположение – населенные пункты Ставропольского края, период размещения объявления с 01.01.2022 по 01.01.2023. Обоснование корректировок на торг, условие финансирования и сделок, фактора времени, передаваемые имущественные права, местоположение объектов, транспортная доступность, расположение относительно красной линии, общая площадь, локальное местоположение объектов, тип объектов, физическое состояние, состояние отделки, материал стен (капитальность), этажность, коммуникации, тип парковки и иным ценообразующим факторам подробно изложены экспертом в заключении, с указанием процента применения той или иной корректировки.

При выборе аналогов сопоставимых с оцениваемым объектом по ценообразующим параметрам было выявлено в рамках сравнительного подхода 21 уникальное предложение объектов торгово-офисного назначения в Ставропольском крае, в рамках доходного подхода 14 уникальных предложений объектов торгово-офисного назначения в Ставропольском крае, сопоставимые с объектами оценки по основным ценообразующим характеристикам, таким как: местоположение, линия расположения, назначение, состояние.

Все рассматриваемые объекты были проанализированы на выявление дубляжей, наличие объявлений о продаже объектов иного назначения, оставлены только те объявления, где указано местоположение объектов, объекты торгово-офисного назначение, расположенные на участках категории населенных пунктов, ввиду чего экспертом было отобрано 3 объекта-аналога в рамках сравнительного подхода, 4 объекта-аналога в рамках доходного для установления рыночной цены объектов оценки.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом применялись доходный (50 %) и сравнительный (50 %) подходы.

Кроме того, приведены основания отказа от применения затратного подхода для объекта исследования, а именно отражено, что затратный подход применяется, когда для участников рынка существует возможность создать объект, обладающий такой же полезностью, что и объект оценки, - значимость подхода высокая, когда у участников рынка есть возможность создать объект без значительных юридических ограничений, настолько быстро, что участники рынка не захотят платить значительную премию за возможность немедленного использования оцениваемого актива при его покупке (ФСО IV, часть IV. П. 25). Эксперт счел корректным отказаться от применения затратного подхода ввиду отсутствия в его распоряжении достоверных сведений, для реализации данного подхода. Например, на дату оценки выявлено влияние внешнеэкономической ситуации на спрос и предложение, обусловленного проводимой Специальной военной операцией. Оценить в полной мере влияние данного внешнего фактора не представляется возможным, а его игнорирование приведет к завышенному результату затратного подхода.

При расчете рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении.

Заключение эксперта является полным, мотивированным, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов и расчетах у суда не имеется.

В связи с поступившими возражениями представителя ГБУ СК «Ставкрайимущество» на экспертное заключение (в которых указано, что экспертом не был принят в расчет такой ценообразующий фактор, как «близость к остановкам общественного транспорта», при расчете рыночной стоимости объекта оценки экспертом использованы объекты-аналоги, имеющие значительно меньшую площадь по сравнению с объектом оценки (ОА № – 134,00 кв.м, ОА № – 114,30 кв.м, ОА № – 150 кв.м в рамках сравнительного подхода, ОА № – 35,00 кв.м, ОА № – 48,90 кв.м, ОА № – 140 кв.м, объект оценки – 573,20 кв.м), также экспертом необоснованно не применена корректировка на «красную линию» в рамках сравнительного подхода к ОА №, в рамках доходного подхода к ОА № и №), судом в судебное заседание вызвана эксперт ФИО8 для дачи пояснений.

В судебное заседание эксперт ФИО8 не явилась, представив письменные пояснения, согласно которым указала, что довод представителя ГБУ о том, что в заключении не принят во внимание ценообразующий фактор «близость к остановкам общественного транспорта» несостоятелен, так как при проведении анализа рынка, в рамках исследования, эксперт не выявил зависимость цен на недвижимое имущество в г. Михайловск от удаленности/близости к остановкам общественного транспорта. Данный фактор как правило имеет место быть в крупных агломерациях с численностью населения более 1 млн чел. В данном случае объекты аналоги, также как и объект оценки расположены в пешей доступности к остановкам общественного транспорта и большого влияния не имеет, попытка учета данного фактора исказила бы итоговый результат рыночной стоимости. В целях получения достоверного и корректного результата эксперт отказался от учета данного фактора.

Эксперт также отметил по доводу о различии в площадях, что на рынке не существует одинаковых по площади аналогов. Данное различие в сравнительном подходе учено корректировкой на площадь. В доходном подходе корректировка на площадь не применялась, так как при изучении анализа рынка Эксперт не выявил прямую зависимость изменения цен аналогов от площади, исходя из вышеизложенного Эксперт счел корректным не применять корректировку по данному параметру.

По третьему доводу возражений экспертом указано, что на стр. 109-120 Заключения представлены объявления объектов-аналогов, а также представлены скрин-шоты карты Гугл, на которых расположены объекты аналоги, где видно их расположение, входы и отношение к красной линии. Информация в Заключении отражена и подтверждена.

Проанализировав доводы возражений ГБУ СК «Ставкрайимущество», выводы экспертного заключения ООО «Центр оценки, экспертизы и консалтинга объектов недвижимости» от ДД.ММ.ГГГГ №, дополнительно представленные письменные пояснения эксперта ФИО8, по доводам поступивших возражений, оценив их в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает заключение эксперта как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого нежилого здания, с учетом его местоположения, наиболее эффективного использования.

Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, при этом доводы возражений ГБУ СК «Ставкрайимущество» по существу выводов экспертного заключения не опровергают, содержат общие формулировки, которые в целом сводятся к несогласию с выводами эксперта, однако каких-либо данных, свидетельствующих о недостоверности и незаконности заключения экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ № не содержат.

Поскольку противоречия в выводах судебной экспертизы или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Кроме того, выводы эксперта мотивированы, научно обоснованы, экспертиза назначалась непосредственно судом и ее производство поручалось выбранному им эксперту. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Эксперт имеет соответствующую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности (более 8 лет), составленное экспертом заключение соответствует требованиям ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», ст. 82 КАС РФ.

Обоснованных ходатайств о назначении повторной или дополнительной судебной экспертизы участниками судебного разбирательства не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении эксперта ООО «Центр оценки, экспертизы и консалтинга объектов недвижимости» ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ № итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперты придерживались принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату государственной кадастровой оценки.

Оснований для установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке ООО «Центр экспертизы и оценки «ТРАЙКО» от ДД.ММ.ГГГГ № у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемых объектов.

Кроме того суд полагает, что доводы представителя административного истца Воропаевой Л.С. о недопустимости в качестве доказательства заключения ФБУ Северо-Кавказский РЦСЭ Минюста России также нашел свое подтверждение в рамках проведения повторного исследования ООО «Центр оценки, экспертизы и консалтинга объектов недвижимости», ввиду чего суд также полагает не принимать во внимание выводы первоначального экспертного исследования № от ДД.ММ.ГГГГ.

Исходя из положений ст. ст. 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03.07.2014 № 1555-О, установление в отношении объектов недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанных объектов недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений ст. 3 КАС РФ.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данных объектов недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объектов.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости (на 55,98 %) в отношении объекта недвижимости с КН № по сравнению с его рыночной стоимостью, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением оспариваемой кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налоговых платежей.

Данное обстоятельство свидетельствует, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в ЕГРН, права и законные интересы административного истца нарушены и у суда имеются основания для удовлетворения административного иска об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 для нежилого здания установленной в соответствии с заключением эксперта ООО «Центр оценки, экспертизы и консалтинга объектов недвижимости» ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ №.

В силу ч. 1 ст. 178 КАС РФ суд принимает решение по заявленным административным истцом требованиям. Суд может выйти за пределы заявленных требований (предмета административного искового заявления или приведенных административным истцом оснований и доводов) в случаях, предусмотренных названным кодексом.

Согласно п. 1 ч. 6 ст. 180 КАС РФ, если данным Кодексом не предусмотрено иное, резолютивная часть решения суда должна содержать выводы суда об удовлетворении административного иска полностью или в части либо об отказе в удовлетворении административного иска.

Поскольку заявленные требования административным истцом были уточнены, суд полагает возможным удовлетворить заявленные требования Ходыкиной С.В. в полном объеме, установив кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости в размере, определенном заключением судебной оценочной экспертизы.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Согласно абз. 4 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 01.01.2023.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 03.05.2024.

С заключением первоначально проведенной судебной экспертизы в суд поступило заявление ФБУ Северо-Кавказский РЦСЭ Минюста России о взыскании судебных расходов за проведение судебной оценочной экспертизы по указанному делу в сумме 77 990 руб.

Согласно ст. 106, ч. 3 ст. 108 КАС РФ к судебным расходам относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, которые получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В п. 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с учетом того, что гл. 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами гл. 10 КАС РФ.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

В соответствии с правовой позицией, высказанной Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 11.07.2017 № 20-П, возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу. При этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу ст. 19 (ч. 1) и ст. 46 (ч. 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов.

В то же время при решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Как установлено судом, по результатам судебной оценочной экспертизы, проведенной ООО «Центр оценки, экспертизы и консалтинга объектов недвижимости», кадастровая стоимость объекта недвижимости с КН № завышена более чем в два раза (55,98 %), что свидетельствует о нарушении прав административного истца, данную разницу нельзя признать допустимым диапазоном отклонений.

При этом, то обстоятельство, что заключение первоначальной экспертизы ФБУ Северо-Кавказский РЦСЭ Минюста России № от ДД.ММ.ГГГГ не положено в основу судебного решения, не является основанием для отказа экспертному учреждению в возмещении расходов за ее проведение.

Согласно ч. 14 ст. 49, ст. 108 КАС РФ государственному судебно-экспертному учреждению, а также эксперту, выполнившему по поручению суда работу, которая не входит в круг его служебных обязанностей в качестве работника государственного учреждения, производятся оплата выполненной работы и компенсация расходов, связанных с проведением экспертизы.

В соответствии со ст. 59 КАС РФ заключение эксперта является доказательством по делу, которое не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается судом по правилам ст. 84 КАС РФ.

Таким образом, возникновение права эксперта на получение оплаты за выполненную им работу по проведению судебной экспертизы и компенсацию расходов, связанных с ее проведением, не обусловлено согласием суда с заключением эксперта, как и не предусмотрено условий, при которых расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, не подлежат компенсации. В реализации данного права не может быть отказано лишь по причине несогласия суда с данным экспертным заключением.

Разрешая в порядке ст. 111 КАС РФ заявление о взыскании судебных расходов, суд находит его подлежащим удовлетворению за счет административного ответчика министерства имущественных отношений Ставропольского края в соответствии с представленной калькуляцией.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Ходыкиной Светланы Валерьевны – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения КН №, площадью 573,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере – 13 478 000 руб.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого помещения КН №.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости считать – 03.05.2024.

Взыскать с министерства имущественных отношений Ставропольского края (ИНН 2634051351)

в пользу ФБУ Северо-Кавказский РЦСЭ Минюста России судебные расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 77 990 руб. путем перечисления на соответствующие банковские реквизиты:

Федеральное бюджетное учреждение Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации

Юридический адрес: <адрес>

ИНН 2634010500

КПП 263601001

ОГРН 1022601984250

ОКТМО 07701000

УФК по <адрес> (№ ФБУ Северо-Кавказский РЦСЭ Минюста России л/с №)

Отделение Ставропольского Банка России // УФК по <адрес>

к/с №

Единый к/с №

КБК №

БИК №

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции через Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 28.12.2024.

Судья О.М. Чебанная

№ 66а-441/2025

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Катанаевой А.С.,

судей Солдатовой С.В., Фомина М.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зубаревой Е.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело № 3а-461/2024 по административному исковому заявлению Ходыкиной Светланы Валерьевны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

по апелляционной жалобе министерства имущественных отношений Ставропольского края на решение Ставропольского краевого суда от 17 декабря 2024 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Катанаевой А.С., допросив экспертов ФИО5, ФИО6, судебная коллегия

установила:

Ходыкина С.В. обратилась суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения, указав в обоснование на значительное превышение кадастровой стоимости над рыночной и нарушение своих прав увеличением налоговых платежей.

Обжалуемым решением Ставропольского краевого суда от 17 декабря 2024 года заявленный административный иск удовлетворен. По состоянию на 1 января 2023 года установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 13 478 000 руб. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости определено считать 3 мая 2024 года. С Министерства имущественных отношений Ставропольского края в пользу Федерального бюджетного учреждения Северо-Кавказский региональный центр суд...

...ебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации взысканы судебные расходы за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 77 990 руб.

Министерством имущественных отношений Ставропольского края подана апелляционная жалоба на решение суда, в которой административный ответчик просит его отменить, выражая несогласие с результатами проведенной по делу повторной судебной оценочной экспертизы, а также с распределением судебных расходов.

Относительно доводов апелляционной жалобы представителем административного истца Воропаевой Л.С. представлены возражения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, допросив экспертов, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также КАС РФ), части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Из материалов административного дела следует, что административный истец является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 573,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость указанного помещения по состоянию на 1 января 2023 года в размере 30 603 107, 88 руб. установлена на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13 ноября 2023 года № 1263 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Ставропольского края».

В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной.

В обоснование доводов о том, что кадастровая стоимость объекта недвижимости является завышенной, административный истец представил отчет об оценке от 1 апреля 2024 года № 50/3/2024, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью Центр экспертизы и оценки «Трайко» ФИО7, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости на дату оценки составила 12 125 000 руб.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследовав отчет об оценке объекта недвижимости, суд первой инстанции по ходатайству представителя административного истца определением от 24 мая 2024 года назначил по делу судебную оценочную экспертизу, производство которой было поручено экспертам ФБУ Северо-Кавказский РЦСЭ Министерства Юстиции РФ.

Согласно заключению экспертов ФБУ Северо-Кавказский РЦСЭ Министерства Юстиции РФ ФИО5, ФИО8 от 10 сентября 2024 года № 2778/8-4 рыночная стоимость объекта недвижимости на дату оценки составила 26 200 000 руб.

На указанное экспертное заключение представителем административного истца Воропаевой Л.С. в суд первой инстанции были представлены письменные замечания с указанием на допущенные нарушения, повлекшие неверные выводы о рыночной стоимости объекта недвижимости. Изложенные замечания были поддержаны представителем административного истца, заявившим ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Экспертом ФИО5 были представлены письменные пояснения относительно возражений административного истца.

Определением судьи от 27 сентября 2024 года по ходатайству представителя административного истца ФИО10 по делу была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки, экспертизы и консалтинга объектов недвижимости» ФИО6

Согласно заключению повторной судебной экспертизы от 21 ноября 2024 года № 005-11-ЗЭ-2024, выполненной экспертом ФИО6, рыночная стоимость объекта недвижимости на дату оценки составила 13 478 000 руб.

На данное заключение от Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» были представлены возражения с указанием на допущенные нарушения при производстве судебной экспертизы, относительно которых экспертом ФИО6 были представлены в материалы дела письменные пояснения.

Судом первой инстанции кадастровая стоимость объекта оценки в размере рыночной стоимости была определена на основании заключения повторной судебной оценочной экспертизы.

В поданной апелляционной жалобе приведены доводы о допущенных в повторной экспертизе нарушениях законодательства об оценочной деятельности, которые повторяют возражения ГБУ СК «Ставкрайимущество» о несогласии с выбранными экспертом объектами – аналогами, не сопоставимыми по площади с объектом оценки, а также по не применению корректировок на «красную линию», расстояние до остановок, на наличие отдельного входа.

В силу части 1 статьи 308 КАС РФ суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В целях правильного разрешения дела, проверки обоснованности назначения повторной судебной оценочной экспертизы, оценки доводов апелляционной жалобы судебной коллегией были допрошены эксперты, проводившие исследования по настоящему делу, которые судом первой инстанции не допрашивались.

Оба исследования проводились экспертами с использованием сравнительного (методом сравнения продаж) и доходного (методом прямой капитализации) подходов.

В обоих исследованиях объект оценки отнесен к рынку коммерческой недвижимости, с указанием на активный характер рынка исходя из его анализа, на основании общих тенденций в отрасли за анализируемый период, динамике численности населения в населенному пункте объекта исследования, количестве выставленных на продажу и для аренды объектов, наличие новых объектов на рынке.

При первоначальной экспертизе для сравнения были отобраны аналоги на территории Ставропольского края Шпаковского района г. Михайловска из категории объектов «торгово-офисные объекты (здания и помещения)», находящиеся в окрестностях областного центра, площадью от 150 кв.м. до 740 кв.м., по назначению нежилые здания и помещения в них торгово-офисного и свободного назначения, тип коммерческой недвижимости – объекты свободного назначения класса С и ниже.

Экспертом ФИО6 для сравнения отобраны аналоги на территории Ставропольского края Шпаковского района г. Михайловска из категории объектов «торгово-офисные объекты (здания и помещения)», находящиеся вблизи к оцениваемому объекту в центре административного района города, площадью от 114 кв.м. до 150 кв.м., функциональное назначение «нежилое помещение с торгово-офисным потенциалом».

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Допрос экспертов показал, что основная разница в размере полученной рыночной стоимости по результатам двух исследований сводится к выбору объектов-аналогов. При этом, как пояснила судебной коллегии эксперт ФИО6, ею в первую очередь были отобраны объекты-аналоги из коммерческой недвижимости, наиболее близко расположенные к объекту оценки. Экспертами ФБУ Северо-Кавказский РЦСЭ Министерства Юстиции РФ в первую очередь учитывалось фактическое использование объекта оценки в качестве помещения под действующий магазин «Магнит» и предъявляемые в таком случае требования к помещениям. В данной связи объекты-аналоги были отобраны подходящей для этого площади, этажности и местоположению.

Согласно пункту 12 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости.

Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано (пункт 13). Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование (пункт 14).

Оценив имеющиеся в деле экспертные заключения, письменные пояснения экспертов, допросив экспертов в судебном заседании, в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, судебная коллегия приходит к выводу, что все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости содержит заключение экспертов ФБУ Северо-Кавказский РЦСЭ Министерства Юстиции РФ ФИО5, ФИО8 от 10 сентября 2024 года № 2778/8-4. При этом считает заслуживающим внимания доводы эксперта ФИО5 об оценке спорного помещения исходя из его фактического использования в качестве действующего магазина.

Основные возражения административного истца на данное заключение касались отбора объектов-аналогов, относительно чего экспертом ФИО5 были даны пояснения судебной коллегии, а также представлены письменные пояснения в суде первой инстанции. Так, вопреки указанным возражениям, ссылки на источники информации для анализа рынка приведены на странице 25 заключения, выборка представлена в таблицах 7 и 19. Анализ рынка проводился на основе и в соответствии с текстом публикаций оферт по продаже коммерческой недвижимости в г. Михайловске. Методика подбора аналогов приведена в разделе исследовательской части заключения «Правила отбора аналогов».

Экспертом проведен анализ рынка объектов исследования и определен диапазон цен предложений на даты определения рыночной стоимости, отобраны и определен диапазон цен предложений объектов-аналогов, соответствующих классу объектов исследования (торгово-офисные объекты). Показатель стоимости отобранных объектов-аналогов (руб./кв.м) находится в среднем и верхнем диапазоне цен, что отсекает неликвидные объекты, объекты, находящихся в неудовлетворительном состоянии, а также объекты, не соответствующие наиболее эффективному использованию объекта исследования.

Назначая повторную экспертизу, суд первой инстанции указал на невозможность устранить противоречия в экспертном заключении от 10 сентября 2024 года № 2778/8-4, при этом допрос экспертов осуществлен судом в данных целях не был.

Указывая на допущенные экспертами нарушения в части применения корректировок исходя из отнесения рынка коммерческой недвижимости к активному, суд руководствовался выводами, изложенными в представленном административным истцом отчете об оценке, который в основу судебного акта положен не был. При этом по результатам повторной экспертизы экспертом ФИО6, на основании которого судом принято решение об установлении рыночной стоимости, рынок также был отнесен к активному.

В пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит изменению в части установления размера кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии с заключением от 10 сентября 2024 года № 2778/8-4, выполненным экспертами ФИО5, ФИО8

Данное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, в том числе с учетом вышеприведенных доводов.

Судом первой инстанции расходы за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 77 990 руб. взысканы в пользу экспертной организации с Министерства имущественных отношений Ставропольского края.

Решение суда в указанной части подлежит отмене, с взысканием указанных расходов с административного истца по следующим основаниям.

Судебная коллегия, с учетом положений главы 10 КАС РФ, пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, считает необходимым взыскать судебные расходы за производство повторной судебной экспертизы с административного истца, поскольку допущенное при установлении кадастровой стоимости объекта по результатам заключения первоначальной экспертизы от 10 сентября 2024 года № 2778/8-4 расхождение с рыночной стоимостью (14%) укладывается в приемлемый диапазон отклонений и не может быть признано тем существенным превышением, которое свидетельствует о допущенной в рамках массовой кадастровой оценки при установлении кадастровой стоимости ошибке, нарушающей права административных истца и повлекшей вынужденное обращение в суд с административным иском.

Размер подлежащих взысканию денежных средств подтверждается отвечающими требованиям допустимости и достоверности письменными доказательствами, в том числе представленной экспертной организацией калькуляцией, свидетельствующей о действительной стоимости судебной экспертизы, объеме произведенных экспертной организацией работ, их расчете и финансово-экономическом обосновании, и является разумным.

С учетом изложенного, судебные расходы по оплате проведенной по делу повторной судебной оценочной экспертизы в размере 77 990 руб. подлежат взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 309 – 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 17 декабря 2024 года изменить в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2023 года в размере его рыночной стоимости 26 200 000 руб.

Решение суда в части взыскания судебных расходов с министерства имущественных отношений Ставропольского края отменить.

Принять в отмененной части новое решение, которым судебные расходы за проведение судебной экспертизы в пользу ФБУ Северо-Кавказский РСЦЭ Минюста России в размере 77 990 руб. взыскать с административного истца Ходыкиной С.В.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой тридцать пятой Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 14 апреля 2025 года.

Председательствующий

Судьи