Кадырова Мунира Нурлыгаяновна

УИД 03RS0063-01-2022-002684-78

ШЕСТОЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

№ 88-23544/2024

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

кассационного суда общей юрисдикции

7 октября 2024 года г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего судьи Ромасловской И.М.,

судей Фокеевой Е.В., Рипка А.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Топоровой Татьяны Николаевны на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 20 мая 2024 года

по гражданскому делу № 2-3120/2023 по иску Топоровой Татьяны Николаевны к Кадыровой Мунире Нурлыгаяновне о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, взыскании денежных средств по договору купли-продажи, судебных расходов.

Заслушав доклад судьи Фокеевой Е.В., объяснения Топоровой Т.Н., проверив материалы дела, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Топорова Т.Н. обратилась в суд к Кадыровой М.Н. с иском о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, взыскании денежных средств по договору купли-продажи, судебных расходов.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Кадыровой М.Н. (продавец) и Топоровой Т.Н. (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка общей площадью 1805 кв.м., с кадастровым номером №, категорией земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес>, и расположенного на нем жилого дома общей площадью 47 кв.м., кадастровым номером №, со служебными постр...

...ойками и сооружениями. Цена жилого дома и земельного участка составляет 820 000 руб., из которых земельный участок - 150 000 руб., а жилой дом - 670 000 руб.

Денежные средства в размере 820 000 руб. были переданы покупателем продавцу, что подтверждается передаточным актом от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности Топоровой Т.Н. на указанное имущество.

В процессе использования объекта были выявлены следующие неустранимые недостатки (недостатки, которые не могут быть устранены без соразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и другие подобные недостатки) приобретенной покупателем недвижимости, о которых не было известно в момент приобретения данного имущества: фундамент и несущие конструкции строения имеют следы разрушения и повреждения, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства и конструкции строения и не обеспечивают безопасное пребывание людей и сохранность инженерного оборудования. Показатели надежности и прочностные свойства конструкций и каркас строения не позволяет использовать строение по его функциональному назначению. Данное строение представляет опасность для людей и окружающей среды. Теплозащита не соответствует нормативным требованиям и не обеспечит в холодное время эффективную теплозащиту помещения, создаются условия конденсации влаги на внутренних поверхностях наружных стен. Физический износ данного дома составляет более 65 %, следовательно, здание достигло ветхого состояния, объект не подлежит капитальному ремонту, кроме того протекает крыша, отсутствует форточка для притока воздуха.

Данные недостатки подтверждаются отчетом о техническом обследовании строения жилого дома <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ Топорова Т.Н. посредством почтовой связи обратилась к Кадыровой М.Н. с претензией об отказе от договора купли продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и с требованием возврата денежной суммы, уплаченной по договору. Стоимость услуг почтовой связи составила 48,5 рублей. Претензия получена Кадыровой М.Н. ДД.ММ.ГГГГ, однако оставлена без внимания.

В связи с необходимостью обращения в суд Топорова Т.Н. оплатила государственную пошлину в размере 11 400 руб., стоимость услуг почтовой связи по направлению копии иска с приложением в адрес ответчика и суда составила 300 руб.

Истец просила расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Кадыровой М.Н. и Топоровой Т.Н., взыскать с Кадыровой М.Н. уплаченные по договору денежные средства в размере 820 000 руб.; государственную пошлину в размере 11 400 руб.; почтовые расходы по направлению претензии 48,5 руб.; почтовые расходы по направлению иска с приложением ответчику 300 руб.

Решением Туймазинского межрайонного суда Республики Башкортостан от 16 декабря 2022 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 20 апреля 2023 г., исковые требования Топоровой Т.Н. были удовлетворены частично.

Расторгнут договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Кадыровой М.Н. и Топоровой Т.Н. С Кадыровой М.Н. в пользу Топоровой Т.Н. взысканы денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 820 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 11 200 рублей, почтовые расходы в размере 276 рублей 86 копеек. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 24 июля 2023 г. решение Туймазинского межрайонного суда Республики Башкортостан от 16 декабря 2022 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 20 апреля 2023 г. отменены, дело направлено в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

Решением Туймазинского межрайонного суда Республика Башкортостан от 24 октября 2023 г. в удовлетворении иска Топоровой Т.Н. к Кадыровой М.Н. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, взыскании денежных средств по договору купли-продажи, судебных расходов, отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 20 мая 2024 года решение межрайонного суда изменено, дополнена резолютивная часть решения следующим: произвести оплату расходов по проведению судебной экспертизы за счет средств федерального бюджета через Управление Судебного департамента в Республике Башкортостан и перечислить на расчетный счет АНО «Экспертная специализированная организация «Региональный центр экспертиз по Приволжскому округу - Уфа» денежную сумму в размере 88 200 рублей.

В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

С Топоровой Т.Н. в пользу АНО «Экспертная специализированная организация «Региональный центр экспертиз по Приволжскому округу - Уфа» взыскана стоимость дополнительной судебной экспертизы в размере 17 000 рублей.

Перечислено с депозита Верховного суда Республики Башкортостан в пользу АНО «Экспертная специализированная организация «Региональный центр экспертиз по Приволжскому округу - Уфа» денежные средства в счёт оплаты дополнительной судебной экспертизы в размере 25 000 рублей по делу № 33-4182/2024, внесенные Топоровой Т.Н. ДД.ММ.ГГГГ

В кассационной жалобе и дополнениях к ней Топорова Т.Н. ставит вопрос об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 20 мая 2024 года, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права. Указывает на то, что судом не дана надлежащая оценка заключению эксперта и её доводам, не учтено, что спорный жилой дом является её единственным жильем, но оно создает угрозу жизни и здоровью. Проведенная судом апелляционной инстанции экспертиза подтверждает тот факт, что цена дома по договору купли-продажи более чем в два раза завышена.

В судебном заседании Топорова Т.Н. доводы жалобы поддержала, просила её удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание судебной коллегии не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела по указанным в материалах дела адресам. Информация о рассмотрении дела заблаговременно была размещена на официальном сайте Шестого кассационного суда общей юрисдикции.

В силу положений статьи 167, части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для её удовлетворения.

Согласно части первой статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой и апелляционной инстанций при повторном рассмотрении данного дела не допущено.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Кадыровой М.Н. (продавец) и Топоровой Т.Н. (покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.

Согласно п. 1.4 данного договора стоимость жилого дома и земельного участка определена в размере 820 000 руб., из которых стоимость земельного участка - 150 000 руб., жилого дома - 670 000 руб. Расчет между сторонами произведен в полном объеме до подписания настоящего договора за счет собственных средств покупателя (п. 2.1).

Из передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ следует, что данный дом передан ответчицей истцу, а последней принят в том состоянии, в котором объект находится в настоящее время (п. 2).

Взаимных претензий у Топоровой Т.Н. и Кадыровой М.Н. по передаваемым объектам не имеется, о чем указано в приведенном акте, подписанном сторонами (п. 4).

ДД.ММ.ГГГГ на основании указанного договора купли-продажи произведена государственная регистрация права собственности Топоровой Т.Н. на указанные объекты недвижимости.

В период проживания в жилом доме выявлены недостатки: фундамент и несущие конструкции строения имеют следы разрушения и повреждения, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства и конструкции строения, и не обеспечивают безопасное пребывание людей и сохранность инженерного оборудования. Показатели надежности и прочностные свойства конструкций и каркас строения не позволяет использовать строение по его функциональному назначению. Теплозащита не соответствует нормативным требованиям и не обеспечит в холодное время эффективную теплозащиту помещения, создаются условия конденсации влаги на внутренних поверхностях наружных стен. Физический износ данного дома составляет более 65 %, что подтверждается отчетом о техническом обследовании жилого дома № ОП-2022-10-ТО, подготовленным ООО «Октябрьскнефтегазпроект».

ДД.ММ.ГГГГ, ссылаясь на обнаруженные недостатки, истцом в адрес ответчицы направлено требование о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и возврате уплаченных по договору денежных средств, которое Кадыровой М.Н. исполнено не было.

По ходатайству истца судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза. Согласно экспертному заключению № от ДД.ММ.ГГГГ, составленному АНО «Экспертная специализированная организация «Региональный центр экспертиз по Приволжскому округу-Уфа», объект недвижимости - жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, скрытых строительных недостатков на момент осмотра не имеет. Недостатки объекта являются явными, существенными и обусловлены естественным физическим износом конструкций; их совокупность соответствует ограниченно работоспособному техническому состоянию жилого дома, что не позволяет обеспечить использование объекта по назначению. Наиболее вероятно, что на момент заключения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Топоровой Т.Н. и Кадыровой М.Н., объект имел аналогичные недостатки (тождество). Текущее техническое состояние объекта является следствием естественного физического износа. Стоимость устранения недостатков, с учетом стоимости материалов составляет 848 211 рублей 60 копеек. Жилой дом угрозу жизни и здоровью проживающих в нем граждан, с технической точки зрения, создает.

Из заключения эксперта следует, что фундамент строения ленточный. Отмостка отсутствует. В процессе обследования установлены следы неравномерной осадки фундамента, выпучивания и заметного искривления цоколя, выпадения отдельных камней из кладки, сквозные трещины с развитием на всю высоту цоколя, признаки выпирания грунта, а также иные признаки снижения несущей способности конструкции фундамента и грунта основания. Имеются отдельные глубокие трещины шириной раскрытия до 15 мм, локальные следы увлажнения внутренней поверхности заглубления части фундамента. По совокупности внешних признаков дефектов физический износ конструкции составляет 40 %.

В процессе визуального обследования наружных и внутренних несущих стен объекта признаки заметного перекоса стен, искривления горизонтальных линий фасада, следы продуваемости и промерзания стен, осадка и выпадение углов и иные внешние проявления дефектов, свидетельствующих о существенном снижении несущей способности либо о значительном снижении эксплуатационных характеристик конструкции не установлены. Имеются следы увлажнения и гнили на уровне нижнего окладного венца, у карниза и под оконными проемами, повреждения наружной обшивки, перекос дверных и оконных косяков, глубокие трещины в венцах и частичное поражение гнилью венцов бревен в местах систематического замачивания. По совокупности внешних признаков дефектов наружных и внутренних несущих стен эксперт оценивает техническое состояние конструкции как ограничено работоспособное. Степень физического износа по совокупности внешних следов недостатков оценивается в 40 %.

На момент осмотра установлено наличие зазоров и щелей между досками наката, прогибы балок и настила до 1/150 пролета, следы осыпания засыпки. Признаков проявления продольных и поперечных трещин, расслоения древесины, поражения верхних слоев древесины грибком либо гнилью, полного или частичного скалывания в узлах сопряжений балок не установлено. Техническое состояние конструкции перекрытия оценивается как работоспособное, не требующее усиления и восстановления. Физический износ конструкции по совокупности внешних появлений недостатков оценивается в 40 %.

Крыша строения выполнена в деревянных конструкциях. Кровля - металлический лист по разряженной обрешетке. В процессе осмотра чердачного пространства установлены следы поражения гнилью мауэрлата и концов стропильных ног. Имеются массовые сухие и влажные следы протечек кровли, ржавчины, следы поражения гнилью и жучков древесины обрешетки и локальных участков стропил. Имеются участки кровли с просветами при осмотре со стороны чердака, следы ослабления врубок и соединений листов кровли, свищи. Сквозные пробоины следы ситуативного ремонта в виде заплат из подручных материалов. По совокупности внешних следов и повреждений эксперт оценивает техническое состояние крыши объекта как недопустимое, характеризующееся критическим снижением эксплуатационных характеристик. Физический износ конструкции (крыша + кровля) 60 %.

Конструкция пола представляет собой настил по деревянным балкам. Поверхность пола имеет единичные мелкие сколы, щели между досками, имеются следы стирание досок в ходовых местах, просадки и повреждения отдельных досок. Имеются прогибы и просадки, местами изломы (в четвертях) отдельных досок, также выраженный уклон и зыбкость конструкции. По совокупности внешних следов дефектов и повреждений техническое состояние пола оценивается как ограниченно работоспособное. Степень физического износа оценивается по максимальной границе шакалы сепарации и составляет 50 %.

Техническое состояние объекта обследования, с учетом реальной величины физического износа (46 %), оценивается как неудовлетворительное.

Общее техническое состояние объекта, включая состояние несущих и ограждающих конструкций, по наиболее негативным параметрам квалификационных характеристик оценивается как ограниченно работоспособное, объект требования пункта 10 главы II Положения, а также ст.ст. 10 и 11 384-ФЗ от 30 апреля 2009 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений не соответствует, то есть для использования в качестве жилого помещения не пригоден.

Из анализа величины затрат на производство капитального ремонта следует, что капитальный ремонт жилого дома, с экономической точки зрения, является нецелесообразным, так как потенциальная величина затрат на устранение недостатков строения сопоставима с договорной стоимостью жилого дома и не ведет к адекватному приросту рыночной стоимости объекта недвижимости.

Суд первой инстанции принял заключение эксперта в качестве допустимого и достоверного доказательства. Оснований для назначения повторной экспертизы не имелось.

Согласно техническому паспорту жилого дома по состоянию на 2010 год, год его постройки – 1970, степень износа 39-45 %. В сведениях ЕГРН также указан год постройки – 1970.

Допрошенный в судебном заседании суда первой инстанции свидетель ФИО6, знакомый истца Топоровой Т.Н. и помогавший ей перевезти вещи, пояснил, что увидел, что жилой дом старый и в очень плохом состоянии, что было видно со стороны.

Разрешая спор, руководствуясь положениями пункта 1 статьи 549, пунктов 1, 2 статьи 469, статьи 557, пункта 2 статьи 475, пункта 2 статьи 450, пункта 2 статьи 556, статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции исходил из того, что при приобретении жилого дома истец лично осмотрела его, о годе постройки дома - 1970 ей сообщили при покупке дома, все выявленные дефекты она имела возможность обнаружить при осмотре дома до его покупки, достаточных и допустимых доказательств того, что имеющиеся недостатки жилого дома отсутствовали на момент его приобретения Топоровой Т.Н. у Кадыровой М.Н., а также того, что Кадыровой М.Н. чинились препятствия Топоровой Т.Н. в осмотре жилого дома стороной истца суду первой инстанции, не представлено, и пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Проверяя законность решения, суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции согласился, указав на то, что из передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Топорова Т.Н. приняла в собственность жилой дом и земельный участок полностью в таком виде, в каком они были на момент заключения договора купли-продажи, до подписания договора купли-продажи истцом произведен визуальный осмотр дома, в том числе внутренних помещений, претензий по качеству передаваемого объекта у неё не возникло.

Согласно заключению эксперта № «Экспертная специализированная организация «Региональный центр экспертиз по Приволжскому округу-Уфа», составленному на основании определения суда апелляционной инстанции о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы, расчётная рыночная стоимость жилого дома, основываясь на техническом состоянии и физическом износе строения, на март 2022 г. составляла 223 837 рублей, расчётная рыночная стоимость земельного участка на март 2022 г. составляла 186 308 рублей.

Допрошенный в суде апелляционной инстанции эксперт АНО «Экспертная специализированная организация «Региональный центр экспертиз по Приволжскому округу-Уфа» ФИО7 пояснил, что выявленные недостатки жилого дома являются явными, существенными, обусловлены износом конструкций, при визуальном осмотре обнаружены следы протечек, в помещении имеются следы протечек на потолке, которые можно было выявить при осмотре чердачного пространства жилого дома.

Судом апелляционной инстанции отмечено, что, покупая дом, Топорова Т.Н. не была лишена возможности его осмотреть с привлечением специалиста, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки, согласовать условие относительно качественных характеристик дома.

В соответствии со статьями 88, 94, 96, 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции распределены судебные расходы по оплате экспертизы, назначенной судом первой инстанции по собственной инициативе, с отнесением таких расходов в размере 88 200 рублей на федеральный бюджет, и расходов по проведению дополнительной экспертизы по ходатайству стороны истца в размере 42 000 рублей на Топорову Т.Н., с учетом внесенных ею на депозит Верховного Суда Республики Башкортостан суммы в размере 25 000 рублей.

Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований не согласиться с выводами судов первой и апелляционной инстанций.

Оснований для иных выводов у судебной коллегии не имеется.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судебная коллегия не усматривает оснований для отмены апелляционного определения по доводам кассационной жалобы.

Материалы дела содержат достаточно доказательств, позволяющих установить все юридически значимые обстоятельства по настоящему делу.

При разрешении доводов кассационной жалобы заявителя, направленных на оспаривание выводов суда по существу спора, учитывается, что по смыслу части 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции, в силу своей компетенции, при рассмотрении жалобы должен исходить из признанных установленными судом фактических обстоятельств, проверяя лишь правильность применения и толкования норм материального и процессуального права судами первой и второй инстанций, тогда как правом переоценки доказательств он не наделен.

Следовательно, не имеется оснований для повторного обсуждения вопроса о допустимости, относимости, достоверности и достаточности доказательств, положенных в основу решения суда, либо отвергнутых судом, включая те из них, на которые заявитель ссылается в кассационной жалобе.

Доводы кассационной жалобы о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований отклоняются судебной коллегией, поскольку не подтверждают нарушений норм действующего законодательства, и не являются основанием для отмены в кассационном порядке обжалуемых судебных актов.

Судом апелляционной инстанции обоснованно указано на то, что договор истцом был заключен добровольно, истец лично осмотрела дом перед совершением сделки, после осмотра жилого дома каких-либо претензий к ответчику не высказала, замечаний к характеристикам жилого дома, так и по представленной информации не имела, приобрела жилой дом и земельный участок с учетом имеющего технического состояния и по согласованной с учетом данного состояния цене.

В материалы дела не представлены доказательства того, что от истца была скрыта ответчиком какая-либо информация относительно передаваемого недвижимого имущества, а также наличие на момент передачи недвижимого имущества каких-либо недостатков, о которых истец не была осведомлена и не могла не знать, действуя добросовестно и с должной степенью осмотрительности.

Доводы, изложенные в жалобе, не являются основанием к их отмене, поскольку основаны на неправильном толковании норм права применительно к установленным судом фактическим обстоятельствам настоящего спора, направлены на иную оценку обстоятельств дела, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами статей 12, 56 и 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы суда и свидетельствующих о неправильном применении норм законодательства, не содержат, в связи с чем они не могут явиться основанием для отмены апелляционного определения.

Признав, что ни один из доводов кассационной жалобы не свидетельствует о наличии обстоятельств, предусмотренных в статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия кассационного суда не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 20 мая 2024 года оставить без изменения, кассационную жалобу Топоровой Татьяны Николаевны - без удовлетворения.

Председательствующий И.М. Ромасловская

Судьи Е.В. Фокеева

А.С. Рипка

Мотивированное кассационное определение составлено 18 октября 2024 года.

Категория дела 2.180

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Дело № 33-4182/2024 (2-3120/2023)

УИД 03RS0063-01-2022-002684-78

20 мая 2024 г. г. Уфа

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Топоровой Т.Н. на решение Туймазинского межрайонного суда Республика Башкортостан от 24 октября 2023 г. по гражданскому делу по исковому заявлению Топоровой Т. Н. к Кадыровой М. Н. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, взыскании денежных средств по договору купли-продажи, судебных расходов,

заслушав доклад судьи Галлямова М.З.,

УСТАНОВИЛА:

Топорова Т.Н. обратилась в суд с иском к Кадыровой М.Н. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, взыскании денежных средств по договору купли-продажи, судебных расходов, указав, что 09.03.2022 заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка между Кадыровой М. Н. (продавец) и Топоровой Т. Н. (покупатель). Согласно договора купли-продажи Кадырова М.Н. продает, а Топорова Т.Н. покупает следующую недвижимость: земельный участок, общей ..., категория земель: земли населенных пунктов, находящийся в ведении администрации адрес и адрес Республики Башкортостан, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: адрес, с/с Нижнетроицкий, адрес; жилой дом, размещенный на указанном земельном участке, состоящий из основного жилого одноэтажного строения, общей площадью 47 кв.м, кадастровый №..., со служебными постройками и сооружениями. Согласно договору купли-продажи цена жилого дома и земельного участка составляет 820 000 руб. из которых земельный участок 150 000 руб., а жилой дом 670 000 руб. 09.03.2022 денежная сумма 820000 руб. переданы покупателем продавцу, что подтверждается передаточным актом от 09.03.2022. 16.03.2022 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан произведена государственная регистрация, номер регистрации №.... В процессе использования объекта были выявлены следующие неустранимые недостатки (недостатки, которые не могут быть устранены без соразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и другие подобные недостатки) приобретенной покупателем недвижимости, о которых не было известно в момент приобретения данного имущества: фундамент и несущие конструкции строения имеют следы разрушения и повреждения, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства и конструкции строения и не обеспечивают безопасное пребывание людей и сохранность инженерного оборудования. Показатели надеж...

...ности и прочностные свойства конструкций и каркас строения не позволяет использовать строение по его функциональному назначению. Данное строение представляет опасность для людей и окружающей среды. Теплозащита не соответствует нормативным требованиям и не обеспечит в холодное время эффективную теплозащиту помещения, создаются условия конденсации влаги на внутренних поверхностях наружных стен. Физический износ данного дома составляет более 65 %, следовательно здание достигло ветхого состояния, объект не подлежит капитальному ремонту, кроме того, протекает крыша, отсутствует форточка для притока воздуха. Данные недостатки подтверждаются отчетом о техническом обследовании строения жилого адрес Республики Башкортостан №.... дата Топорова Т.Н. посредством почтовой связи обратилась к Кадыровой М.Н. с претензией об отказе от договора купли продажи жилого дома и земельного участка от 09.03.2022 и с требованием возврата денежной суммы, уплаченной по договору. Стоимость услуг почтовой связи составили сумму 48,5 рублей, что подтверждается копией почтовых квитанций. 19.05.2022 Кадыровой М.Н. получена претензия по адресу адрес, что подтверждается почтовым уведомлением. Ответа не претензию не последовало. В связи с необходимостью обращения в суд Топорова Т.Н. была вынуждена оплатить государственную пошлину в размере 11 400 руб. и оплатить услуги почтовой связи по направлению копии иска с приложением в адрес ответчика и суда в размере 300 руб., которые считает необходимыми взыскать с ответчика.

На основании изложенного просила расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 9 марта 2022 г. заключенного между Кадыровой М. Н. и Топоровой Т. Н.. Взыскать с Кадыровой М. Н. в пользу Топоровой Т. Н. следующие суммы: уплаченные по договору денежные средства в размере 820 000 руб.; государственную пошлину в размере 11 400 руб.; почтовые расходы по направлению претензии 48,5 руб.; почтовые расходы по направлению иска с приложением ответчику 300 руб.

Решением Туймазинского межрайонного суда Республики Башкортостан от 16 декабря 2022 г. постановлено:

исковые требования Топоровой Т. Н. к Кадыровой М. Н. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, взыскании денежных средств по договору купли-продажи, судебных расходов, удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: адрес, заключенный дата между Кадыровой М. Н. и Топоровой Т. Н..

Взыскать с Калыровой М. Н. в пользу Топоровой Т. Н. денежные средства уплаченные по договору купли-продажи от 09 марта 2022 года в размере 820 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 11 200 рублей, почтовые расходы в размере 276 рублей 86 копеек.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 20 апреля 2023 г. решение Туймазинского межрайонного суда Республики Башкортостан от 16 декабря 2022 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба Кадыровой М.Н. без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 24 июля 2023 г. решение Туймазинского межрайонного суда Республики Башкортостан от 16 декабря 2022 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 20 апреля 2023 г. отменены, дело направлено в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

При повторном рассмотрении дела решением Туймазинского межрайонного суда Республика Башкортостан от 24 октября 2023 г. в удовлетворении иска Топоровой Т. Н. к Кадыровой М. Н. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, взыскании денежных средств по договору купли-продажи, судебных расходов, отказано.

С апелляционной жалобой обращается Топорова Т.Н., где указывает, что суд первой инстанции пришёл к неверному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований. Суд первой инстанции не учёл, что она не могла знать о состоянии приобретаемого дома. Она не обладает специальными техническими познаниями, выбрала самый дорогой дом из представленных риелтором. Невозможно было увидеть недостатки дома из-за погодных условий.

Другие лица, участвующие в деле и не явившиеся на апелляционное рассмотрение дела, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Судебная коллегия, принимая во внимание отсутствие возражений, руководствуясь статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), рассмотрела дело без участия указанных лиц.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, выслушав участника процесса, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно статье 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Судом установлено, что 9 марта 2022 г. между Кадыровой М.Н. (продавец) и Топоровой Т.Н. (покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: адрес.

Согласно п. 1.4 данного договора стоимость жилого дома и земельного участка определена в размере 820 000 руб., из которых стоимость указанного земельного участка 150 000 руб., жилого дома 670 000 руб. Расчет между сторонами произведен в полном объеме до подписания настоящего договора за счет собственных средств покупателя (п. 2.1).

Из передаточного акта от 9 марта 2022 г. следует, что данный дом передан ответчицей истцу, а последней принят в том состоянии, в котором объект находится в настоящее время (п. 2).

Взаимных претензий у Топоровой Т.Н. и Кадыровой М.Н. по передаваемым объектам не имеется, о чем указано в приведенном акте, подписанном обеими сторонами (п. 4).

16 марта 2022 г. на основании указанного договора купли-продажи за Топоровой Т.Н. произведена государственная регистрация права собственности на указанные выше объекты недвижимости.

В период проживания в жилом доме выявлены недостатки объекта недвижимости: фундамент и несущие конструкции строения имеют следы разрушения и повреждения, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства и конструкции строения и не обеспечивают безопасное пребывание людей и сохранность инженерного оборудования. Показатели надежности и прочностные свойства конструкций и каркас строения не позволяет использовать строение по его функциональному назначению. Теплозащита не соответствует нормативным требованиям и не обеспечит в холодное время эффективную теплозащиту помещения, создаются условия конденсации влаги на внутренних поверхностях наружных стен. Физический износ данного дома составляет более 65 %, что подтверждается отчетом о техническом обследовании жилого дома № ОП-2022-10-ТО, подготовленного ООО «Октябрьскнефтегазпроект».

17 мая 2022 г., ссылаясь на обнаруженные недостатки, истцом в адрес ответчицы направлено требование о расторжении договора купли-продажи от 9 марта 2022 г. и возврате уплаченных по сделке денежных средств, которое Кадыровой М.Н. исполнено не было.

По ходатайству истца судом первой инстанции назначалась судебная экспертиза. Согласно экспертному заключению №... от 19 июня 2019 г., составленного АНО «Экспертная специализированная организация «Региональный центр экспертиз по Приволжскому округу-Уфа» следует, что объект недвижимости жилой дом, расположенный по адресу: РБ, адрес скрытых строительных недостатков, на момент осмотра, не имеет. Недостатки объекта являются явными, существенными и обусловлены естественным физическим износом конструкций; их совокупность соответствует ограниченно работоспособному техническому состоянию жилого дома, что не позволяет обеспечить использование объекта по назначению. Наиболее вероятно, что на момент заключения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка 09 марта 2022 года заключенного между Топоровой Т.Н. и Кадыровой М.Н. объект имел аналогичные недостатки (тождество). Текущее техническое состояние объекта является следствием естественного физического износа. Стоимость устранения недостатков, с учетом стоимости материалов составляет 848 211 рублей 60 копеек. Жилой дом угрозу жизни и здоровью проживающих в нем граждан, с технической точки зрения, создает.

Из заключения эксперта следует, что фундамент строения ленточный. Отмостка отсутствует. В процессе обследования установлены следы неравномерной осадки фундамента, выпучивания и заметного искривления цоколя, выпадения отдельных камней из кладки, сквозные трещины с развитием на всю высоту цоколя, признаки выпирания грунта, а также иные признаки снижения несущей способности конструкции фундамента и грунта основания. Имеются отдельные глубокие трещины шириной раскрытия до 15 мм, локальные следы увлажнения внутренней поверхности заглубления части фундамента. По совокупности внешних признаков дефектов физический износ конструкции составляет 40%.

В процессе визуального обследования наружных и внутренних несущих стен объекта признаки заметного перекоса стен, искривления горизонтальных линий фасада, следы продуваемости и промерзания стен, осадка и выпадение углов и иные внешние проявления дефектов, свидетельствующих о существенном снижении несущей способности либо о значительном снижении эксплуатационных характеристик конструкции не установлены. Имеются следы увлажнения и гнили на уровне нижнего окладного венца, у карниза и под оконными проемами, повреждения наружной обшивки, перекос дверных и оконных косяков, глубокие трещины в венцах и частичное поражение гнилью венцов бревен в местах систематического замачивания. По совокупности внешних признаков дефектов наружных и внутренних несущих стен эксперт оценивает техническое состояние конструкции как ограничено работоспособное. Степень физического износа по совокупности внешних следов недостатков оценивается в 40%.

На момент осмотра установлено наличие зазоров и щелей между досками наката, прогибы балок и настила до 1/150 пролета, следы осыпания засыпки. Признаков проявления продольных и поперечных трещин, расслоения древесины, поражения верхних слоев древесины грибком либо гнилью, полного или частичного скалывания в узлах сопряжений балок не установлено. Техническое состояние конструкции перекрытия оценивается как работоспособное, не требующее усиления и восстановления. Физический износ конструкции по совокупности внешних появлений недостатков оценивается в 40%.

Крыша строения выполнена в деревянных конструкциях. Кровля- металлический лист по разряженной обрешетке. В процессе осмотра чердачного пространства установлены следы поражения гнилью мауэрлата и концов стропильных ног. Имеются массовые сухие и влажные следы протечек кровли, ржавчины, следы поражения гнилью и жучков древесины обрешетки и локальных участков стропил. Имеются участки кровли с просветами при осмотре со стороны чердака, следы ослабления врубок и соединений листов кровли, свищи. Сквозные пробоины следы ситуативного ремонта в виде заплат из подручных материалов. По совокупности внешних следов и повреждений эксперт оценивает техническое состояние крыши объекта как недопустимое, характеризующееся критическим снижением эксплуатационных характеристик. Физический износ конструкции (крыша + кровля) 60%.

Конструкция пола представляет собой настил по деревянным балкам. Поверхность пола имеет единичные мелкие сколы, щели между досками, имеются следы стирание досок в ходовых местах, просадки и повреждения отдельных досок. Имеются прогибы и просадки, местами изломы (в четвертях) отдельных досок, также выраженный уклон и зыбкость конструкции. По совокупности внешних следов дефектов и повреждений техническое состояние пола оценивается как ограниченно работоспособное. Степень физического износа оценивается по максимальной границе шакалы сепарации и составляет 50%.

Техническое состояние объекта обследования, с учетом реальной величины физического износа (46%), оценивается как неудовлетворительное.

Общее техническое состояние объекта, включая состояние несущих и ограждающих конструкций, по наиболее негативным параметрам квалификационных характеристик оценивается как ограниченно работоспособное, объект требования пункта 10 главы II Положения, а так же ст.ст. 10 и 11 384-ФЗ от 30 апреля 2009 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений не соответствует, то есть для использования в качестве жилого помещения не пригоден.

Из анализа величины затрат на производство капитального ремонта следует, что капитальный ремонт жилого дома, с экономической точки зрения, является нецелесообразным, так как потенциальная величина затрат на устранение недостатков строения сопоставима с договорной стоимостью жилого дома и не ведет к адекватному приросту рыночной стоимости объекта недвижимости.

Суд первой инстанции обоснованно принял заключение эксперта в качестве допустимого и достоверного доказательства. Оснований для назначения повторной экспертизы не имелось.

Разрешая спор, суд первой инстанции, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, оценив в совокупности представленные сторонами доказательства, пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных Топоровой Т.Н. требований, указав, что все выявленные дефекты истец имел возможность обнаружить при осмотре дома до его покупки. Достаточных и допустимых доказательств тому, что имеющиеся недостатки жилого дома отсутствовали на момент его приобретения Топоровой Т.Н. у Кадыровой М.Н., а также тому, что Кадыровой М.Н. чинились препятствия Топоровой Т.Н. в осмотре жилого дома стороной истца суду первой инстанции, не представлено.

Суд апелляционной инстанции оснований не согласится с вышеуказанными выводами суда первой инстанции, принятым по делу решением, не усматривает исходя из следующего.

Так, в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В силу пункта 2 статьи 474 Гражданского кодекса Российской Федерации, если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с пунктом 1 данной статьи, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.

Согласно пункту 1 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные этой статьей.

В соответствии с пунктом 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Срок для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня доставки товара в место его назначения.

Согласно пункту 1 статьи 483 Гражданского кодекса Российской Федерации, покупатель обязан известить продавца о нарушении условий договора купли-продажи о количестве, об ассортименте, о качестве, комплектности, таре и (или) об упаковке товара в срок, предусмотренный законом, иными правовыми актами или договором, а если такой срок не установлен, в разумный срок после того, как нарушение соответствующего условия договора должно было быть обнаружено исходя из характера и назначения товара.

Пунктом 1 статьи 485 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 данного Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 данного Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе, соразмерного уменьшения покупной цены.

По общему правилу пункту 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Таким образом, качество товара определяется соглашением сторон в договоре, а при отсутствии такого соглашения товар, пригодный для использования, считается соответствующим требованиям о качестве.

При этом, из выше приведенных норм материального права следует, что юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению при разрешении настоящего спора являются, в частности: соответствие жилого дома требованиям по качеству, в том числе применительно к целям, для которых товары такого рода обычно используются, наличие в жилом доме каких-либо недостатков; момент выявления покупателем данных недостатков; факт и момент обращения покупателя к продавцу с требованиями, связанными с недостатками товара, отказ продавца в удовлетворении требования; момент возникновения недостатков или причин возникновения недостатков (до передачи товара покупателю или по причинам, возникшим до этого момента); факт проведения покупателем проверки качества товара, наличие у покупателя объективной возможности выявления недостатков жилого дома до заключения договора купли-продажи и передачи в случае проверки качества в соответствии с требованиями закона либо обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи; действительная цена товара с учетом недостатков товара, за которые отвечает продавец.

Из договора купли-продажи от 9 марта 2022 г., заключённого между Топоровой Т.Н. и Кадыровой М.Н., следует, что по соглашению сторон жилой дом и земельный участок продаются и покупаются по цене 820 000 (восемьсот двадцать тысяч) рублей 00 копеек, из которых стоимость указанного земельного участка, по соглашению сторон, составляет 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек, а жилой дом стороны оценивают 670 000 (шестьсот семьдесят тысяч) рублей 00 копеек. (п. 4), сторонам известно, что соглашение о цене является существенным условием настоящего договора, и в случае сокрытия ими подлинной цены земельного участка и жилого дома и истинных намерений, они самостоятельно несут риск признания сделки недействительным, а также риск наступления иных отрицательных последствий (п. 5), после государственной регистрации покупатель становится собственником указанного имущества (л.д. 1.7) и принимает на себя обязанности по уплате коммунальных услуг и иных платежей, связанные с эксплуатацией приобретаемого дома и земельного участка (п. 4.3.2)

Заключённый между сторонами договор купли-продажи земельного участка и жилого дома не содержит определённых условий о качестве дома передаваемого истцу, однако между Топоровой Т.Н. и Кадыровой М.Н. 9 марта 2022 г. подписан передаточный акт, где указано, что Кадырова М.Н. передала Топоровой Т.Н., а Топорова Т.Н. приняла в собственность жилой дом и земельный участок, находящиеся по адресу: адрес полностью в таком виде, в каком она была на момент заключения договора купли-продажи (п. 2). Так же из объяснений представителя истца, данных в судебном заседании следует, что до подписания договора истцом произведен визуальный осмотр дома, в том числе внутренних помещений, претензий по качеству передаваемого объекта, при подписании договора у нее не возникло, что так же подтверждает п. 4 передаточного акта.

В суде апелляционной инстанции определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 6 марта 2024 г. по делу назначена судебная дополнительная экспертизы в связи с необходимостью определения действительной (рыночной) стоимости спорного жилого дома по состоянию на 9 марта 2022 г. с учётом технического состояния жилого дома и степени износа.

Согласно заключению эксперта №...-А/030-2024 АНО «Экспертная специализированная организация «Региональный центр экспертиз по Приволжскому округу-Уфа» расчётная рыночная стоимость жилого дома, основываясь на техническое строение и физический износ строения, на март 2022 г. составляла: 223 837 (двести двадцать три тысячи восемьсот тридцать семь) рублей, расчётная рыночная стоимость земельного участка на март 2022 г. составляла 186 308 (сто восемьдесят шесть тысяч триста восемь) рублей.

Оснований не доверять выводам эксперта АНО «Экспертная специализированная организация «Региональный центр экспертиз по Приволжскому округу-Уфа» у судебной коллегии не имеется, поскольку они соответствуют требованиям действующего законодательства, содержащиеся в заключениях выводы последовательны, логичны и не противоречат материалами дела. Заключение эксперта содержит исчерпывающие и утвердительные ответы на поставленные судебной коллегией вопросы, является определенным, не имеет противоречий, выводы экспертиз научно-аргументированы, обоснованы и достоверны, эксперт предупреждён об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, оснований сомневаться в компетентности эксперта у судебной коллегии не имеется. Ходатайство о назначении дополнительной либо повторной экспертизы не заявлено.

Таким образом, судом установлено и подтверждено в суде апелляционной инстанции, что, покупая дом, Топорова Т.Н. не была лишена возможности осмотреть его с привлечением специалиста, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки, согласовать условие относительно качественных характеристик дома.

Договор был заключен истцом добровольно, истец лично осмотрела жилой дом перед совершением сделки, после осмотра жилого дома каких-либо претензий к ответчику истцом не высказано, истец замечаний к характеристикам жилого дома, так и по предоставленной информации не имел.

На момент подписания договора купли-продажи жилого дома разногласий по его качественным характеристикам не имелось, при осмотре приобретаемого имущества истец, имея объективную возможность установить недостатки жилого дома, при необходимости привлечь специалиста для проведения такого осмотра, с данными характеристиками согласился, о снижении покупной цены не заявлял, принял участок в отсутствие каких-либо претензий к продавцу.

При этом, согласно заключению эксперта №...-А/035-2-22, составленного АНО «Экспертная специализированная организация «Региональный центр экспертиз по Приволжскому округу-Уфа», следует, что спорный объект недвижимости скрытых строительных недостатков, на момент осмотра, не имеет. Недостатки объекта являются явными, существенными и обусловлены естественным физическим износом конструкций. Наиболее вероятно, что на момент заключения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка дата, заключенного между Топоровой Т.Н. к Кадыровой М.Н., объект имел аналогичные недостатки (тождество).

В суде апелляционной инстанции опрошен эксперт Сулоев Н.В., который поддержал выводы, сделанные в заключении эксперта №...-А/035-2-22 АНО «Экспертная специализированная организация «Региональный центр экспертиз по адрес-Уфа». Пояснил, ч то выявленные недостатки жилого дома являются явными, существенными, обусловлены износом конструкций. При визуальном осмотре обнаружены следы протечек кровли. В помещении имеются следы протечек на потолке. Следы протечек можно было выявить при осмотре чердачного пространства жилого дома.

Согласно техническому паспорту жилого дома по состоянию на 2010 год, год его постройки – 1970, степень износа 39-45%. В сведениях ЕГРН также указан год постройки – 1970. Указанные характеристики жилого дома находятся в открытом доступе и могли быть известны истцу при покупке дома.

Допрошенный в судебном заседании суда первой инстанции свидетель Сулейманов Р.Р., знакомый с истцом Тороповой Т.Н. и помогавший ей перевезти вещи, пояснил, что увидел, что жилой дом старый и в очень плохом состоянии, что было видно со стороны.

Покупая дом, истец Топорова Т.Н. не была лишена возможности осмотреть его с привлечением специалиста, в том числе имевшего строительное образование Сулейманова Р.Р., то есть проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки, согласовать условие относительно качественных характеристик дома.

С учетом изложенного, истец приобрела жилой дом и земельный участок с учетом имеющегося технического состояния и по согласованной с учетом данного состояния цене.

Тот факт, что согласно заключению эксперта рыночная цена дома ниже цены, указанной в договоре купли-продажи, однозначно не свидетельствует о том, что жилой дом и земельный участок приобретены без учета имеющегося технического состояния, поскольку технические характеристики дома указаны в техническом паспорте, состояние дома возможно было определить при визуальном осмотре, недостатки являются явными.

В материалы дела не представлены доказательства того, что от истца была скрыта ответчиком какая-либо информация относительно передаваемого недвижимого имущества, а также наличие на момент передачи недвижимого имущества каких-либо недостатков, о которых истец не была осведомлена и не могла не знать, действуя добросовестно и с должной степенью осмотрительности.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, судом первой инстанций правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами по настоящему делу, а также закон, подлежащий применению, в полном объеме определены и установлены юридически значимые обстоятельства, оценка всех доказательств, представленных сторонами, судами была произведена полно и всесторонне, нормы процессуального права судами нарушены не были.

Доводы апелляционной жалобы судебная коллегия отклоняет, поскольку условие о цене договора сторонами была согласована, претензий по качеству передаваемого объекта, при подписании договора у истца не возникло, что так же подтверждается передаточным актом.

В целом доводы жалобы аналогичны тем, что указывались в суде первой инстанции, и по своему содержанию сводятся к разъяснению обстоятельств настоящего дела с изложением позиции истца относительно возникшего спора и собственного мнения о правильности разрешения дела, переоценке доказательств, исследованных судом при разрешении спора, в связи с чем не могут служить основанием для отмены состоявшегося по делу решения суда.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и отмены в связи с этим решения районного суда у судебной коллегии не имеется.

При таком положении судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции является законным, обоснованным, оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по доводам апелляционной жалобы не имеется.

В соответствии с частью 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Статья 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относит в том, числе: суммы, подлежащие выплате экспертам, расходы на оплату услуг представителей; другие признанные судом необходимыми расходы.

Согласно части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворённых судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Определением Туймазинского межрайонного суда Республики Башкортостан от 17 октября 2022 г. по делу была назначена судебная экспертиза с возложением ее оплаты на Топорову Т.Н.

Как следует из протокола судебного заседания от 17 октября 2022 г., вопрос о назначении судебной экспертизы был поставлен на обсуждение судом, стороны ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы не заявляли. Таким образом, экспертиза назначена по инициативе суда первой инстанции.

Согласно части 2 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если вызов свидетелей, назначение экспертов, привлечение специалистов и другие действия, подлежащие оплате, осуществляются по инициативе суда, соответствующие расходы возмещаются за счет средств федерального бюджета.

Стоимость проведения экспертизы составила 88 200 рублей, в связи с чем АНО "Экспертная специализированная организация «Региональный центр экспертизы по Приволжскому округу-Уфа» было направлено заявление о взыскании судебных расходов в Туймазинский межрайонный суд Республики Башкортостан (л.д. 244 т.1), однако вопрос о возмещении расходов экспертной организации судом первой инстанции не рассмотрен.

Так же на Топорову Т.Н. была возложена обязанность по оплате дополнительной экспертизы, назначенной определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 6 марта 2024 г. Экспертиза назначена на основании ходатайства представителя истца.

Согласно ходатайству АНО «Экспертная специализированная организация "Региональный центр экспертизы по Приволжскому округу-Уфа» от 11 апреля 2024 г. стоимость расходов на проведение дополнительной экспертизы составила 42 000 руб., которую просит взыскать с истца, вместе со стоимость экспертизы, назначенной судом первой инстанции в размере 88 200 руб., указывая на то, что истцом стоимость экспертиз не оплачена.

Согласно чеку от 29 марта 2024 г. Топоровой Т.Н. на депозит Верховного Суда Республики в счёт оплаты экспертизы внесены в размере денежные средства 25 000 рублей.

С учетом того, что исковые требования Топоровой Т.Н. полностью оставлены без удовлетворения, судебные расходы за дополнительную экспертизу подлежат взысканию с истца, а расходы по оплате судебной экспертизы, назначенной определением суда первой инстанции от 17 октября 2022 г., назначенной по инициативе суда первой инстанции, следует возложить на федеральный бюджет.

При таких обстоятельствах, с учетом изложенного, судебная коллегия считает, что решение Туймазинского межрайонного суда Республика Башкортостан от 24 октября 2023 г. необходимо изменить, дополнив резолютивную часть решения следующим:

Произвести оплату расходов по проведению судебной экспертизы за счет средств федерального бюджета через Управление Судебного департамента в Республике Башкортостан и перечислить на расчетный счет АНО «Экспертная специализированная организация «Региональный центр экспертиз по Приволжскому округу - Уфа» (ИНН №...) денежную сумму в размере 88 200 рублей.

В порядке распределения судебных расходов, понесенных в суде апелляционной инстанции взыскать с Топоровой Т. Н. (паспорт №...) в пользу АНО «Экспертная специализированная организация «Региональный центр экспертиз по адрес - Уфа» (ИНН №...) стоимость дополнительной судебной экспертизы в размере 17 000 рублей.

Перечислить с депозита Верховного суда Республики Башкортостан в пользу АНО «Экспертная специализированная организация «Региональный центр экспертиз по адрес - Уфа» денежные средства в счёт оплаты дополнительной судебной экспертизы в размере 25 000 рублей по делу №..., внесенные Топоровой Т. Н. дата, по следующим реквизитам: №....

В остальной части решение Туймазинского межрайонного суда Республика Башкортостан от 24 октября 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Топоровой Т.Н. – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Туймазинского межрайонного суда Республика Башкортостан от 24 октября 2023 г. изменить, дополнив резолютивную часть решения следующим:

Произвести оплату расходов по проведению судебной экспертизы за счет средств федерального бюджета через Управление Судебного департамента в Республике Башкортостан и перечислить на расчетный счет АНО «Экспертная специализированная организация «Региональный центр экспертиз по Приволжскому округу - Уфа» (ИНН №...) денежную сумму в размере 88 200 рублей.

В остальной части решение Туймазинского межрайонного суда Республика Башкортостан от 24 октября 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Топоровой Т.Н. – без удовлетворения.

Взыскать с Топоровой Т. Н. (паспорт №...) в пользу АНО «Экспертная специализированная организация «Региональный центр экспертиз по Приволжскому округу - Уфа» (ИНН №...) стоимость дополнительной судебной экспертизы в размере 17 000 рублей.

Перечислить с депозита Верховного суда Республики Башкортостан в пользу АНО «Экспертная специализированная организация «Региональный центр экспертиз по адрес - Уфа» денежные средства в счёт оплаты дополнительной судебной экспертизы в размере 25 000 рублей по делу №..., внесенные Топоровой Т. Н. дата, по следующим реквизитам: №....

Апелляционное определение может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня его вынесения путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

Судебное постановление в окончательной форме изготовлено 24 мая 2024 года.

Дело № 2-2532/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 декабря 2022 года г. Туймазы РБ

Туймазинский межрайонный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующей судьи Сосновцевой С.Ю.,

при секретаре Багнюк О.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело иску Топоровой Т.Н. к Кадыровой М.Н. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, взыскании денежных средств по договору купли-продажи, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Топорова Т.Н. обратилась в суд с иском к Кадыровой М. Н. о расторжении договора купли продажи жилого дома и земельного участка, взыскании денежных средств по договору купли-продажи, судебных расходов,

В обоснование указав, что ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли продажи жилого дома и земельного участка между Кадыровой М.Н. (продавец) и Топоровой Т.Н. (покупатель). Согласно договора купли продажи Кадырова М.Н. продает, а Топорова Т.Н. покупает следующую недвижимость: земельный участок, общей площадью 1805 кв.м., с кадастровым номером № категория земель: земли населенных пунктов, находящийся в ведении администрации <адрес> и <адрес> Республики Башкортостан, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес>, с/<адрес>;жилой дом, размещенный на указанном земельном участке, состоящий из основного жилого одноэтажного строения, общей площадью 47 кв.м., кадастровый №, со служебными постройками и сооружениями. Согласно договора купли продажи цена жилого дома и земельного участка составляет 820 000 рублей из которых земельный участок 150 000 рублей, а жилой <адрес> 000 рублей. 09.03.2022г. денежная сумма 820000 рублей переданы покупателем продавцу, что подтверждается передаточным актом от 09.03.2022г. ДД.ММ.ГГГГ управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> произведена государственная регистрация, номер регистрации №. В процессе использования объекта были выявлены следующие неустранимые недостатки (недостатки, которые не могут быть устранены без соразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и другие подобные недостатки) приобретенной покупателем недвижимости, о которых не было известно в момент приобретения данного имущества: фундамент и несущие конструкции строения имеют следы разрушения и повреждения, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства и конструкции строения и не обеспечивают безопасное пребывание людей и сохранность инженерного оборудования. Показатели надежности и прочностные свойства конструкций и каркас строения не позволяет использовать строение по его функциональному назначению. Данное строение представляет опасность для людей и окружающей среды. Теплозащита не соответствует нормативным требованиям и не обеспечит в холодное время эффективную теплозащиту помещения, создаются условия конденсации влаги на внутренних поверхностях наружных стен. Физический износ данного дома составляет более 65 %, следовательно здание достигло ветхого состояния, объект не подлежит капитальному ремонту, кроме того протекает крыша, отсутствует форточка для притока воздуха. Данные недостатки подтверждаются отчетом о техническом обследовании строения жилого <адрес> РБ ОП-2022-Ю-ТО. ДД.ММ.ГГГГ Топорова Т.Н. посредством почтовой связи обратилась к Кадыровой М.Н. с претензией об отказе от договора купли продажи жилого дома и земельного уч...

...астка от ДД.ММ.ГГГГ и с требованием возврата денежной суммы уплаченной по договору.(РПО 45278471004138). Стоимость услуг почтовой связи составили сумму 48,5 рублей, что подтверждается копией почтовых квитанций. ДД.ММ.ГГГГ Кадыровой М.Н. получена претензия по адресу <адрес>, что подтверждается почтовым уведомлением. Ответа не претензию не последовало. Статьей 557 ГК РФ предусмотрено что, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. Согласно статьи 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору. В связи с необходимостью обращения в суд Топорова Т.Н. была вынуждена оплатить государственную пошлину в размере 11 400 рублей и оплатить услуги почтовой связи по направлению копии иска с приложением в адрес ответчика и суда в размере 300 рублей, которые считает необходимыми взыскать с ответчика. На основании изложенного просила расторгнуть договор купли- продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между Кадыровой М.Н. и Топоровой Т.Н.. Взыскать с Кадыровой М.Н. в пользу Топоровой Т.Н. следующие суммы: уплаченные по договору денежные средства в размере 820 000 рублей; государственную пошлину в размере 11 400 рублей; почтовые расходы по направлению претензии 48,5 рублей; почтовые расходы по направлению иска с приложением ответчику 300 рублей.

На судебное заседание истец Топорова Т.Н. не явилась извещена надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

На судебное заседание ответчик Кадырова М.Н. не явилась, направила ходатайство об отложении судебного заседания, в удовлетворении данного заявления было отказано.

В судебном заседании представитель Топоровой Т.Н. – Ганеев Р.И. иск поддержал, просил удовлетворить в полном размере.

В судебном заседании представитель Кадыровой М.Н. – Кабанова И.М. иск не признала, просила в иске отказать.

На основании ст.167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Выслушав лиц участвующих деле, изучив и оценив в совокупности материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Кадыровой М.Н. ( продавец) и Топоровой Т.Н. (покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: РБ, <адрес>.

Согласно п. 1.4 данного договора стоимость жилого дома и земельного участка определена в размере 820 000 рублей, из которых стоимость указанного земельного участка 150 000 рублей, жилого <адрес> 000 рублей. Расчет между сторонами произведен в полном объеме до подписания настоящего договора за счет собственных средств покупателя (п. 2.1).

Из передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ следует, что данный дом передан ответчицей истцу, а последней принят в том состоянии, в котором объект находится в настоящее время. Претензий по качеству дома стороны не имеют, о чем указано в приведенном акте, подписанном обеими сторонами.

ДД.ММ.ГГГГ на основании указанного договора купли-продажи за Топоровой Т.Н. произведена государственная регистрация права собственности на указанные выше объекты недвижимости.

В период проживания в жилом доме выявлены недостатки объекта недвижимости: фундамент и несущие конструкции строения имеют следы разрушения и повреждения, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства и конструкции строения и не обеспечивают безопасное пребывание людей и сохранность инженерного оборудования. Показатели надежности и прочностные свойства конструкций и каркас строения не позволяет использовать строение по его функциональному назначению. Теплозащита не соответствует нормативным требованиям и не обеспечит в холодное время эффективную теплозащиту помещения, создаются условия конденсации влаги на внутренних поверхностях наружных стен. Физический износ данного дома составляет более 65 %.

ДД.ММ.ГГГГ, ссылаясь на обнаруженные недостатки, истцом в адрес ответчицы направлено требование о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и возврате уплаченных по сделке денежных средств, которое Кадыровой М.Н. исполнено не было.

Согласно статье 476 Гражданского кодекса РФ именно на покупателе лежит бремя доказывания возникновения недостатков товара до передачи ему товара продавцом или по причинам, возникшим до этого момента.

Определением Туймазинского межрайонного суда Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено АНО «Экспертная специализированная организация «Региональный центр экспертиз по <адрес>-Уфа».

Из заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, составленного АНО «Экспертная специализированная организация «Региональный центр экспертиз по <адрес>-Уфа» следует, что объект недвижимости жилой дом, расположенный по адресу: РБ, <адрес> скрытых строительных недостатков, на момент осмотра, не имеет. Недостатки объекта являются явными, существенными и обусловлены естественным физическим износом конструкций; их совокупность соответствует ограниченно работоспособному техническому состоянию жилого дома, что не позволяет обеспечить использование объекта по назначению. Наиболее вероятно, что на момент заключения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка ДД.ММ.ГГГГ заключенного между Топоровой Т.Н. и Кадыровой М.Н. объект имел аналогичные недостатки (тождество). Текущее техническое состояние объекта является следствием естественного физического износа. Стоимость устранения недостатков, с учетом стоимости материалов составляет 848 211 рублей 60 копеек. Жилой дом угрозу жизни и здоровью проживающих в нем граждан, с технической точки зрения, создает.

Из заключения эксперта следует, что фундамент строения ленточный. Отмостка отсутствует. В процессе обследования установлены следы неравномерной осадки фундамента, выпучивания и заметного искривления цоколя, выпадения отдельных камней из кладки, сквозные трещины с развитием на всю высоту цоколя, признаки выпирания грунта, а также иные признаки снижения несущей способности конструкции фундамента и грунта основания. Имеются отдельные глубокие трещины шириной раскрытия до 15 мм, локальные следы увлажнения внутренней поверхности заглубления части фундамента. По совокупности внешних признаков дефектов физический износ конструкции составляет 40%.

В процессе визуального обследования наружных и внутренних несущих стен объекта признаки заметного перекоса стен, искривления горизонтальных линий фасада, следы продуваемости и промерзания стен, осадка и выпадение углов и иные внешние проявления дефектов, свидетельствующих о существенном снижении несущей способности либо о значительном снижении эксплуатационных характеристик конструкции не установлены. Имеются следы увлажнения и гнили на уровне нижнего окладного венца, у карниза и под оконными проемами, повреждения наружной обшивки, перекос дверных и оконных косяков, глубокие трещины в венцах и частичное поражение гнилью венцов бревен в местах систематического замачивания. По совокупности внешних признаков дефектов наружных и внутренних несущих стен эксперт оценивает техническое состояние конструкции как ограничено работоспособное. Степень физического износа по совокупности внешних следов недостатков оценивается в 40%.

На момент осмотра установлено наличие зазоров и щелей между досками наката, прогибы балок и настила до 1/150 пролета, следы осыпания засыпки. Признаков проявления продольных и поперечных трещин, расслоения древесины, поражения верхних слоев древесины грибком либо гнилью, полного или частичного скалывания в узлах сопряжений балок не установлено. Техническое состояние конструкции перекрытия оценивается как работоспособное, не требующее усиления и восстановления. Физический износ конструкции по совокупности внешних появлений недостатков оценивается в 40%.

Крыша строения выполнена в деревянных конструкциях. Кровля- металлический лист по разряженной обрешетке. В процессе осмотра чердачного пространства установлены следы поражения гнилью мауэрлата и концов стропильных ног. Имеются массовые сухие и влажные следы протечек кровли, ржавчины, следы поражения гнилью и жучков древесины обрешетки и локальных участков стропил. Имеются участки кровли с просветами при осмотре со стороны чердака, следы ослабления врубок и соединений листов кровли, свищи. Сквозные пробоины следы ситуативного ремонта в виде заплат из подручных материалов. По совокупности внешних следов и повреждений эксперт оценивает техническое состояние крыши объекта как недопустимое, характеризующееся критическим снижением эксплуатационных характеристик. Физический износ конструкции (крыша + кровля) 60%.

Конструкция пола представляет собой настил по деревянным балкам. Поверхность пола имеет единичные мелкие сколы, щели между досками, имеются следы стирание досок в ходовых местах, просадки и повреждения отдельных досок. Имеются прогибы и просадки, местами изломы (в четвертях) отдельных досок, также выраженный уклон и зыбкость конструкции. По совокупности внешних следов дефектов и повреждений техническое состояние пола оценивается как ограниченно работоспособное. Степень физического износа оценивается по максимальной границе шакалы сепарации и составляет 50%.

Техническое состояние объекта обследования, с учетом реальной величины физического износа (46%), оценивается как неудовлетворительное.

Общее техническое состояние объекта, включая состояние несущих и ограждающих конструкций, по наиболее негативным параметрам квалификационных характеристик оценивается как ограниченно работоспособное, объект требования пункта 10 главы II Положения, а так же ст.ст. 10 и 11 384-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ Технического регламента о безопасности зданий и сооружений не соответствует, то есть для использования в качестве жилого помещения не пригоден.

Из анализа величины затрат на производство капитального ремонта следует, что капитальный ремонт жилого дома, с экономической точки зрения, является нецелесообразным, так как потенциальная величина затрат на устранение недостатков строения сопоставима с договорной стоимостью жилого дома и не ведет к адекватному приросту рыночной стоимости объекта недвижимости.

Проанализировав содержание заключение судебного эксперта АНО «Экспертная специализированная организация «Региональный центр экспертиз по <адрес>-Уфа» № от ДД.ММ.ГГГГ, в совокупности с другими доказательствами делу по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд полагает, что вышеуказанное экспертное заключение, выполненное судебным экспертом, является понятным, основано на материалах дела и представленных сторонами документах, обоснованно и каких-либо сомнений не вызывает. Исследование содержит необходимую аргументацию. Выводы, сделанные экспертом, являются однозначными, а эксперт имеет необходимую квалификацию, был предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Согласно ст. 475 Гражданского кодекса РФ право отказа от исполнения договора и требования возврата уплаченной за товар денежной суммы возникает у покупателя в случае существенного нарушения продавцом требований к качеству товара, то есть при обнаружении неустранимых недостатков, или недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени.

В ходе экспертных исследований специалистами было выявлено несоответствие объекта недвижимости с его конструктивными элементами некоторым требованиям строительных норм и стандартов, указанных в заключении, а техническое состояние данного жилого дома оценено как недопустимое состояние, с учетом срока эксплуатации 52 года.

Согласно положениям статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (пункт 1).

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (пункт 2 указанной статьи).

Согласно положениям статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (пункт 1).

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (пункт 2 указанной статьи).

Таким образом, согласно заключению эксперта стоимость устранения выявленных нарушений составляет 848 211 рублей 60 копеек, то есть 126,6 % от стоимости дома.

С учетом изложенного суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Топоровой Т.Н. в полном объеме.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к судебным издержкам относятся в том числе: суммы, подлежащие выплате экспертам; расходы на оплату услуг представителей; другие признанные судом необходимыми расходы.

Истцом понесены расходы по уплате государственной пошлины в размере 11 200 рублей, почтовые расходы в размере 276 рублей 86 копеек, которые в соответствии со ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию в пользу истца Топоровой Т.Н. с ответчика Кадыровой М.Н.

Руководствуясь ст.ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Топоровой Т.Н. к Кадыровой М.Н. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, взыскании денежных средств по договору купли-продажи, судебных расходов, удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: РБ, <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Кадыровой М.Н. и Топоровой Т.Н. .

Взыскать с Кадыровой М.Н. в пользу Топоровой Т.Н. денежные средства уплаченные по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 820 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 11 200 рублей, почтовые расходы в размере 276 рублей 86 копеек.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан через Туймазинский межрайонный суд Республики Башкортостан в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Сосновцева С.Ю.

Мотивированное решение изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: Сосновцева С.Ю. Дело № 2-2532/2022

УИД 03RS0063-01-2022-002684-78

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 33-6557/2023

20 апреля 2023 г. г. Уфа

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

председательствующего Васильевой Г.Ф.,

судей Абубакировой Р.Р. и Якуповой Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гирфановой Л.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Кадыровой М.Н. на решение Туймазинского межрайонного суда Республики Башкортостан от 16 декабря 2022 г.,

заслушав доклад судьи Васильевой Г.Ф.,

УСТАНОВИЛА:

Топорова Т.Н. обратилась в суд с иском к Кадыровой М.Н. о расторжении договора купли продажи жилого дома и земельного участка, взыскании денежных средств по договору купли-продажи, судебных расходов, В обоснование указав, что 09.03.2022 г. заключен договор купли продажи жилого дома и земельного участка между ней и Кадыровой М.Н. (продавец).Предмет договора: земельный участок, общей площадью адрес и жилой дом, размещенный на указанном земельном участке, состоящий из основного жилого одноэтажного строения, общей площадью №... со служебными постройками и сооружениями. В процессе использования объекта были выявлены следующие неустранимые недостатки жилого дома. Данное строение представляет опасность для людей и окружающей среды. Данные недостатки подтверждаются отчетом о техническом обследовании строения жилого дома адрес РБ ОП-2022-Ю-ТО. 17.05.2022 г. Топорова Т.Н. посредством почтовой связи обратилась к Кадыровой М.Н. с претензией об отказе от договора купли продажи жилого дома и земельного участка от 09.03.2022 года и с требованием возврата денежной суммы уплаченной по договору.(РПО 45278471004138). Просила расторгнуть договор купли - прод...

...ажи жилого дома и земельного участка от 09.03.2022 г. заключенного между Кадыровой М.Н. и Топоровой Т.Н. Взыскать с Кадыровой М.Н. в пользу Топоровой Т.Н. следующие суммы: уплаченные по договору денежные средства в размере 820 000 руб.; государственную пошлину в размере 11 400 руб.; почтовые расходы по направлению претензии 48,5 руб.; почтовые расходы по направлению иска с приложением ответчику 300 руб.

Решением Туймазинского межрайонного суда Республики Башкортостан от 16 декабря 2022 г. исковые требования удовлетворены частично. Расторгнут договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: адрес заключенный 09.03.2022 г. между Кадыровой М.Н. и Топоровой Т.Н.

Взыскано с Кадыровой М.Н. в пользу Топоровой Т.Н. денежные средства уплаченные по договору купли-продажи от 09.03.2022 г. в размере 820000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 11 200 руб., почтовые расходы в размере 276, 86 руб.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить, указывает на противоречия выводов экспертного заключения, которые требуют дополнительного исследования, истец видела какой дом она покупает, скрытых недостатков при продаже не имелось.

В дополнении к апелляционной жалобе ответчик указывает, что выявленные экспертным заключением недостатки скрытыми не являются, они явные и явились следствием естественного износа дома. Истец перед приобретением совершением сделки имела возможность воспользоваться помощью специалистов для оценки состояния дома.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы.

Информация о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы заблаговременно была размещена на интернет сайте Верховного Суда Республики Башкортостан.

В силу части 1 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 40 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 года № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», суд апелляционной инстанции вправе рассмотреть дело по апелляционным жалобе, представлению в отсутствие лиц, участвующих в деле, если в нарушение части 1 статьи 167 ГПК РФ такие лица не известили суд апелляционной инстанции о причинах своей неявки и не представили доказательства уважительности этих причин или если признает причины их неявки неуважительными.

Не явившиеся лица о причинах уважительности неявки не сообщили, в связи с чем, руководствуясь ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Кадыровой М.Н. Кабанова П.П., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя Топоровой Т.Н. Нуруллина Р.И., полагавшего решение суда законным и обоснованнм, рассмотрев дело в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу положений статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Согласно пункту 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору потребовать: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В силу статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Из материалов дела следует, что 09 марта 2022 г. между Кадыровой М.Н. (продавец) и Топоровой Т.Н. (покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: адрес.

Согласно п. 1.4 данного договора стоимость жилого дома и земельного участка определена в размере 820 000 руб., из которых стоимость указанного земельного участка 150 000 руб., жилого дома 670 000 руб. Расчет между сторонами произведен в полном объеме до подписания настоящего договора за счет собственных средств покупателя (п. 2.1).

Из передаточного акта от 09.03.2022 г. следует, что данный дом передан ответчицей истцу, а последней принят в том состоянии, в котором объект находится в настоящее время. Претензий по качеству дома стороны не имеют, о чем указано в приведенном акте, подписанном обеими сторонами.

В период проживания в жилом доме выявлены недостатки объекта недвижимости: фундамент и несущие конструкции строения имеют следы разрушения и повреждения, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства и конструкции строения и не обеспечивают безопасное пребывание людей и сохранность инженерного оборудования. Показатели надежности и прочностные свойства конструкций и каркас строения не позволяет использовать строение по его функциональному назначению. Теплозащита не соответствует нормативным требованиям и не обеспечит в холодное время эффективную теплозащиту помещения, создаются условия конденсации влаги на внутренних поверхностях наружных стен. Физический износ данного дома составляет более 65 %.

17.05.2022 г., ссылаясь на обнаруженные недостатки, истцом в адрес ответчицы направлено требование о расторжении договора купли-продажи от 09.03.2022 г. и возврате уплаченных по сделке денежных средств, которое Кадыровой М.Н. исполнено не было.

Определением Туймазинского межрайонного суда Республики Башкортостан от 17.10.2022 г. была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ФИО10

Из заключения эксперта № 056-А/035-2-22, составленного ФИО11» следует, что объект недвижимости жилой дом, расположенный по адресу: РБ, адрес скрытых строительных недостатков, на момент осмотра, не имеет. Недостатки объекта являются явными, существенными и обусловлены естественным физическим износом конструкций; их совокупность соответствует ограниченно работоспособному техническому состоянию жилого дома, что не позволяет обеспечить использование объекта по назначению. Наиболее вероятно, что на момент заключения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка 09.03.2022 г. заключенного между Топоровой Т.Н. и Кадыровой М.Н., объект имел аналогичные недостатки (тождество). Текущее техническое состояние объекта является следствием естественного физического износа. Стоимость устранения недостатков, с учетом стоимости материалов составляет 848 211, 60 руб. Жилой дом угрозу жизни и здоровью проживающих в нем граждан, с технической точки зрения, создает.

Из заключения эксперта следует, что фундамент строения ленточный. Отмостка отсутствует. В процессе обследования установлены следы неравномерной осадки фундамента, выпучивания и заметного искривления цоколя, выпадения отдельных камней из кладки, сквозные трещины с развитием на всю высоту цоколя, признаки выпирания грунта, а также иные признаки снижения несущей способности конструкции фундамента и грунта основания. Имеются отдельные глубокие трещины шириной раскрытия до 15 мм, локальные следы увлажнения внутренней поверхности заглубления части фундамента. По совокупности внешних признаков дефектов физический износ конструкции составляет 40%.

В процессе визуального обследования наружных и внутренних несущих стен объекта признаки заметного перекоса стен, искривления горизонтальных линий фасада, следы продуваемости и промерзания стен, осадка и выпадение углов и иные внешние проявления дефектов, свидетельствующих о существенном снижении несущей способности либо о значительном снижении эксплуатационных характеристик конструкции не установлены. Имеются следы увлажнения и гнили на уровне нижнего окладного венца, у карниза и под оконными проемами, повреждения наружной обшивки, перекос дверных и оконных косяков, глубокие трещины в венцах и частичное поражение гнилью венцов бревен в местах систематического замачивания. По совокупности внешних признаков дефектов наружных и внутренних несущих стен эксперт оценивает техническое состояние конструкции как ограничено работоспособное. Степень физического износа по совокупности внешних следов недостатков оценивается в 40%.

На момент осмотра установлено наличие зазоров и щелей между досками наката, прогибы балок и настила до 1/150 пролета, следы осыпания засыпки. Признаков проявления продольных и поперечных трещин, расслоения древесины, поражения верхних слоев древесины грибком либо гнилью, полного или частичного скалывания в узлах сопряжений балок не установлено. Техническое состояние конструкции перекрытия оценивается как работоспособное, не требующее усиления и восстановления. Физический износ конструкции по совокупности внешних появлений недостатков оценивается в 40%.

Крыша строения выполнена в деревянных конструкциях. Кровля- металлический лист по разряженной обрешетке. В процессе осмотра чердачного пространства установлены следы поражения гнилью мауэрлата и концов стропильных ног. Имеются массовые сухие и влажные следы протечек кровли, ржавчины, следы поражения гнилью и жучков древесины обрешетки и локальных участков стропил. Имеются участки кровли с просветами при осмотре со стороны чердака, следы ослабления врубок и соединений листов кровли, свищи. Сквозные пробоины следы ситуативного ремонта в виде заплат из подручных материалов. По совокупности внешних следов и повреждений эксперт оценивает техническое состояние крыши объекта как недопустимое, характеризующееся критическим снижением эксплуатационных характеристик. Физический износ конструкции (крыша + кровля) 60%.

Конструкция пола представляет собой настил по деревянным балкам. Поверхность пола имеет единичные мелкие сколы, щели между досками, имеются следы стирание досок в ходовых местах, просадки и повреждения отдельных досок. Имеются прогибы и просадки, местами изломы (в четвертях) отдельных досок, также выраженный уклон и зыбкость конструкции. По совокупности внешних следов дефектов и повреждений техническое состояние пола оценивается как ограниченно работоспособное. Степень физического износа оценивается по максимальной границе шакалы сепарации и составляет 50%.

Техническое состояние объекта обследования, с учетом реальной величины физического износа (46%), оценивается как неудовлетворительное.

Общее техническое состояние объекта, включая состояние несущих и ограждающих конструкций, по наиболее негативным параметрам квалификационных характеристик оценивается как ограниченно работоспособное, объект требования пункта 10 главы II Положения, а так же ст.ст. 10 и 11 384-ФЗ от 30.04.2009 г. Технического регламента о безопасности зданий и сооружений не соответствует, то есть для использования в качестве жилого помещения не пригоден.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что экспертное заключение, выполненное судебным экспертом, является понятным, основано на материалах дела и представленных сторонами документах, обоснованно и каких-либо сомнений не вызывает. Исследование содержит необходимую аргументацию. Выводы, сделанные экспертом, являются однозначными, а эксперт имеет необходимую квалификацию, был предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, и пришел к выводу о расторжении договор купли-продажи.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции у судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан не имеется по следующим основаниям.

Суд первой инстанции верно пришел к выводу о том, что аварийное состояние дома на момент его продажи является существенным недостатком, которое создает угрозу жизни и здоровью истцов, проживающих в таком доме и исключает возможность использования жилого дома по назначению - для проживания.

Доводы жалобы, сводящиеся к несогласию с результатами судебной экспертизы, не могут быть признаны состоятельными с учетом правил оценки доказательств, предусмотренных гражданским процессуальным законодательством, а также отсутствием доводов в жалобе, объективно указывающих на порочность проведенной экспертизы, и как следствие - на наличие признаков недопустимости доказательства.

Ссылка в жалобе на то, что данное экспертное заключение, является недопустимым доказательством, и не могло быть положено в основу судебного постановления, носит оценочный характер, является необоснованным. Экспертное заключение оценивается судом во взаимосвязи с иными доказательствами, составляющими доказательственную базу. В данном случае экспертное заключение не противоречит доказательствам, представленным истицей в обоснование своих доводов. В частности, в Отчете о техническом обследовании жилого дома от 25 апреля 2022 г., частности указано, что фундамент и несущие конструкции строения имеют следы разрушения и повреждения, снижающих их несущую способность и ухудшающих эксплуатационные свойства конструкции строения и обеспечивают безопасное пребывание людей и сохранность инженерного оборудования, здание достигло ветхого состояния.

Более того, судебная коллегия принимает во внимание, что эксперт в заключении от 17 октября 2022 г. указал, что из анализа величины затрат на производство капитального ремонта следует, что капитальный ремонт жилого дома, с экономической точки зрения, является нецелесообразным, так как потенциальная величина затрат на устранение недостатков строения сопоставима с договорной стоимостью жилого дома и не ведет к адекватному приросту рыночной стоимости объекта недвижимости.

Изложенное позволяет судебной коллегия прийти к выводу, что разрешая спор, суд первой инстанции, правильно установи факт продажи Топоровой Т.Н. имущества, не соответствующего условиям договора купли-продажи, имеющего существенные недостатки, о чем истец не была поставлена покупателем в известность, что является основанием для расторжения договора.

По сути, доводы подателя жалобы направлены на иную оценку доказательств, не содержат обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда апелляционной инстанции и опровергающих его выводы.

Нарушений норм материального права или норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, либо защита охраняемых законом публичных интересов, судом первой инстанций не допущено, оснований для пересмотра в апелляционном порядке обжалуемого судебного постановления по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Туймазинского межрайонного суда Республики Башкортостан от 16 декабря 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Кадыровой М.Н. – без удовлетворения.

Председательствующий: Г.Ф. Васильева

Судьи: Р.Р. Абубакирова

Н.Н. Якупова

03RS0063-01-2022-002684-78

ШЕСТОЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

дело №88-16837/2023

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

кассационного суда общей юрисдикции

24 июля 2023 года г.Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Ромасловской И.М.,

судей Данилина Е.М., Романова М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу представителя Кадыровой <данные изъяты> - Кабанова П.П. на решение Туймазинского межрайонного суда Республики Башкортостан от 16 декабря 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 20 апреля 2023 года по гражданскому делу №2-2532/2022 по исковому заявлению Топоровой <данные изъяты> к Кадыровой <данные изъяты> о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, взыскании денежных средств по договору купли-продажи, судебных расходов,

заслушав доклад судьи Ромасловской И.М.,

установила:

истец Топорова Т.Н. обратилась в суд с исковым заявлением к ответчику Кадыровой М.Н., в котором просила расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 09.03.2022 года, заключенного между Кадыровой М.Н. и Топоровой Т.Н.; взыскать с Кадыровой М.Н. в пользу Топоровой Т.Н. следующие суммы: уплаченные по договору денежные средства в размере <данные изъяты> рублей; государственную пошлину в размере 11400.00 рублей; почтовые расходы по направлению претензии 48.50 рублей; почтовые расходы по направлению иска с приложением ответчику <данные изъяты> рублей, мотивируя свои требования тем, что 09.03.2022 года заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка между ней и Кадыровой М.Н. (продавец). Предмет договора: земельный участок, общей площадью 1805 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>:25, по адресу: <адрес> жилой дом, размещенный на указанном земельном участке, состоящий из основного жилого одноэтажного строения, обще...

...й площадью 47 кв.м, кадастровый номер <данные изъяты>:44, со служебными постройками и сооружениями. В процессе использования объекта были выявлены неустранимые недостатки жилого дома. Данное строение представляет опасность для людей и окружающей среды. 17 мая 2022 года Топорова Т.Н. посредством почтовой связи обратилась к Кадыровой М.Н. с претензией об отказе от договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 09.03.2022 года и с требованием возврата денежной суммы, уплаченной по договору, которая ответчиком оставлена без ответа.

Решением Туймазинского межрайонного суда Республики Башкортостан от 16.12.2022 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 20.04.2023 года, исковые требования Топоровой <данные изъяты> к Кадыровой <данные изъяты> о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, взыскании денежных средств по договору купли-продажи, судебных расходов, удовлетворены частично.

Расторгнут договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный 09.03.2022 года между Кадыровой <данные изъяты> и Топоровой <данные изъяты>

С Калыровой <данные изъяты> в пользу Топоровой <данные изъяты> взысканы денежные средства уплаченные по договору купли-продажи от 09.03.2022 года в размере <данные изъяты> рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей, почтовые расходы в размере <данные изъяты> рублей.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе представитель Кадыровой М.Н. - Кабанова П.П. ставит вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений, указывая на неправомерность удовлетворения заявленных Топоровой Т.Н. требований, на ненадлежащую оценку предоставленных в материалы дела доказательств.

Изучив доводы кассационной жалобы и материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему:

Согласно п.1 ст.379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Судом установлено, что 09.03.2022 года между Кадыровой М.Н. (продавец) и Топоровой Т.Н. (покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.

Из передаточного акта от 09.03.2022 года следует, что данный дом передан ответчиком истцу, а последней принят в том состоянии, в котором объект находится в настоящее время. Претензий по качеству дома стороны не имеют, о чем указано в приведенном акте, подписанном обеими сторонами.

В период проживания в жилом доме выявлены недостатки объекта недвижимости: фундамент и несущие конструкции строения имеют следы разрушения и повреждения, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства и конструкции строения и не обеспечивают безопасное пребывание людей и сохранность инженерного оборудования. Показатели надежности и прочностные свойства конструкций и каркас строения не позволяет использовать строение по его функциональному назначению. Теплозащита не соответствует нормативным требованиям и не обеспечит в холодное время эффективную теплозащиту помещения, создаются условия конденсации влаги на внутренних поверхностях наружных стен. Физический износ данного дома составляет более 65%.

17 мая 2022 года, ссылаясь на обнаруженные недостатки, истцом в адрес ответчика направлено требование о расторжении договора купли-продажи от 09.03.2022 года и возврате уплаченных по сделке денежных средств, которое Кадыровой М.Н. исполнено не было.

Исходя из положений п.п.1 и 2 ст.469, п.п.1, 2 ст.474, п.1 ст.475, п.1 ст.476, п.1 ст.483, п.1 ст.485, ст.557 Гражданского кодекса Российской Федерации качество товара определяется соглашением сторон в договоре, а при отсутствии такого соглашения товар, пригодный для использования, считается соответствующим требованиям о качестве.

При этом, из выше приведенных норм материального права следует, что юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению при разрешении настоящего спора являются, в частности: соответствие жилого дома и земельного участка требованиям по качеству, в том числе применительно к целям, для которых товары такого рода обычно используются, наличие в жилом доме каких-либо недостатков; момент выявления покупателем данных недостатков; факт и момент обращения покупателя к продавцу с требованиями, связанными с недостатками товара, отказ продавца в удовлетворении требования; момент возникновения недостатков или причин возникновения недостатков (до передачи товара покупателю или по причинам, возникшим до этого момента); факт проведения покупателем проверки качества товара, наличие у покупателя объективной возможности выявления недостатков жилого дома до заключения договора купли-продажи и передачи в случае проверки качества в соответствии с требованиями закона либо обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи; действительная цена товара с учетом недостатков товара, за которые отвечает продавец.

Определением Туймазинского межрайонного суда Республики Башкортостан от 17.10.2022 года была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено АНО «Экспертная специализированная организация «Региональный центр экспертиз по Приволжскому округу-Уфа».

Из заключения эксперта №056-А/035-2-22, составленного АНО «Экспертная специализированная организация «Региональный центр экспертиз по Приволжскому округу-Уфа», следует, что объект недвижимости жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> скрытых строительных недостатков, на момент осмотра, не имеет. Недостатки объекта являются явными, существенными и обусловлены естественным физическим износом конструкций; их совокупность соответствует ограниченно работоспособному техническому состоянию жилого дома, что не позволяет обеспечить использование объекта по назначению. Наиболее вероятно, что на момент заключения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка 09.03.2022 года, заключенного между Топоровой Т.Н. и Кадыровой М.Н., объект имел аналогичные недостатки (тождество). Текущее техническое состояние объекта является следствием естественного физического износа. Стоимость устранения недостатков, с учетом стоимости материалов составляет 848211.60 рублей. Жилой дом угрозу жизни и здоровью проживающих в нем граждан, с технической точки зрения, создает.

Из заключения эксперта следует, что фундамент строения ленточный. Отмостка отсутствует. В процессе обследования установлены следы неравномерной осадки фундамента, выпучивания и заметного искривления цоколя, выпадения отдельных камней из кладки, сквозные трещины с развитием на всю высоту цоколя, признаки выпирания грунта, а также иные признаки снижения несущей способности конструкции фундамента и грунта основания. Имеются отдельные глубокие трещины шириной раскрытия до 15 мм, локальные следы увлажнения внутренней поверхности заглубления части фундамента. По совокупности внешних признаков дефектов физический износ конструкции составляет 40%.

В процессе визуального обследования наружных и внутренних несущих стен объекта признаки заметного перекоса стен, искривления горизонтальных линий фасада, следы продуваемости и промерзания стен, осадка и выпадение углов и иные внешние проявления дефектов, свидетельствующих о существенном снижении несущей способности либо о значительном снижении эксплуатационных характеристик конструкции не установлены. Имеются следы увлажнения и гнили на уровне нижнего окладного венца, у карниза и под оконными проемами, повреждения наружной обшивки, перекос дверных и оконных косяков, глубокие трещины в венцах и частичное поражение гнилью венцов бревен в местах систематического замачивания. По совокупности внешних признаков дефектов наружных и внутренних несущих стен эксперт оценивает техническое состояние конструкции как ограничено работоспособное. Степень физического износа по совокупности внешних следов недостатков оценивается в 40%.

На момент осмотра установлено наличие зазоров и щелей между досками наката, прогибы балок и настила до 1/150 пролета, следы осыпания засыпки. Признаков проявления продольных и поперечных трещин, расслоения древесины, поражения верхних слоев древесины грибком либо гнилью, полного или частичного скалывания в узлах сопряжений балок не установлено. Техническое состояние конструкции перекрытия оценивается как работоспособное, не требующее усиления и восстановления. Физический износ конструкции по совокупности внешних появлений недостатков оценивается в 40%.

Крыша строения выполнена в деревянных конструкциях. Кровля - металлический лист по разряженной обрешетке. В процессе осмотра чердачного пространства установлены следы поражения гнилью мауэрлата и концов стропильных ног. Имеются массовые сухие и влажные следы протечек кровли, ржавчины, следы поражения гнилью и жучков древесины обрешетки и локальных участков стропил. Имеются участки кровли с просветами при осмотре со стороны чердака, следы ослабления врубок и соединений листов кровли, свищи. Сквозные пробоины следы ситуативного ремонта в виде заплат из подручных материалов. По совокупности внешних следов и повреждений эксперт оценивает техническое состояние крыши объекта как недопустимое, характеризующееся критическим снижением эксплуатационных характеристик. Физический износ конструкции (крыша + кровля) 60%.

Конструкция пола представляет собой настил по деревянным балкам. Поверхность пола имеет единичные мелкие сколы, щели между досками, имеются следы стирание досок в ходовых местах, просадки и повреждения отдельных досок. Имеются прогибы и просадки, местами изломы (в четвертях) отдельных досок, также выраженный уклон и зыбкость конструкции. По совокупности внешних следов дефектов и повреждений техническое состояние пола оценивается как ограниченно работоспособное. Степень физического износа оценивается по максимальной границе шакалы сепарации и составляет 50%.

Техническое состояние объекта обследования, с учетом реальной величины физического износа (46%), оценивается как неудовлетворительное.

Общее техническое состояние объекта, включая состояние несущих и ограждающих конструкций, по наиболее негативным параметрам квалификационных характеристик оценивается как ограниченно работоспособное, объект требованиям п.10 главы II Положения, а также ст.ст.10 и 11 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений не соответствует, то есть для использования в качестве жилого помещения не пригоден.

Разрешая спор, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, признав подготовленное по делу заключение надлежащим доказательством, пришел к выводу, что аварийное состояние дома на момент его продажи является существенным недостатком, которое создает угрозу жизни и здоровью истца, проживающих в таком доме, и исключает возможность использования жилого дома по назначению - для проживания, в связи с чем заявленные Топоровой Т.Н. требования о расторжении заключенного с ответчиком договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, возврате уплаченных по договору денежных средств подлежащими удовлетворению.

По итогам пересмотра дела, суд апелляционной инстанции, со ссылкой на заключение эксперта от 17.10.2022 года, указал, что из анализа величины затрат на производство капитального ремонта следует, что капитальный ремонт жилого дома, с экономической точки зрения, является нецелесообразным, так как потенциальная величина затрат на устранение недостатков строения сопоставима с договорной стоимостью жилого дома и не ведет к адекватному приросту рыночной стоимости объекта недвижимости, в связи с чем пришел к выводу, что разрешая спор, суд первой инстанции, правильно установив факт продажи Топоровой Т.Н. имущества, не соответствующего условиям договора купли-продажи, имеющего существенные недостатки, о чем истец не была поставлена покупателем в известность, принял решение о расторжении заключенного между сторонами договора.

Вместе с тем, судами первой и апелляционной инстанций не учтено следующее:

Согласно п.1 ст.195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в пунктах 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 года №23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В силу пунктов 1 и 3 ст.67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии со ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Согласно п.1 ст.196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

В мотивировочной части решения суда должны быть указаны фактические и иные обстоятельства дела, установленные судом, выводы суда, вытекающие из установленных им обстоятельств дела, доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения, мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле, законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле (п.4 ст.198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Удовлетворяя заявленные требования судом первой инстанции не исследовался вопрос о наличии у покупателя объективной возможности выявления недостатков и получения сведений о действительном состоянии (качестве) жилого дома с учетом доведенной до покупателя продавцом информации. При этом, согласно заключению эксперта №056-А/035-2-22, составленного АНО «Экспертная специализированная организация «Региональный центр экспертиз по Приволжскому округу-Уфа», следует, что спорный объект недвижимости скрытых строительных недостатков, на момент осмотра, не имеет. Недостатки объекта являются явными, существенными и обусловлены естественным физическим износом конструкций. Наиболее вероятно, что на момент заключения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка 09.03.2022 года, заключенного между Топоровой Т.Н. и Кадыровой М.Н., объект имел аналогичные недостатки (тождество). Данным обстоятельствам оценка судом не дана.

Суд апелляционной инстанции допущенные судом первой инстанции нарушения не устранил.

Указывая на то, что из заключения эксперта от 17.10.2022 года, следует, что величина затрат на производство капитального ремонта жилого дома, с экономической точки зрения, является нецелесообразным, так как потенциальная величина затрат на устранение недостатков строения сопоставима с договорной стоимостью жилого дома и не ведет к адекватному приросту рыночной стоимости объекта недвижимости, суд апелляционной инстанции не устанавливал учитывалось или нет состояние спорного жилого дома при согласовании цены сторонами договора купли-продажи.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что судебные акты первой и апелляционной инстанций приняты с нарушением норм материального и процессуального права, что привело к неполному выяснению обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, в связи с чем судебные акты подлежат отмене.

Так как для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется исследование и оценка доказательств, а также совершение иных процессуальных действий, установленных для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, то дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует принять во внимание изложенное, проверить обоснованность требований истца, принять законное и обоснованное решение по существу спора.

На основании вышеуказанного и, руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции,

определила:

решение Туймазинского межрайонного суда Республики Башкортостан от 16 декабря 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 20 апреля 2023 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции - Туймазинский межрайонный суд Республики Башкортостан.

Председательствующий И.М. Ромасловская

Судьи Е.М. Данилин

М.В. Романов