Марьина Олеся Станиславовна

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Екатеринбург Дело № 66OS0000-01-2023-001417-58

22 мая 2024 года Производство № 3а-422/2024

Свердловский областной суд в составе судьи Рудакова М.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Лаа Ч.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Петрова Игоря Николаевича (ИНН 665901103238, ОГРНИП 314667104900040) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области и Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

заинтересованные лица: публично-правовая компания «Роскадастр», Администрация города Екатеринбурга, Макаров Дмитрий Алексеевич, Мыльников Анатолий Сергеевич, Насыров Тимур Ядкарович, Гамбарова Марина Дмитриевна, Нечушкина Дарья Сергеевна, Арбузов Антон Игоревич, Махова Марина Ивановна, Булыгин Владислав Юрьевич, Амарян Гозал Тосуновна, Беленький Михаил Борисович, Дудин Алексей Алексеевич, Дубровина Елена Николаевна, Заводовская Ольга Анатольевна, Селезнева Лариса Витальевна, Зенков Игорь Анатольевич, Паршукова Светлана Шотовна, Бутакова Елена Федоровна, Орлов Александр Николаевич, Кокин Евгений Матвеевич, Усоян Роланд Сабирович, Шушакова Татьяна Борисовна, Новикова Вера Ильинична, Устюжанина Ксения Валерьевна, Черноголова Елена Николаевна Яковлев Игорь Николаевич, Васильев Игорь Алексеевич, Гайдук Константин Валерьевич, Никольская Ольга Львовна, Коурова Елена Сергеевна, Журавлева Татьяна Александровна, Бибик Олег Петрович, Колбина Ольга Валерьевна, Насонов Дмитрий Александрович, Подымов Геннадий Алексеевич, Марьина Олеся Станиславовна, Богомолова Ирина Викторовна, Ушаков Олег Юрьевич, Двойнин Сергей Валерьевич, Глушков Денис Владимирович, Трофименко Наталья Анатольевна, Косухин Анатолий Алексеевич, Ярков Владимир Владимирович, Мотовилов Александр Жоржевич, Сарапульцев Дмитрий Владимирович, Береснева Екатерина Юрьевна, Икчурин Тимур Камильевич, Коровин Андрей Вениаминович, Ильин Михаил Дмитриевич, Гриценко Анна Сергеевна, Трифанов Дмитрий Александрович, Акулина Любовь Эдуардовна, Костромин Андрей Васильевич, Каметова Олеся Игоревна, Каленова Светлана Анатольевна, Петрова Надежда Васильевна, Чавлеишвили Денис Нукриевич, Янковский Станислав Александрович, Шумахер Вера Валерьевна, Рахмеева Ирина Игоревна, Гайдук Олеся Викторовна, Зинатов Альберт Хурматович, Круглова Евгения Леонидовна, Глушкова Анастасия Юрьевна, Ермолаева Ольга Станиславовна, Дроздецкая Елена Петровна, Симоченков Олег Владимирович, Князева Оксана Трифоновна, Лузина Надежда Николаевна, Мыльников Андрей Анатольевич, Мазеина Юлия Борисовна, Озеров Виталий Александрович, Журавлев Михаил Викторович, Федоров Максим Николаевич, Зискилевич Михаил Леонидович, Абитов Равиль Яковлевич, Тютюнник Роман Викторович, Тимофеев Александр Николаевич, Кривоногова Анна Сергеевна, Зыря...

...нова Ирина Михайловна, общество с ограниченной ответственностью «АктивПромКапитал», общество с ограниченной ответственностью «СК Спецстрой», общество с ограниченной ответственностью Завод теплоизоляции «УМК», общество с ограниченной ответственностью «ТИМЛИДЕР», общество с ограниченной ответственностью «Агентство правового содействия бизнесу «ЛИДЕР», общество с ограниченной ответственностью АБК «Счетовод», общество с ограниченной ответственностью «ПРИВИЛЕГИЯ-СРО», общество с ограниченной ответственностью «Компания «Авто-Вираж», общество с ограниченной ответственностью «НТСсофт», общество с ограниченной ответственностью «УралПромТехСервис», общество с ограниченной ответственностью «Линкс», общество с ограниченной ответственностью «Проект-П», общество с ограниченной ответственностью «Экспо-Линк», общество с ограниченной ответственностью «Ремстройград», общество с ограниченной ответственностью «А-Проект», общество с ограниченной ответственностью «Зэт энд Джи Групп», общество с ограниченной ответственностью СЗ «Строительная фирма «Промтехмаш», общество с ограниченной ответственностью «Проперти энд Девелопмент», общество с ограниченной ответственностью «УралТрансСервис», общество с ограниченной ответственностью «ГБ № 41 - Семейная медицина», общество с ограниченной ответственностью «ТЕХПРОМЭНЕРГО», общество с ограниченной ответственностью «УК ИТС-Групп» как Д.У. ЗПИФ недвижимости «ГРИНИНВЕСТ» и Д.У. ЗПИФ недвижимости «Гринвич-жилая недвижимость», общество с ограниченной ответственностью СК «ЭНЕРГОПРОМ-СБЫТ», общество с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «Провиантъ», общество с ограниченной ответственностью «Энергошаля», общество с ограниченной ответственностью «Альянс инвест»,

при участии в судебном заседании представителя административного истца индивидуального предпринимателя Петрова И.Н. – Замедянской И.В.,

У С Т А Н О В И Л :

индивидуальный предприниматель Петров И.Н. (далее также – предприниматель) 28 декабря 2023 года обратился в Свердловский областной суд (далее также – суд) с административным иском, в котором просил пересмотреть утвержденную по состоянию на 1 января 2022 года кадастровую стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, имеющего кадастровый <№> (далее также – земельный участок). В обоснование заявленных требований административный истец ссылался на то, что оспариваемая кадастровая стоимость превышает рыночную стоимость земельного участка, что приводит к необоснованному увеличению арендных платежей предпринимателя.

В судебном заседании, назначенном для проведения судебного разбирательства по делу, принял участие представитель административного истца.

Ввиду надлежащего извещения всех лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания и на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ) дело было рассмотрено в отсутствие административных ответчиков и заинтересованных лиц.

Заслушав участника судебного заседания, исследовав и оценив материалы административного дела, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований предпринимателя.

Особенности производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентированы главой 25 КАС РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Статья 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), регламентирующая оценку земли, указывает на необходимость установления рыночной стоимости земельного участка в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1) и одновременно предусматривает то, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).

В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582, установлен принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости.

Постановлением Правительства Свердловской области от 20 февраля 2020 года № 82-ПП утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов, положения главы 2 которого предусматривают расчет размера арендной платы за земельные участки названной категории принадлежности исходя из кадастровой стоимости земельного участка, определенной в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ).

В пункте 2 части 1 статьи 3 Закона № 237-ФЗ установлено понятие, согласно которому кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом № 237-ФЗ и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Закона № 237-ФЗ).

Во исполнение части 3 статьи 24 Закона № 237-ФЗ Правительством Свердловской области было издано постановление от 30 ноября 2017 года № 884-ПП, которым датой перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Свердловской области в соответствии с Законом № 237-ФЗ установлено 1 января 2018 года.

Поскольку Правительством Свердловской области не было принято решение о переходе к применению положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ ранее 1 января 2026 года, постольку согласно части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, полученных в соответствии с Законом № 237-ФЗ, осуществляется в соответствии со статьей 22 Закона № 237-ФЗ, в силу которой названные результаты могут быть оспорены в комиссии, созданной уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (части 1, 2, 3, 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).

В силу части первой статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В абзаце первом пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление № 28) разъяснено то, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 21 ноября 2022 года № 5500 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Свердловской области» (далее – Приказ № 5500) кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года была утверждена равной 41182 486 руб. 80 коп.

Названная кадастровая стоимость была внесена в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) 3 января 2023 года с указанием даты начала ее применения 1 января 2023 года (лист 33 тома 1 материалов дела).

Наличие у административного истца права на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной по состоянию на 1 января 2022 года, признано судом доказанным материалами дела, в том числе в связи с тем, что административный истец является арендатором земельного участка на условиях договора аренды земельного участка от 16 апреля 2004 года № Т-123/0307. При этом с учетом представленного административным истцом расчета арендной платы размер арендных платежей поставлен в зависимость от величины оспариваемой предпринимателем кадастровой стоимости земельного участка (листы 29-32, 115-120 тома 1 материалов дела).

Поскольку утвержденная Приказом № 5500 по состоянию на 1 января 2022 года кадастровая стоимость земельного участка определялась в порядке, предусмотренном Законом № 237-ФЗ, ее оспаривание осуществляется по правилам статьи 22 названного закона.

Обращаясь в суд с административными исковыми требованиями о пересмотре утвержденной по состоянию на 1 января 2022 года кадастровой стоимости земельного участка, предприниматель ссылался на то, что оспариваемая кадастровая стоимость превышает рыночную стоимость земельного участка, определенную на ту же дату отчетом частнопрактикующего оценщика Т. от 20 декабря 2023 года № Н2023/12/01 (далее – отчет) в размере 19681 000 руб.

В досудебном порядке предприниматель с основанным на отчете заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Свердловской области не обращался.

В связи с представлением в ходе рассмотрения дела Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области возражений, сводящихся к невозможности принятия отчета в качестве достоверного доказательства заявленных требований как несоответствующего требованиям федеральных стандартов оценки (подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7), определением суда от 13 марта 2024 года была назначена судебная экспертиза, порученная эксперту С., перед которой был поставлен вопрос о том, соответствует ли отчет требованиям законодательства об оценочной деятельности, а на случай установления несоответствия отчета указанным требованиям – дополнительный вопрос о том, какова рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года.

Во исполнение определения суда от 13 марта 2024 года экспертом С. было представлено заключение от 24 апреля 2024 года № 24/04/2024/2 (далее – заключение), в котором сделан вывод о том, что отчет соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и иным стандартам профессиональной практики, использованным при подготовке отчета.

С учетом вывода о соответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности экспертом рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года не определялась. При этом экспертом признаны обоснованными изложенные в отчете выводы о величине рыночной стоимости названного земельного участка.

Исследовав и оценив отчет и заключение в соответствии с положениями статей 59, 60, 61, 82 и 84 КАС РФ, суд признал их относимыми, допустимыми и достоверными доказательствами, каждое из которых может быть использовано для целей разрешения настоящего административного спора.

Отчет был выполнен частнопрактикующим оценщиком Т., которая на дату подготовки отчета являлась членом саморегулируемой организации «Межрегиональный союз оценщиков», имела стаж работы в области оценочной деятельности 5 лет, а также действующие квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» и полис страхования профессиональной ответственности оценщиков (листы 96, 98 тома 1 материалов дела).

Подготовивший заключение эксперт С. также имеет квалификацию и опыт работы, достаточные для проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Заключение было подготовлено с учетом предъявляемых к нему законодательством требований, притом что эксперт С. дала подписку об ее предупреждении об уголовной ответственности за подготовку заведомо ложного заключения.

Изложенные в отчете итоговые суждения о рыночной стоимости земельного участка не являются произвольными, подготовивший данный документ оценщик в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; отчет об оценке базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих его характеристики. Применение оценщиком при оценке земельного участка сравнительного подхода должным образом мотивировано. При этом определены правила отбора объектов-аналогов, о существенных характеристиках которых и цене их реализации на дату предложения представлена достоверная информация. При выполнении расчетов оценщик обосновал применение необходимых корректировок, учитывающих отличия объектов-аналогов от объекта оценки.

С учетом сделанных по результатам судебной экспертизы выводов эксперта С. о соответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности судом были отклонены возражения Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области против признания отчета допустимым и достоверным доказательством по делу, мотивированные нарушением требований подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7. При этом суд признал не нарушающими требования названных норм применение оценщиком к объектам-аналогам корректировок на возможность подключения к коммуникациям и на местоположение.

Поскольку административным истцом были доказаны влияние оспариваемой кадастровой стоимости на размер его обязательств как арендатора земельного участка, а также несоответствие указанного вида стоимости земельного участка его рыночной стоимости, суд признал административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению путем установления оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2022 года отчетом.

В соответствии с требованиями части 3 статьи 249 КАС РФ и пункта 25 Постановления № 28 в резолютивной части настоящего решения подлежит указанию величина вновь установленной судом кадастровой стоимости земельного участка, а также дата подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, которой в данном случае является дата подачи в суд административного иска.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Свердловский областной суд

Р Е Ш И Л :

административное исковое заявление индивидуального предпринимателя Петрова Игоря Николаевича об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2022 года кадастровую стоимость земельного участка, имеющего кадастровый <№>, равной его рыночной стоимости, составляющей 19681 000 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 28 декабря 2023 года.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня составления его мотивированного текста через Свердловский областной суд.

Мотивированный текст решения составлен 30 мая 2024 года

Судья М.С. Рудаков