Меликаева Яна Сергеевна

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

16 июня 2025 года судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Назаровой Валентины Ивановны к Администрации г. Ялты Республики Крым, Скалябиной Татьяне Павловне, Грошеву Игорю, Брайко Ларисе Ивановне, Абрамову Денису Александровичу, Ландик Наталье Валентиновне, Новиковой Любови Николаевне, Еременко Лейле Хатымовне, Аксеновой Елене Петровне, Меликаевой Яне Сергеевне, Вивенко Наталье Андреевне, Медовому Валерию Вильямовичу о признании квартиры домом блокированной застройки, третьи лица: Департамент архитектуры и градостроительства Администрации г. Ялты Республики Крым, Департамент имущественных и земельных отношений Администрации г. Ялты Республики Крым, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Товарищество собственников жилья «Горное 21», Романов Игорь Борисович, Инспекция по жилищному надзору Республики Крым, Главное управление Министерство Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Республике Крым,

по апелляционным жалобам Администрации г. Ялты Республики Крым и Товарищества собственников жилья «Горное 21» на решение Ялтинского городского суда Республики Крым от 10 февраля 2025 года,

заслушав доклад судьи Сыча М.Ю. об обстоятельствах дела, содержании обжалуемого решения, апелляционных жалоб, судебная коллег...

Показать ещё

...ия, -

У С Т А Н О В И Л А:

16 июня 2023 года Назарова В.И. обратилась в суд с настоящим иском, в котором просила признать квартиру № с кадастровым номером №, площадью 177,6 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, домом блокированной застройки.

В обоснование иска Назарова В.И. указывала на то, что на основании договора купли-продажи квартиры № от 08.08.2019 истец является собственником квартиры № с кадастровым номером №, общей площадью 177,6 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.

В данной квартире проживает семья истца, квартира подключена к индивидуальным централизованным сетям электроснабжения, водопотребления и водоотведения. Фактически принадлежащая истцу квартира, как указывает сама Назарова В.И., представляет собой блок жилой автономный, который входит в состав жилого дома блокированной застройки ввиду следующего: этажность ее квартиры – 3 этажа; выход из каждой квартиры (в том числе и истца), которые расположены в блоке, осуществляется изолированно на земельный участок; каждая из квартир обладает стыком соединения общей стены без проемов с соседней квартирой; квартира истца возведена на обособленном фундаменте под обособленной крышей.

Вывод о том, что квартира истца является домом блокированной застройки, подтверждается заключением кадастрового инженера ФИО20 в техническом плане от 14.09.2022.

07.04.2023 в адрес Администрации города Ялты Республики Крым направлено заявление о признании квартиры домом блокированной застройки.

Указанное заявление получено ответчиком 10.04.2023, однако ответа до настоящего времени не предоставлено.

Решением Ялтинского городского суда Республики Крым от 10 февраля 2025 года исковые требования Назаровой В.И. удовлетворены.

Признана принадлежащая Назаровой В.И. квартира, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый № (ранее – <адрес>), домом блокированной застройки.

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости относительно обозначенной квартиры с кадастровым номером №.

Не согласившись с решением суда, Администрация г. Ялты Республики Крым и ТСЖ «Горное 21» принесли апелляционные жалобы, в которых просят решение суда отменить, принять новое, которым отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Доводы жалоб сводятся к несоответствию выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, нарушению норм материального и процессуального права.

Администрация г. Ялты Республики Крым в своей апелляционной жалобе указывает, в частности, на то, что спорная квартира не соответствует признакам дома блокированной застройки, поскольку согласно заключению экспертизы система отопления является общей для всего многоквартирного дома, что исключает автономность блока. Кроме того, фундамент залит единой лентой с общими стенами, а крыша визуально воспринимается как единая конструкция, что противоречит требованию об обособленности конструкций.

В судебном заседании коллегии судей представитель ТСЖ «Горное 21», а также представитель Грошева И. доводы апелляционных жалоб поддержали.

Представитель Назаровой В.И. в судебном заседании суда апелляционной инстанции возражал против удовлетворения апелляционных жалоб.

Представитель ГУ МЧС по Республике Крым в судебном заседании судебной коллегии возложил судьбу разрешения дела на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела, об уважительности причин неявки суд не уведомили.

Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Проверив материалы дела, законность и обоснованность обжалуемого решения в пределах доводов апелляционных жалоб, обсудив их доводы, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Согласно ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ № 23 «О судебном решении» от 19.12.2003 года, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Таким требованиям решение суда первой инстанции не отвечает.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что Назарова В.И. в соответствии с договором купли-продажи квартиры от 8 августа 2019 года №08/19 является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 177,6 кв.м., кадастровый №.

В настоящее время адрес квартиры: <адрес>, кадастровый номер не изменен.

Согласно техническому плану квартира № с кадастровым номером № состоит из:

- 1 этаж: помещение 1 пл. 16,6 кв.м.; помещение 2 пл. 2,6 кв.м.; помещение 3 пл. 8,0 кв.м.; помещение 4 пл. 34,1 кв.м.; помещение 5 пл. 1,7 кв.м.;

- 2 этаж: помещение 6 пл. 3,6 кв.м.; помещение 7 пл. 4,2 кв.м.; помещение 8 пл. 7,1 кв.м.; помещение 9 пл. 5,6 кв.м.; помещение 10 пл. 17,2 кв.м.; помещение 11 пл. 4,5 кв.м.; помещение 12 пл. 18,4 кв.м.; помещение 13 пл. 1,0 кв.м.;

- 3 этаж: помещение 14 пл. 4,0 кв.м.; помещение 15 пл. 4,1 кв.м.; помещение 16 пл. 19,8 кв.м.; помещение 17 пл. 7,4 кв.м.; помещение 18 пл. 14,9 кв.м.; помещение 19 пл. 2,8 кв.м.; лоджия пл. 9,60 кв.м.

Данная квартира расположена в жилом доме с кадастровым номером № по адресу: <адрес> (ранее: <адрес>), площадью 2380,9 кв.м., этажность – 3, год завершения постройки – 2006.

Ответчики – физические лица по настоящему спору являются собственниками иных квартир в том же доме.

Судом установлено и следует из материалов дела, что названный выше жилой дом, в котором находится квартира истца, расположен на земельном участке с кадастровым номером №.

В соответствии с данными ЕГРН площадь участка – 8097 +/- 34 кв.м., вид разрешенного использования – «для индивидуального жилищного строительства, среднеэтажная жилая застройка, блокированная жилая застройка», адрес: <адрес>, собственник земельного участка – муниципальное образование городской округ Ялта Республики Крым, на праве аренды передано ТСЖ «Горное 21», срок действия аренды с 18 октября 2016 года по 8 июля 2053 года.

Согласно письму Департамента архитектуры и градостроительства администрации города Ялты Республики Крым от 13 июля 2023 года названный земельный участок расположен в границах территориальной зоны – Зона малоэтажной жилой застройки ТЗ-02-224.

Основными видами разрешенного использования земельных участков в данной зоне являются, в частности: земельные участки (территории) общего пользования; земельные участки, входящие в состав общего имущества собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе; для индивидуального жилищного строительства; малоэтажная многоквартирная жилая застройка; блокированная жилая застройка.

14 сентября 2022 года по заказу истца кадастровым инженером ФИО20 подготовлен технический план здания – спорной квартиры, согласно которому данная квартира является фактически домом блокированной застройки, поскольку выход из каждой квартиры в блоке осуществляется изолированно на земельный участок, каждая из квартир обладает стыком соединение общей стены без проемов с соседней квартирой. Квартира № возведена на обособленном фундаменте, под обособленной крышей. Кадастровый номер зданию, в котором расположена квартира №, не присвоен.

Как следует из материалов дела, 7 апреля 2023 года истец обратилась в администрацию города Ялты Республики Крым с заявлением о признании квартиры домом блокированной застройки, которое получено данным ответчиком 10 апреля 2023 года. Сведений о рассмотрении данного заявления не имеется.

Также, как следует из материалов дела, 21 февраля 2023 года в названном выше многоквартирном доме состоялось внеочередное собрание собственников помещений в форме очно-заочного голосования.

На повестке дня среди прочего стояли вопросы относительно согласования изменения статуса квартиры № в жилой дом блокированной застройки, а самого дома литера «Б» с многоквартирного на жилую блокированную застройку.

По данным вопросам решения приняты не были: по вопросу квартиры большинство (56,5% голосов) воздержались, 21,4% - за, 22,1% - против; по вопросу дома в целом – воздержались 41,6%, 36,3% - за, 22,1 – против.

Таким образом, истец пыталась во внесудебном порядке разрешить возникший спор относительно статуса принадлежащего ей объекта недвижимого имущества.

Для проверки доводов сторон и установления юридически значимых обстоятельств относительно параметров спорного объекта, его назначения, соответствия требованиям, предъявляемым к домам блокированной застройки, судом первой инстанции определением суда от 6 сентября 2023 года назначено проведение судебной строительно-технической экспертизы, производство которой поручено экспертам Федерального бюджетного учреждения «Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» (<адрес>).

Из заключения эксперта от 25 декабря 2023 года №1778/3-2 следует, что при проведении визуального осмотра установлено:

- объект исследования, расположен в одном ряду из трехэтажных изолированных блоков помещений;

- каждый блок оборудован двумя самостоятельными входами – выходами с земельного участка;

- объект исследования с кадастровым номером № является одним из изолированных блоков помещений, в состав которых входят жилые комнаты, коридоры, кухня, санузлы, балкон;

При проведении визуального обследования экспертом проведены обмеры габаритов внутренних помещений, входящих в исследуемый объект. При сравнении данных, полученных при проведении визуального осмотра с данными технического плана установлено, что фактические габаритные размеры и площади помещений соответствуют размерам и площадям помещений согласно техническому плану.

Визуально установлено, что помещения блока полностью завершены отделкой, оборудованы всеми необходимыми коммуникациями и используются для проживания.

Согласно проведенному визуальному осмотру установлено, что объект исследования, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, и изолированные комплексы жилых помещений не имеют общих внутренних инженерных систем и помещений общего пользования, т.е. отсутствуют нормативные признаки многоквартирного дома.

Согласно нормативной литературе определены следующие признаки дома сблокированной застройки:

1 признак - количество этажей не более трёх;

2 признак – состоит из нескольких блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи;

3 признак – имеет общую стену без проёмов с соседними блоками;

4 признак – имеет отдельный выход на земельный участок;

5 признак – имеет самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям;

6 признак – не имеет общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений расположенных над или под другими жилыми блоками.

Относительно объекта исследования - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №:

1) Согласно проведённому исследованию установлено, что исследуемый объект, имеет три надземных этажа, следовательно объект в целом имеет первый признак жилого дома блокированной застройки.

2) Согласно проведённому исследованию и представленным документам установлено, что исследуемый объект, входит в состав трехэтажных изолированных комплексов жилых помещений, расположенных в один ряд, каждый из которых может быть предназначен для проживания одной семьи, следовательно объект в целом имеет второй признак жилого дома блокированной застройки.

3) Согласно проведённому исследованию и представленным на исследование документам установлено, что исследуемый объект, входит в состав изолированных комплексов жилых помещений, которые отделены друг от друга общей стеной без проёмов, следовательно объект в целом имеет третий признак жилого дома блокированной застройки.

4) Согласно проведённому исследованию и представленным на исследование документам установлено, что исследуемый объект, входит в состав изолированных комплексов жилых помещений, каждый комплекс оборудован собственным входом-выходом с земельного участка, следовательно объект в целом имеет четвёртый признак жилого дома блокированной застройки.

5) Согласно проведённому визуальному обследованию установлено, что исследуемый объект имеет самостоятельные инженерные коммуникации (отдельные подключения сетей водоснабжения, канализации и электроснабжения), следовательно объект в целом имеет пятый признак жилого дома блокированной застройки.

6) Согласно проведённому визуальному обследованию установлено, что объект исследования не имеет общих с соседними изолированными комплексами чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками. Таким образом, объект в целом имеет шестой признак жилого дома блокированной застройки.

Согласно проведенному визуальному осмотру и исследованию, проведенному по первому вопросу, установлено, что объект исследования с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>

- имеет признаки дома блокированной застройки;

- объект исследования, расположен в одном ряду трехэтажных изолированных блоков помещений;

- каждый блок оборудован двумя самостоятельными входами – выходами с земельного участка;

- строительство объекта исследования выполнено по монолитно-каркасной технологии: фундамент - железобетонная плита, перекрытие - железобетонное, стены – камень ракушечник, кровля - железобетонная плита с гидроизоляцией, плоская.

По результатам визуального осмотра объекта исследования с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, установлено:

- объект исследования состоит из помещений, расположенных на первом, втором и третьем этаже;

- помещения используются в качестве жилых комнат, санузлов, кухни, вспомогательных помещений;

- объект исследования обеспечен системами водоснабжения, электроснабжения, канализации, вентиляции;

- площади комнат составляют 17,2 кв.м., 14,4 кв.м., 19,8 кв.м.;

- площадь кухни 16,6 кв.м.;

- высота помещений 2,60 - 2,70 м;

- жилые комнаты и кухня-столовая обеспечены естественным освещением;

- высота ограждений балконов и лестниц более 0,9 м.

Согласно проведенному визуальному осмотру, установлено, что ряд изолированных блоков помещений, в которых расположен объект исследования, расположены на расстоянии более 10 м от соседних строений, противолежащие строения отсутствуют, подъезд пожарной техники к зданиям и сооружениям обеспечен на расстояние менее 50 м, а также непосредственно с одной стороны строений.

Проведение натурного обследования конструктивных элементов возможно только в случае отсутствия отделки (до начала проведения работ по внутренней и наружной отделке либо в случае ее вскрытия по всем конструктивным элементам).

На момент проведения исследования все конструктивные элементы исследуемых объектов завершены отделкой, а видимая часть не позволяет провести полное исследование и сделать объективные выводы о соблюдении строительных норм.

Таким образом, ответить на вопрос в части соблюдения строительных норм в полном объеме не представляется возможным. Однако, при проведении визуального обследования здания было установлено, что отклонений от вертикали и горизонтали конструкций не выявлено, конструкции находятся в работоспособном состоянии (удовлетворяют по своим характеристикам эксплуатационным нагрузкам и исправно выполняют свои функции).

При проведении визуального осмотра установлено, что объект исследования имеет высоту 8,5 м, в местах доступных для осмотра (в т.ч. местах, где отсутствует отделка) визуальным осмотром установлено, что перекрытия выполнены в одном уровне и соединены с вертикальными конструкциями здания, по стенам в уровне плит покрытия выполнены антисейсмические пояса.

При проведении исследования по первому вопросу установлено, что объект исследования с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, является домом блокированной застройки: имеет общие стены без проемов с соседними домами, количеством этажей -3, имеет выход на территорию общего пользования. Общее количество совмещенных блоков составляет 10 и имеется 2 блока, частично пристроенных к общей линии.

При проведении сравнения требований ДБН 360-92** «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» с данными проведенного визуального осмотра установлено:

- объект исследования имеет три этажа, что соответствует требованиям ДБН: застройка усадебных районов не должна превышать 4-х этажей;

- расстояние до существующих зданий более 10 м, что соответствует требованиям ДБН: минимально допустимые расстояния – 6 -10 метров.

В результате сопоставления данных визуального осмотра с требованиями ДБН В.2.2-15-2005 «Здания и сооружения. Жилые здания. Основные положения» установлено:

- высота этажей здания (от пола до пола) более 2,8 м, что соответствует требованиям ДБН В.2.2-15-2005;

- ширина лестничного марша составляет 1,20 м, что соответствует требованиям ДБН В.2.2-15-2005;

- отметка пола помещений при входе выше отметки тротуара перед входом, что соответствует требованиям ДБН В.2.2-15-2005;

- крыша выполнена с организованным водостоком, что соответствует требованиям ДБН В.2.2-15-2005;

- при осмотре фасада здания установлено, что внутренние помещения здания оборудованы оконными проемами, т.е. обеспечено естественное освещение, что соответствует требованиям ДБН В.2.2-15-2005.

По результатам исследования экспертом сделаны следующие выводы.

Технические параметры квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый № следующие:

- количество этажей – 3;

- этажность – 3;

- площадь застройки– 80,62 кв.м.;

- высота – 8,50 м;

- площадь помещений – 177,6 кв.м.;

- площадь этажа (между внутренними поверхностями наружных стен) – 66,17 кв.м.;

- площадь здания (сумма площадей этажей) – 198,51 кв.м..

Объект исследования, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № – имеет шесть из шести признаков дома блокированной застройки, то есть является домом блокированной застройки и с технической стороны отвечает требованиям, предъявляемым к домам блокированной застройки.

Квартира, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый №, при её учете как дома блокированной застройки, соответствует действующим градостроительным, строительным, противопожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам: СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-21», СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (в том числе в части доступной для визуального осмотра с учетом качества и характеристик использованных при его возведении строительных материалов, изделий, конструкций соответствует требованиям относительно сейсмической безопасности СП 14.13330.2018 «Строительство в сейсмических районах», требованиям СП 20.1333.2016 Нагрузки и воздействия).

Размещение объекта исследования - квартиры, расположенной по адресу: <адрес> кадастровый №, при её учете как дома блокированной застройки, соответствует виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № - блокированная жилая застройка и соответствует требованиям градостроительных регламентов Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым.

Квартира, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый №, при её учете как дома блокированной застройки, не соответствует требованиям градостроительных регламентов Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым в части отсутствия отдельно сформированного участка для объекта.

Устранение выявленного нарушения, для соблюдения требований градостроительных регламентов, без нанесения ущерба правам и интересам иных лиц, возможно путем формирования отдельного земельного участка для дома блокированной застройки.

Объект исследования с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, соответствует градостроительным, строительным, противопожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам на момент осуществления строительства в период нахождения Республики Крым в составе Украины: ДБН 360-92** «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»; ДБН В.2.2-15-2005 «Здания и сооружения. Жилые здания. Основные положения», и соответствует требованиям относительно сейсмической безопасности - ДБН В.1.1-12:2006 «Строительство в сейсмических районах Украины».

Судом первой инстанции определением от 13 августа 2024 года по настоящему делу назначено проведение дополнительной судебной строительно-технической экспертизы, поскольку как следует из заключения эксперта выводы сделаны по результатам визуального осмотра объекта исследования, указано о том, что коммуникации, фундамент является раздельным, в тоже время третьим лицом представляются доказательства того, что коммуникации являются общими, данный вопрос экспертом детально не исследовался. Равно как не исследовалась детально крыша спорных объектов, которая визуально является единой, при этом на террасах квартир (третий этаж) имеются проходы между квартирами. Таким образом, суд пришел к выводу, что необходимо проведение дополнительного исследования спорных объектов в части коммуникаций, фундамента и крыши здания и спорного объекта в целом.

Из заключения эксперта от 23 декабря 2024 года №2356/3-2-24 следует, что по результатам исследования сделаны следующие выводы:

Инженерные коммуникации квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, являются обособленными для указанной квартиры в части внутренних сетей водопровода, водоотведения (канализации), электричества.

Инженерные коммуникации квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, не являются обособленными для указанной квартиры в части сетей отопления.

Имеется техническая возможность устройства автономного отопления (её индивидуализация).

Фундамент объекта исследования залит путем устройства ячеек под каждый блок, стены блоков ленточного фундамента - являются общими для смежных блоков. Общая стена (общие стены) блокированных жилых домов не придают блокированной застройке классификационных признаков многоквартирного жилого дома.

Крыша квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, и каждого блока в доме, является обособленной для указанной квартиры, эксплуатируется собственником квартиры по своему усмотрению.

Суд первой инстанции, принимая во внимание установленные обстоятельства относительно параметров спорной постройки, её размещения на соответствующем земельном участке, допускающем таковые объекты, а также дату возведения постройки и предъявляемые в связи с изменениями в законодательстве требованиями к домам блокированной застройки, которые названы выше (в том числе исключение требований об образовании самостоятельного земельного участка под каждым домом блокированной застройки), пришел к выводу об удовлетворении иска Назаровой В.И.

Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции.

В силу статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) судебной защите подлежат нарушенные гражданские права.

Согласно пункту 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Согласно пункту 23 части 4 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости в числе основных сведений об объекте недвижимости подлежит внесению вид жилого помещения в соответствии с жилищным законодательством.

Перечень видов жилых помещений и признаки каждого из них определены статьей 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).

В соответствии с частью 2 статьи 16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Таким образом, квалифицирующим признаком жилого дома является наличие в нем комнат (а не квартир).

В соответствии с пунктом 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным (пригодным) для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования.

Понятие индивидуального жилого дома содержится в части 3 статьи 48 и части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которым под индивидуальным домом понимается отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.

При этом, Градостроительный кодекс Российской Федерации выделяет, в том числе, такие виды объектов капитального строительства, как объекты индивидуального жилищного строительства, под которыми понимаются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи, а также жилые дома блокированной застройки - это жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

В жилом доме блокированной застройки каждый блок должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования; многоквартирным домом является объект недвижимости, в состав которого входят квартиры, обеспечивающие возможность прямого доступа к названному в части 1 статьи 36 ЖК РФ имуществу общего пользования.

Таким образом, основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому является совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок, либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества.

При этом наличие отдельного входа и капитальных перегородок не являются критериями для отнесения жилого помещения к жилому дому или его части.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Пунктами 1-4 части 1 статьи 36 ЖК РФ к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме отнесены:

- помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

- иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

- крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

- земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно выводам проведенных в рамках рассмотрения гражданского дела в суде первой инстанции основной и дополнительной экспертиз, объект исследования, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № – является домом блокированной застройки и с технической стороны отвечает требованиям, предъявляемым к домам блокированной застройки.

При этом, квартира, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый №, при её учете как дома блокированной застройки, не соответствует требованиям градостроительных регламентов Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым в части отсутствия отдельно сформированного участка для объекта.

Кроме того, инженерные коммуникации квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, не являются обособленными для указанной квартиры в части сетей отопления.

Суд первой инстанции принял указанные экспертные заключения как соответствующие нормам процессуального законодательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости.

Согласно части 1 статьи 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, самостоятельно определив способы их судебной защиты в соответствии со статьей 12 ГК РФ.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

При этом избранный истцом способ защиты должен быть соразмерен нарушению и не должен выходить за пределы, необходимые для его применения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, защита права собственности и иных вещных прав должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота (не только собственников, но и иных лиц).

Оценив доказательства по делу, доводы сторон в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что одну из квартир многоквартирного жилого дома возможно признать жилым домом, в том числе, блокированной застройки в понимании ч. 3 ст. 48 и ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ.

В то же время, судом первой инстанции не учтено, что в соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона от 30 декабря 2021 г. № 476-ФЗ блок, указанный в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу данного федерального закона), соответствующий признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, со дня вступления в силу названного федерального закона признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.

В силу части 3 статьи 16 Федерального закона от 30 декабря 2021 г. № 476-ФЗ в случае, если до дня вступления в силу названного федерального закона в Единый государственный реестр недвижимости были внесены сведения о блоках (независимо от их наименования или вида разрешенного использования) в качестве жилых помещений в жилых домах блокированной жилой застройки, указанных в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу названного федерального закона), и зарегистрированы права на такие блоки, собственники указанных блоков вправе совместным решением уполномочить одного из собственников таких блоков на обращение от имени всех собственников блоков в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, с заявлением об учете изменений сведений Единого государственного реестра недвижимости в части приведения вида, назначения и вида разрешенного использования объекта недвижимости в соответствие с требованиями законодательных актов Российской Федерации, измененных названным федеральным законом. Отсутствие в градостроительном регламенте, утвержденном применительно к территориальной зоне, в границах которой расположены такие объекты, указания на соответствующий вид объекта недвижимости и вид его разрешенного использования, а также утвержденных параметров разрешенного строительства таких объектов не является препятствием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости указанных сведений.

Таким образом, с 1 марта 2022 г. в законодательство внесены изменения в правовой режим домов блокированной застройки, в том числе дано определение дома блокированной застройки, исключены требования об образовании самостоятельного земельного участка под каждым домом блокированной застройки. Собственник каждого блока после государственной регистрации права на такой блок вправе обеспечить образование необходимого земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, занятого и необходимого для эксплуатации принадлежащего ему блока.

Между тем, делая вывод о том, что спорная квартира по своим характеристикам относится к дому блокированной застройки, судом первой инстанции не учтено, что материалы дела не содержат доказательств, что все собственники квартир (блоков как полагает истец) обращались в федеральный орган исполнительной власти с целью внесения соответствующих изменений в ЕГРН либо уполномочивали одного из собственников на такое обращение.

Судебная коллегия не может не учитывать, что в рамках разрешения настоящего дела не установлено нарушений прав Назаровой В.И. в результате существования принадлежащей ей на праве собственности объекта недвижимости - квартиры в многоквартирном жилом доме.

При изложенных обстоятельствах, нельзя согласиться с суждениями суда первой инстанции о технической возможности трансформации квартиры в жилой дом блокированной застройки без решения вопроса о судьбе иных квартир, расположенных в указанном доме.

Фактически истец просит произвести выдел своей квартиры из состава дома в качестве отдельного объекта недвижимого имущества, что предусмотрено статьей 252 ГК РФ только в отношении доли в имуществе, находящемся в долевой собственности, однако положения названной статьи при разрешении данного спора применены быть не могут.

Более того, не имеется оснований, предусмотренных частью 8 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и для государственной регистрации прав на объект недвижимости, право собственности на который Назарова В.И. просит признать за собой.

Так, в соответствии со статьей 2 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», правовую основу государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.

Процедура внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости осуществляется органом регистрации прав и регламентируется порядком осуществления государственного кадастрового учета, отдельных видов недвижимого имущества и государственной регистрации отдельных видов прав, предусмотренным Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Порядком включения в государственный кадастр недвижимости сведений и содержащих такие сведения документов об объектах недвижимости, расположенных на территории Республики Крым (в редакции постановления Совета министров Республики Крым от 1 сентября 2014 года № 301).

Перечень документов, подтверждающих наличие ранее возникшего права на объекты недвижимого имущества (объекты капитального строительства и земельные участки) установлен Постановлением Совета министров Республики Крым от 11 августа 2014 года № 264 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих наличие ранее возникших прав на объекты недвижимого имущества и необходимых для государственной регистрации».

Статьей 41 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» определены особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав при образовании объекта недвижимости.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образуемые объекты недвижимости соответственно являются, судебное решение, если образование объектов недвижимости осуществляется на основании такого судебного решения (пункт 4 часть 8 статьи 41 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

В соответствии с частью 7 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

Согласно статье 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости (часть 1).

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений (часть 2).

К дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением сведений, указанных в части 2 настоящей статьи), и сведения, которые в соответствии с частями 1 - 3 статьи 38 настоящего Федерального закона вносятся в уведомительном порядке (часть 3).

В соответствии с пунктом 9 части 5 данной статьи назначение здания (нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение) относится к дополнительным сведениям об объекте недвижимости.

Государственный учет объекта недвижимости, а также изменение его вида носит заявительный характер.

Как указывалось, доказательств обращения всех сособственников помещений многоквартирного дома для изменения типа принадлежащих им помещений, с присвоением конкретных адресов, представлено не было, в силу чего оснований для изменения типа помещений из квартиры в жилой дом, в том числе, блокированной застройки, в судебном порядке не имеется.

При этом, преобразование квартиры в избранный истцом способ приведет к изменению статуса многоквартирного дома, что противоречит требованиям действующего законодательства, поскольку в этом случае происходит выделение обособленного объекта из его состава, в том числе, земельного участка, с нарушением прав третьих лиц, являющихся собственниками земельного участка, многоквартирного дома.

Более того, в силу ч.3 ст. 36 ЖК РФ, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.

В этой связи ссылка истца на внеочередное собрание собственников помещений от 21.02.2023, на котором состоялось согласование изменения статуса квартиры № в жилой дом блокированной застройки, а самого дома литера «Б» с многоквартирного на жилую блокированную застройку (получено большинство - 56,5% голосов), является несостоятельной.

Согласно пункту 1 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: 1) жилым; 2) общественно-деловым; 3) производственным; 4) инженерных и транспортных инфраструктур; 5) рекреационным; 6) сельскохозяйственного использования; 7) специального назначения; 8) военных объектов; 9) иным территориальным зонам.

Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Таким образом, исходя из системного толкования положений Земельного кодекса Российской Федерации, Градостроительного кодекса Российской Федерации (статей 1, 30, 37) квартиры могут располагаться только в многоквартирном доме, который, в свою очередь, располагается на земельном участке, предусматривающем возможность размещения и эксплуатации многоквартирного дома.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, относится к общему имуществу дома, принадлежащему на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.

В силу статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения и следует судьбе права собственности на квартиру. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Статьей 44 ЖК РФ установлено, что правом принимать решение о пределах пользования земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, принятие решения о передаче в пользование общего имущества отнесены к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

С учетом изложенного суждения Назаровой В.И. о несоответствии статуса многоквартирного дома, равно как и спорной квартиры разрешенному использованию земельного участка под ними – «для индивидуального жилищного строительства, среднеэтажная жилая застройка, блокированная жилая застройка», адрес: <адрес>, противоречат требованиям законодательных ориентиров, регулирующих спорные правоотношения.

При этом, вне зависимости от правового статуса имеющегося в собственности истца помещения - квартиры, у Назаровой В.И. не возникает право собственности на земельный участок под спорным жилым домом, поскольку указанный земельный участок находится в собственности муниципального образования и относится к общему имуществу дома в целом.

Учитывая приведенные обстоятельства и в соответствии с приведенными нормами выводы суда первой инстанции об удовлетворении требований истца не могут быть признаны законными и обоснованными.

Таким образом, решение суда первой инстанции подлежит отмене, с отказом в удовлетворении требований истца в полном объеме.

Руководствуясь статьями 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Ялтинского городского суда Республики Крым от 10 февраля 2025 года отменить.

Постановить новое решение, которым иск Назаровой Валентины Ивановны оставить без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение составлено 23.06.2025 г.

Свернуть