Загуменников Владислав Витальевич

Дело № 2-1277/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 апреля 2021 года г. Ростов-на-Дону

Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Шандецкой Г.Г.,

при секретаре Васильяди А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1277/2021 по иску ООО "РОСТОВИНВЕСТСТРОЙ" в лице конкурсного управляющего Киселева Д В к Багдасарян К А, ООО "СК "ГостСтрой", 3-е лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о прекращении права общей долевой собственности, признании права общей долевой собственности и определении долей,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился с настоящим иском, ссылаясь на то, что ООО «Ростовская инвестиционно-строительная компания» является собственником нежилых помещений в <данные изъяты>, расположенном по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН. ООО «Ростовская инвестиционно-строительная компания» осуществляло продажу нежилых помещений и машино-мест отдельным физическим и юридическим лицам, заключая с ними сначала договоры купли-продажи будущего недвижимого имущества, а в последующем дополнительные соглашения, которые конкретизировали предмет договора (указывался кадастровый номер продаваемого помещения и конечная площадь).

Договоры купли-продажи со всеми приложениями, актами приема-передачи были переданы бывшим руководителем ООО «Ростовинвестстрой» конкурсному управляющему. Анализ договоров показал, что помещения и машино-места были переданы покупателям, регистрация перехода права собственности произведен...

...а, что также подтверждается выписками из ЕГРН.

Однако машино-места продавались без доли в праве собственности на проезд к данным машино-местам. При этом проезд к машино-местам является имуществом общего пользования собственников парковочных мест и зарегистрирован под отдельным кадастровым номером №, следовательно у покупателей машино-мест одновременно в силу закона возникло право и на имущество общего пользования – проезд к машино-местам.

В настоящее время доли в праве собственности на проезд к машино-местам с кадастровым номером №, которые по закону принадлежали ООО «Ростовинвестстрой», проданы на торгах в соответствии с Законом о банкротстве. Размер таких долей составляет 510/573. Нераспроданными остались доли, которые по закону принадлежат ответчикам, их общей размер составляет 63/573.

Истец указывает на то, что право собственности Истца на 63/573 должно быть прекращено, 63/573 должны быть распределены между ответчиками.

Сведения о собственниках помещений в <данные изъяты> получены конкурсным управляющим в Росреестре, а также у управляющей компании ООО «Ариктократь» в порядке ч. 3.1. ст. 45 ЖК РФ.

На основании изложенного, истец просит суд прекратить право собственности общества с ограниченной ответственностью «Ростовская инвестиционно-строительная компания» (ИНН №) на долю в размере 63/573 в праве общей долевой собственности на нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью: 572.8 кв. м, адрес: <адрес>, ком. №№ 2, 5, 3, 4. Признать право общей долевой собственности и определить доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью: 572.8 кв. м, адрес: <адрес>, ком. №№ 2, 5, 3, 4. в следующем размере:

- доля в праве общей долевой собственности на нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью: 572.8 кв. м. Багдасарян К А, соответствующая машино-месту с кадастровым номером №, составляет 37/573;

- доля в праве общей долевой собственности на нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью: 572.8 кв. м. ООО "СК "Гостстрой" (ИНН №), соответствующая машино-месту с кадастровым номером №, составляет 26/573. Распределить расходы по уплате госпошлины.

Истец уполномоченного представителя в судебное заседание не направил, извещен надлежащим образом.

Ответчики в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Третье лицо уполномоченного представителя в судебное заседание не направило, извещены надлежащим образом.

Дело в отсутствие не явившихся лиц рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено, что решением Арбитражного суда Ростовской области от 14 февраля 2020 года ООО «Ростовская инвестиционно-строительная компания» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура, применяемая в деле о банкротстве - конкурсное производство сроком до 27.08.2020. Конкурсным управляющим утверждён Киселёв Д В.

Согласно выписке из ЕГРН, ООО «Ростовская инвестиционно-строительная компания» является собственником нежилых помещений в <данные изъяты>, расположенном по адресу: <адрес>.

ООО «Ростовская инвестиционно-строительная компания» осуществляло продажу нежилых помещений и машино-мест отдельным физическим и юридическим лицам, заключая с ними сначала договоры купли-продажи будущего недвижимого имущества, а в последующем дополнительные соглашения, которые конкретизировали предмет договора (указывался кадастровый номер продаваемого помещения и конечная площадь).

Договоры купли-продажи со всеми приложеньями, актами приема-передачи были переданы бывшим руководителем ООО «Ростовинвестстрой» конкурсному управляющему. Анализ договоров показал, что помещения и машино-места были переданы покупателям, регистрация перехода права собственности произведена, что также подтверждается выписками из ЕГРН.

Однако машино-места продавались без доли в праве собственности на проезд к данным машино-местам.

При этом проезд к машино-местам является имуществом общего пользования собственников парковочных мест (Ответчиков) и зарегистрирован под отдельным кадастровым номером №, следовательно, у покупателей машино-мест (Ответчиков) одновременно в силу закона возникло право и на имущество общего пользования - проезд к машино-местам.

В настоящее время доли в праве собственности на проезд к машино-местам с кадастровым номером №, которые по закону принадлежали ООО «Ростовинвестстрой», проданы на торгах в соответствии с Законом о банкротстве.

Размер таких долей составляет 510/573.

Нераспроданными остались доли, которые по закону принадлежат Ответчикам, их общей размер составляет 63/573.

Право собственности Истца на 63/573 должно быть прекращено, 63/573 должны быть распределены между Ответчиками.

В настоящее время в результате торгов в процедуре конкурсного производства ООО «Ростовинвестстрой» проданы доли в праве собственности на проезд к машино- местам в общем размере 510/573. То есть распределению подлежит доля в размере 63/573.

Согласно ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

В силу ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в договоре цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (п. 2 ст. 552 ГК РФ).

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральным и законами.

Согласно и. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 11 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в силу пункта 4 статьи 35 ЗК РФ сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Указанная позиция ВАС РФ применима в данном случае постольку, поскольку связана со сделками, совершенными юридическим лицом по отчуждению принадлежащего ему имущества.

В пункте 13 указанного постановления Пленума ВАС РФ указано, что в силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Как указано в пункте 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016), поскольку принадлежащие одному собственнику объекты недвижимости и земельный участок, на котором они расположены, не могут выступать в обороте раздельно, не имеется оснований для государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объекты недвижимости без государственной регистрации перехода к нему права собственности на земельный участок.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникшие по поводу общего имущества в таком здании, действующим законодательством не урегулированы.

Согласно п. 1 ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

В силу пункта 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ.

При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.

Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании.

Указанный подход призван обеспечить баланс интересов всех заинтересованных лиц, поскольку позволяет восстановить права ущемленного лица, не причиняя несоразмерного вреда правам и законным интересам других лиц, которые являются собственниками объектов недвижимости на том же земельном участке.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Прекратить право собственности общества с ограниченной ответственностью «Ростовская инвестиционно-строительная компания» (ИНН №) на 63/573 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью: 572.8 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, ком. №№ 2, 5, 3, 4.

Признать право общей долевой собственности и определить доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью: 572.8 кв. м., расположенное по адресу: <адрес>, ком. №№ 2, 5, 3, 4. в следующем размере:

- за Багдасарян К А на 37/573 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью: 572.8 кв. м., соответствующей машино-месту с кадастровым номером №;

- за ООО "СК "Гостстрой" (ИНН №) 26/573 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью: 572.8 кв. м., соответствующей машино-месту с кадастровым номером №.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.

Судья

Текст мотивированного решения суда изготовлен 21.04.2021 г.