Бригида Елена Евгеньевна

К делу №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 октября 2017 года а. Тахтамукай

Тахтамукайский районный суд Республики Адыгея в составе:

Председательствующего судьи ФИО9.

при секретаре ФИО4

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к ФИО3 об освобождении имущества от ареста и признании права собственности,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО3 об исключении из ареста и запрета на производство регистрационных и иных действий земельного участка с кадастровым номером: №, площадью: 400 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащего ФИО3; признании за ФИО1 право собственности на 1/3 долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером: №, площадью: 400 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>; признании за ФИО2 право собственности на 1/3 долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером: №, площадью: 400 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>; признании за ФИО1 право собственности на 1/3 долю в праве собственности на объект незавершенного строительства готовностью 80 % расположенный по адресу: <адрес>; признании за ФИО2 право собственности на 1/3 долю в праве собственности на объект незавершенного строительства готовностью 80 % ра...

...сположенный по адресу: <адрес>.

В обоснование требований истец указал, что в 2015 году между истцами и ответчиком были заключены предварительные договора купли-продажи недвижимого имущества: ДД.ММ.ГГГГг. между ФИО3 с истцом - ФИО1, и ДД.ММ.ГГГГг. между ФИО3 и ФИО2

В соответствии с п. 1 указанных предварительных договоров продавец с момента возникновения у него права собственности на объект недвижимости обязался заключить с покупателями договора купли-продажи объекта недвижимости.

Согласно п. 2 предварительных договоров недвижимое имущество должно было состоять для каждого истца из доли земельного участка общей площадью 0,97 соток (от общей площади участка), категория земель: земли населенных пунктов - под ИЖС, и двухэтажного таунхауса, общей площадью ориентировочно 77 кв.м., (таунхаус № и №), находящихся по адресу: <адрес>.

Фактически ответчик на своем земельном участке обязался провести работы по строительству жилого многоквартирного дома, состоящего из трех квартир, две из которых, по условиям предварительных договоров, должны быть переданы истцам. Площадь каждой квартиры ориентировочно должна была составлять 77 кв.м.

Денежные средства по указанным выше предварительным договорам истцами были переданы ответчику в полном объеме.

Цена предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ заключенного ответчиком с истцом - ФИО5 составила 2 000 000 рублей, которая была оплачена в полном объеме ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается актами передачи денег к указанному предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ

Цена предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ заключенного ответчиком с истцом - ФИО2 составила 2 250 000 рублей, которая была оплачена в полном объеме в день заключения предварительного договора купли-продажи, что подтверждается актом передачи денег к указанному предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком и истцами были заключены Дополнительные соглашения к предварительным договорам.

Согласно дополнительных соглашений, изменился административный адрес земельного участка, на котором строятся таунхаусы истцов, и присвоен новый административный адрес: <адрес>.

Согласно п. 5 предварительных договоров ответчик должен был исполнить взятые на себя обязательства по строительству объектов недвижимости (таунхаусов № и №) и передать их с долями земельного участка в собственность истцов в срок не позднее 2 и ДД.ММ.ГГГГ

Однако, ответчиком взятые на себя обязательства по предварительным договорам не исполнены - таунхаусы не построены, недвижимое имущество не передано истцам.

ДД.ММ.ГГГГг., в связи с пропуском предусмотренного указанными предварительными договорами срока переоформления недвижимого имущества на истцов, ответчику вручены досудебные претензии с требованием исполнить обязательства.

ДД.ММ.ГГГГ в своем письме на имя истцов, ответчик сообщил, что произвести переоформление права собственности на данное имущество не представляется возможным в связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: <адрес> находится под арестом по решению суда.

Земельный участок, на котором ответчик производил работы по строительству для истцов недвижимого имущества, является одним из предметов указанных предварительных договоров и согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № представляет собой:

-земельный участок с кадастровым номером: №, площадью: 400 (Четыреста) кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства, адрес: РФ, <адрес>, пгт. Яблоновский, <адрес>, собственник - ФИО3; земельный участок находится под арестом на основании определения Тахтамукайского районного суда РА от ДД.ММ.ГГГГ.

Наложенный судом арест на указанный выше земельный участок, считают незаконным и не обоснованным, так как указанный земельный участок не являлся предметом судебного разбирательства, в рамках которого был наложен на него арест, и наложенный арест нарушает права и законные интересы третьих лиц - истцов.

Согласно уведомлению об отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости запрашиваемых сведений от ДД.ММ.ГГГГ № в Едином государственном реестре недвижимости сведения о зарегистрированных правах собственности на жилые строения по адресу: <адрес> отсутствуют.

Однако, согласно техническому плана объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке по адресу: <адрес> располагается объект незавершенного строительства, степень готовности - 80 %, проектируемое назначение объекта незавершенного строительства - жилой дом, площадь застройки - 243,7 кв.м.

Согласно заключению кадастрового инженера: адрес объекта незавершенного строительства: <адрес>; объект незавершенного строительства находится в пределах земельного участка с кадастровым номером: №, адрес земельного участка: <адрес>; объект поднят до крыши, межэтажные перекрытия есть; нет: стяжки, штукатурки, окон, дверей и внутренних перегородок и лестниц.

Согласно справке кадастрового инженера объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес> имеет следующие конструктивные элементы: фундамент - бетонный ленточный, стены и их наружная отделка – кирпичные, перекрытия межэтажные - железобетонный монолит, год постройки - 2016 г., процент готовности - 80 %, физический износ - 0 %.

Таким образом, предварительные договоры заключены, истцами по ним денежные средства переданы ответчику в полном объеме, таунхаусы не достроены и представляют собой - объект незавершенного строительства готовностью 80 %, на истцов недвижимое имущество не переоформлено и в настоящий момент переоформлено быть не может по причине наложенного ареста на земельный участок, за который истцы выплатили в полном объеме денежные средства еще в 2015 году.

Заключенные предварительные договора содержат существенные условия договора продажи недвижимости относительно обязательств сторон (549 ГК РФ), формы договора (550 ГК РФ), предмета договора (554 ГК РФ), цены договора (555 ГК РФ).

Поскольку указанные предварительные договоры содержат условия по передаче истцами денежных средств ответчику, то есть полной стоимости недвижимого имущества (доля земельного участка и таунхаус) на момент подписания договоров и это условия истцами выполнено в полном объеме, и имеются все законные основания для удовлетворения настоящих исковых требований.

Представитель истцов в судебном заседании исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Ответчик ФИО3 извещенная, о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась, об уважительности причин не явки не сообщила и не просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Третье лицо ФИО7 извещенная, о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась, об уважительности причин не явки не сообщила и не просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Суд, выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 11 Гражданского кодекса РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ одним из способов защиты гражданских прав является - признания права.

Согласно ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст.ст. 309 и 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно п.п. 1 и 3 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В судебном заседании установлено, что в 2015 году между истцами ФИО1, ФИО2 и ответчиком ФИО3 были заключены предварительные договора купли-продажи недвижимого имущества: ДД.ММ.ГГГГг. между ФИО3 с истцом - ФИО1, и ДД.ММ.ГГГГг. между ФИО3 и ФИО2

В соответствии с п. 1 указанных предварительных договоров продавец с момента возникновения у него права собственности на объект недвижимости обязался заключить с покупателями договора купли-продажи объекта недвижимости.

Согласно п. 2 предварительных договоров недвижимое имущество должно было состоять для каждого из истцов из доли земельного участка общей площадью 0,97 соток (от общей площади участка), из категории земель: земли населенных пунктов - под ИЖС, и двухэтажного таунхауса, общей площадью ориентировочно 77 кв.м., (таунхаус № и №), расположенных по адресу: <адрес>.

Ответчик на принадлежащем ему земельном участке обязался провести работы по строительству жилого многоквартирного дома, состоящего из трех квартир, две из которых, по условиям заключенных предварительных договоров, должны были быть переданы истцам. Площадь каждой квартиры ориентировочно должна была составлять 77 кв.м.

Денежные средства по указанным выше предварительным договорам истцами были переданы ответчику в полном объеме.

Цена предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ заключенного ответчиком с истцом - ФИО5 составила 2 000 000 рублей, которая была оплачена в полном объеме ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается актами передачи денег к указанному предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ

Цена предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ заключенного ответчиком с истцом - ФИО2 составила 2 250 000 рублей, которая была оплачена в полном объеме в день заключения предварительного договора купли-продажи, что подтверждается актом передачи денег к указанному предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком и истцами были заключены Дополнительные соглашения к предварительным договорам.

Согласно дополнительных соглашений, изменился административный адрес земельного участка, на котором строятся таунхаусы истцов, и присвоен новый административный адрес: <адрес>.

Согласно п. 5 предварительных договоров ответчик должен был исполнить взятые на себя обязательства по строительству объектов недвижимости (таунхаусов № и №) и передать их с долями земельного участка в собственность истцов в срок не позднее 2 и ДД.ММ.ГГГГ

Однако, ответчиком взятые на себя обязательства по предварительным договорам не исполнены - таунхаусы не построены, недвижимое имущество не передано истцам.

ДД.ММ.ГГГГг., в связи с пропуском предусмотренного указанными предварительными договорами срока переоформления недвижимого имущества на истцов, ответчику вручены досудебные претензии с требованием исполнить обязательства.

ДД.ММ.ГГГГ в своем письме на имя истцов, ответчик сообщил, что произвести переоформление права собственности на данное имущество не представляется возможным в связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: <адрес> находится под арестом по решению суда.

Земельный участок, на котором ответчик производил работы по строительству для истцов недвижимого имущества, является одним из предметов указанных предварительных договоров и согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № представляет собой:

-земельный участок с кадастровым номером: №, площадью: 400 (Четыреста) кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства, адрес: РФ, <адрес>, пгт. Яблоновский, <адрес>, собственник - ФИО3; земельный участок находится под арестом на основании определения Тахтамукайского районного суда РА от ДД.ММ.ГГГГ.

Наложенный судом арест на указанный выше земельный участок, считают незаконным и не обоснованным, так как указанный земельный участок не являлся предметом судебного разбирательства, в рамках которого был наложен на него арест, и наложенный арест нарушает права и законные интересы третьих лиц - истцов.

Согласно уведомления об отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости запрашиваемых сведений от ДД.ММ.ГГГГ № в Едином государственном реестре недвижимости сведения о зарегистрированных правах собственности на жилые строения по адресу: <адрес> отсутствуют.

Однако, согласно технического плана объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке по адресу: <адрес> располагается объект незавершенного строительства, степень готовности - 80 %, проектируемое назначение объекта незавершенного строительства - жилой дом, площадь застройки - 243,7 кв.м.

Согласно заключения кадастрового инженера: адрес объекта незавершенного строительства: <адрес>; объект незавершенного строительства находится в пределах земельного участка с кадастровым номером: №, адрес земельного участка: <адрес>; объект поднят до крыши, межэтажные перекрытия есть; нет: стяжки, штукатурки, окон, дверей и внутренних перегородок и лестниц.

Согласно справки кадастрового инженера объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес> имеет следующие конструктивные элементы: фундамент - бетонный ленточный, стены и их наружная отделка – кирпичные, перекрытия межэтажные - железобетонный монолит, год постройки - 2016 г., процент готовности - 80 %, физический износ - 0 %.

Таким образом, предварительные договора заключены, истцами по ним денежные средства переданы ответчику в полном объеме, таунхаусы не достроены и представляют собой - объект незавершенного строительства готовностью 80 %, на истцов недвижимое имущество не переоформлено и в настоящий момент переоформлено быть не может по причине наложенного ареста на земельный участок за который истцы выплатили в полном объеме денежные средства еще в 2015 году.

Согласно ч. 1 ст. 119 Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

Заключенные предварительные договора содержат существенные условия договора продажи недвижимости относительно обязательств сторон (549 ГК РФ), формы договора (550 ГК РФ), предмета договора (554 ГК РФ), цены договора (555 ГК РФ).

Учитывая, что в силу п. 1 ст. 429 ГК РФ предварительный договор порождает у сторон только одну обязанность - заключить в будущем основной договор и не порождает у какой-либо из сторон имущественные права, в частности, право собственности на проданную вещь, то включение в предварительный договор условия по установлению для покупателей обязанности оплатить за недвижимое имущество позволяет квалифицировать данный договор как смешанный договор, который содержит элементы договора купли- продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Согласно разъяснениям; данным Высшим Арбитражным Судом РФ в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную её часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учётом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 указанного выше постановления.

Согласно п. 3 ст. 487 Гражданского кодекса РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Согласно разъяснениям, данным Высшим Арбитражным Судом РФ в п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего:

продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья

398 ГК РФ).

Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определённой вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

При обзоре правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за май 2016 г. можно обнаружить, что ровно к таким же выводам пришла Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации при вынесении Определения Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 78-КГ16-13.

Поскольку указанные предварительные договоры содержат условия по передаче истцами денежных средств ответчику, то есть полной стоимости недвижимого имущества (доля земельного участка и таунхаус) на момент подписания договоров и это условия истцами выполнены в полном объеме, суд считает, что имеются все законные основания для удовлетворения настоящих исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 об освобождении имущества от ареста и признании права собственности удовлетворить.

Исключить из ареста и запрета на производство регистрационных и иных действий земельный участок с кадастровым номером: №, площадью: 400 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащего ФИО3

Признать за ФИО1 право собственности на 1/3 долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью: 400 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>;

Признать за ФИО2 право собственности на 1/3 долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером: №, площадью: 400 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>;

Признать за ФИО1 право собственности на 1/3 долю в праве собственности на объект незавершенного строительства готовностью 80 % расположенный по адресу: <адрес>;

Признать за ФИО2 право собственности на 1/3 долю в праве собственности на объект незавершенного строительства готовностью 80 % расположенный по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Адыгея через Тахтамукайский районный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Тахтамукайского

районного суда РА ФИО10

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

ДД.ММ.ГГГГ а. Тахтамукай

Тахтамукайский районный суд Республики Адыгея в составе

председательствующего судьи Одинцова В.В.,

при секретаре ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3, ФИО1 к ФИО2 о выделе в натуре своей доли из общего имущества, определении порядка пользования земельным участком и прекращении права общей долевой собственности,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3, ФИО1 обратились в суд с иском к ФИО2 о выделе в натуре своей доли из общего имущества, определении порядка пользования земельным участком и прекращении права общей долевой собственности.

Истец ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила удовлетворить в полном объеме.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, считает исковое заявление подлежащим оставлению без рассмотрения по следующим основаниям.

Согласно ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей дол...

...и из общего имущества.

Таким образом, из указанной нормы следует, что только в случае недостижения участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

По искам о выделе доли, в том числе и о реальном разделе имущества, законодательством предусмотрен досудебный порядок урегулирования спора, однако доказательств соблюдения указанного порядка до обращения в суд не представлено.

С учетом изложенного, суд считает законным исковое заявление ФИО3, ФИО1 к ФИО2 о выделе в натуре своей доли из общего имущества, определении порядка пользования земельным участком и прекращении права общей долевой собственности оставить без рассмотрения.

Руководствуясь статьями 222-225 ГПК РФ, суд

О П Р Е Д Е Л И Л:

Исковое заявление ФИО3, ФИО1 к ФИО2 о выделе в натуре своей доли из общего имущества, определении порядка пользования земельным участком и прекращении права общей долевой собственности оставить без рассмотрения.

Настоящее определение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Адыгея через Тахтамукайский районный суд в течение 15 дней с момента вынесения.

Судья Тахтамукайского

районного суда РА В.В. Одинцов