Пачинская Юлия Васильевна

Дело № 2-459/2023

УИД 22RS0037-01-2023-000433-87

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

1 августа 2023 года с. Павловск

Павловский районный суд Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Полуниной О.Г.

при секретаре Кезиной О.А.,

с участием истца Долженко А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Долженко А. Н. к Пачинской Ю. В. о расторжении договора купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Долженко А.Н. обратился в суд с иском к Пачинской Ю.В. о расторжении с ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, Шаховской сельсовет, садоводческое некоммерческое товарищество «Луговое», участок 943, заключенного ДД.ММ.ГГГГ. В обоснование требований истец указал, что между ним и ответчиком Пачинской Ю.В. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи земельного участка из земель сельхозназначения – для ведения садоводства, общей площадью 759 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, Шаховской сельсовет, садоводческое некоммерческое товарищество «Луговое», участок 943, с кадастровым номером 22:31:010804:798. Переход права собственности к ответчику зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ. При осуществлении сделки между ним и ответчиком была договоренность, что оплату за земельный участок ответчик произведет после совершения регистрации объекта недвижимости, что подтверждается распиской. Для совершения регистрационных действий в договоре была указана фиктивная стоимость в размере 10000 руб. Расписка Пачинской Ю.В. подтверждает наличие задолженности в размере 200000 руб. перед ним за проданный объект недвижимости. На неоднократные попытки досудебного урегулирования вопроса по возврату денежных средств ответчик давала устные обещания и фактически укрывалась от оплаты денежных средств за объект недв...

...ижимости. ДД.ММ.ГГГГ он отправил ответчику требование о расторжении договора либо внесении суммы задолженности по оплате за земельный участок в течение пяти календарных дней, ответа на которое не последовало. Полагает, что неоплата ответчиком суммы за проданное недвижимое имущество является существенным нарушением договора, в связи с чем договор подлежит расторжению на основании статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В письменном дополнении к исковому заявлению истец указал, что на момент продажи земельного участка Пачинская Ю.В. являлась его падчерицей, между ними были доверительные родственные отношения. Когда у ответчика сгорел дачный домик, она попросила разрещения пользования его земельным участком и планировала в дальнейшем выкупить его. Между ними была достигнута устная договоренность об отсрочке оплаты земельного участка, в связи с чем в договоре купли-продажи была указана фиктивная стоимость в размере 10000 руб., которая также выплачена ответчиком не была, что подтверждается отсутствием квитанции об оплате или расписки о получении указанной суммы в договоре. В день регистрации договора купли-продажи Пачинская Ю.В. составила расписку о наличии задолженности за участок в размере 200000 руб., что является доказательством признания своей задолженности в письменной форме. В соответствии с пунктом 2 статьи 206 ГК РФ течение срока исковой давности начинается заново, если должник или иное обязанное лицо признает свой долг в письменной форме. Содержание земельного участка и оплата всех членских взносов осуществлялась истцом, поэтому полагает, что фактическая передача земельного участка по договору не осуществлялась, вследствие чего договор расценивать как акт передачи имущества нельзя до осуществления регистрации права на земельный участок, так как Пачинская Ю.В. действия по содержанию имущества не осуществляла. Доводы ответчика на невозможность регистрации права собственности на земельный участок в связи с наличием исполнительного производства являются недостоверными. Также в договоре купли-продажи не полностью указан предмет договора, так как на дачном участке расположен двухэтажный дом и баня, информация о которых в договоре отсутствует, что является существенным нарушением договора. Установленная договором купли-продажи стоимость земельного участка ниже кадастровой стоимости на 78,01%, а рыночной - на 98,73%, на основании чего можно сделать вывод, что Пачинская Ю.В. не отвечает признакам добросовестного приобретателя. Поскольку истец не получил никакой денежной суммы за проданное имущество и лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, имеются основания для расторжения договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании истец Долженко А.Н. на исковых требованиях настаивал по основаниям, изложенным в исковом заявлении и в дополнении к нему, просил расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, зключенный с ответчиком, и возвратить ему объект недвижимости.

Ответчик Пачинская Ю.В. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, исковые требования не признала, в отзыве на исковое заявление указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и истцом заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, Шаховской сельсовет, СНТ «Луговое», участок 943. Согласно п. 3.1 договора стоимость земельного участка составила 10000 руб. Сделка была зарегистрирована. Расписка от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой она обязуется выплатить ответчику 200000 руб. за земельный участок, не может являться денежным обязательством между истцом и ответчиком и расцениваться как договор займа. В связи с наличием у истца задолженности, в рамках которой был наложен запрет на регистрационные действия, переход права собственности на земельный участок состоялся только через два года после заключения договора купли-продажи. С исковым заявлением о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в апреле 2023 г. по истечении срока исковой давности.

Представитель УФСГР кадастра и картографии по Алтайскому краю в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика и третьего лица, и, заслушав истца, допросив свидетелей, исследовав представленные доказательства, пришел к следующему выводу.

Судом установлено и из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Долженко А.Н. и Пачинской Ю.В. заключен договор купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения – для ведения садоводства, общей площадью 759 кв.м., кадастровый <номер>, расположенного по адресу: Россия, <адрес>, Шаховской сельсовет, садоводческое некоммерческое товарищество «Луговое», участок <номер>.

Согласно п. 1.5 договора купли-продажи продавец передает покупателю вышеуказанный земельный участок в момент заключения настоящего договора, который одновременно будет иметь силу акта приема-передачи земельного участка.

В соответствии с п. 3.1 договора купли-продажи цена отчуждаемого земельного участка, определеная по договоренности сторон, составляет 10000 руб.

В силу п. 4.1 договора купли-продажи право собственности на вышеуказанный земельный участок переходит от продавца к покупателю с момента государственной регистрации права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на вышеуказанный земельный участок зарегистрировано за Пачинской Ю.В. ДД.ММ.ГГГГ.

При этом ДД.ММ.ГГГГ ответчик Пачинская Ю.В. выдала Долженко А.Н. письменную расписку, из текста которой следует, что она должна продавцу 200000 руб. за земельный участок <номер> в СНТ «Луговое» <адрес>.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Поскольку ответчик не оспаривала факт выдачи расписки, исходя из буквального содержания данного документа, кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 51718,26 руб., суд приходит к выводу об обоснованности доводов истца о том, что покупная цена в договоре купли-продажи была занижена, и стороны пришли к взаимному соглашению о цене отчуждаемого участка в размере 2000000 руб., которые покупатель должна была оплатить после регистрации права на объект недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ истцом направлена ответчику досудебная претензия с предложением выплатить денежные средства в размере 200000 руб. в течение 10 календарных дней либо расторгнуть заключенный договор купли-продажи спорного земельного участка и возвратить продавцу объект недвижимости, которая до настоящего времени не исполнена.

Свидетель Панкова Г.В. суду показала, что Долженко А.Н. знает с 1996 г. Пачинская Ю.В. была его падчерицей. Они были соседями по даче в СНТ «Луговое». Дачу Долженко А.Н. купил в 1997 г., на участке был дом, баня. Позже истец достроил второй этаж у дома, балкон, крыльцо, на участке возвел гараж. Ей известно, что Пачинская Ю.В. написала расписку истцу, что должна деньги за проданную дачу в СНТ «Луговое», и деньги до настоящего времени не выплачены.

Свидетель Бушин А.Г. суду показал, что Долженко А.Н. знает с 1979 г., учился с ним в одном классе. Три года назад он с супругой был у истца на даче в Павловском районе, отмечали день рождения. На участке был дом, гараж и баня.

Свидетель Юрченко Ю.Д. суду показал, что Долженко А.Н. знает с 1989 г., является гражданским мужем его сестры. В конце 1990 г. истец с первой женой купили дачу, он там неоднократно был, собирал ягоду. На участке имеется дом, гараж, баня, туалет. Со слов Долженко А.Н. знает, что его бывшая жена уговорила продать дачу дочери Юле. Юля написала расписку на 200000 руб.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации.

В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее: если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Неисполнение ответчиком обязательств по оплате приобретенного у истца объекта недвижимости, в результате чего истец в значительной степени лишился того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, является существенным нарушением условий договора и порождает у истца право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата переданного ответчику имущества.

Рассматривая заявление ответчика о пропуске срока исковой давности, суд приходит к следующему.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации по общему правилу течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В абзаце 1 статьи 203 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга.

К действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, как разъяснено в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», могут относиться: признание претензии; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или о рассрочке платежа); акт сверки взаимных расчетов, подписанный уполномоченным лицом. Ответ на претензию, не содержащий указания на признание долга, сам по себе не свидетельствует о признании долга.

По смыслу приведенной нормы о признании долга могут свидетельствовать, в частности, любые действия должника гражданско-правового характера, имеющие внешнее проявление, совершая которые он осознает, что кредитор об этих действиях не может не узнать и разумно воспримет их как подтверждение имеющейся задолженности.

В соответствии с пунктом 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», перерыв течения срока исковой давности в связи с совершением действий, свидетельствующих о признании долга, может иметь место лишь в пределах срока давности, а не после его истечения. Вместе с тем по истечении срока исковой давности течение исковой давности начинается заново, если должник или иное обязанное лицо признает свой долг в письменной форме (пункт 2 статьи 206 ГК РФ).

Договор купли-продажи земельного участка между Долженко А.Н. и Пачинской А.Н. был заключен ДД.ММ.ГГГГ, переход права собственности на недвижимое имущество к покупателю был зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ.

Из обстоятельств дела следует, что оплата проданного имущества в размере 200000 руб. после регистрации перехода права стороной ответчика произведена не была.

В подтверждение неисполненных денежных обязательств по договору купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ Пачинской Ю.В. была выдана расписка Долженко А.Н.

Судом установлено, и данное обстоятельство не оспаривалось стороной ответчика, что денежная сумма в размере 200000 руб. Пачинской Ю.В. не выплачена по настоящее время.

Принимая во внимание вышеприведенные нормы права и разъяснения Верховного Суда Российской Федерации, суд считает, что срок исковой давности истцом не пропущен, так как письменное признание долга ответчиком от ДД.ММ.ГГГГ означает, что исковая давность по нему начинает течь заново с момента признания долга. При этом неважно, истек к этому моменту срок исковой давности или еще нет, он в любом случае возобновится после перерыва (статья 203 Гражданского кодекса Российской Федерации) или уже за пределами истекшего срока (пункт 2 статьи 206 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом установленных по делу обстоятельств, принимая во внимание, что недоплата покупателем цены по договору купли-продажи земельного участка с очевидностью лишает продавца того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, суд приходит к выводу о том, что рассматриваемый договор купли-продажи подлежит расторжению, с возвращением недвижимого имущества в собственность продавца.

Данное решение о возврате недвижимого имущества продавцу Долженко А.Н. является основанием прекращения права собственности покупателя Пачинской Ю.В. и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

При этом требование истца о расторжении договора купли-продажи с ДД.ММ.ГГГГ удовлетворению не подлежит, поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Долженко А.Н. удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером 22:31:010804:798, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, Шаховской сельсовет, садоводческое некоммерческое товарищество «Луговое», участок <номер>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Долженко А. Н. (паспорт 0112 <номер>, выдан ДД.ММ.ГГГГ отделом УФМС России по <адрес> в <адрес>) и Пачинской Ю. В. (паспорт 0117 <номер>, выдан ДД.ММ.ГГГГ ГУ МВД России по <адрес>).

Возвратить Долженко А. Н. переданное по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером 22:31:010804:798, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>, Шаховской сельсовет, садоводческое некоммерческое товарищество «Луговое», участок <номер>.

В остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд путем подачи жалобы через Павловский районный суд Алтайского края в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.Г. Полунина

Мотивированное решение изготовлено 8 августа 2023 года.