Богданова Елена Эдуардовна

Судья – Калмыкова Е.А. 06.11.2024 Дело №2-21/2024-33-1954/2024

УИД 53RS0022-01-2023-001229-47

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

Судебная коллегия по гражданским делам Новгородского областного суда в составе:

председательствующего – Бобряшовой Л.П.,

судей – Котовой М.А. и Ребровой И.В.,

при секретаре – Костиной Е.С.,

с участием представителя истца - Х., представителя ответчика – К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 6 ноября 2024 года по докладу судьи Ребровой И.В. гражданское дело по апелляционной жалобе А. на решение Новгородского районного суда Новгородской области от 25 июня 2024 года, принятое по гражданскому делу по иску А. к Администрации Великого Новгорода о признании права собственности на нежилое помещение,

у с т а н о в и л а:

А. обратилась в суд с иском к Администрации Великого Новгорода о признании права собственности на объект недвижимого имущества встроено-пристроенное нежилое помещение – магазин, расположенный по адресу: <...>, <...> этаж общей площадью <...> кв.м.

В обоснование заявленных требований указано, что истцу на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: <...>, назначение: нежилое, степень готовности 90%. Указанное нежилое помещение является первым этажом объекта капитального строения – многоквартирного дома, расположенного по указанному адресу, <...> года постройки, и по существу является встроено-пристроенным: часть нежилого помещения расположена в пределах контура многоквартирного дома относительно этажей со второго по девятый, а часть – за пределами такого контура многоквартирного дома. Нежилое помещение имеет отдельный вход как с внешней стороны пристроенной части (со стороны фасада здания), так и со стороны встроенной части – через общедомовой подъезд. Само нежилое помещение является целостным и неделимым по строению и назначению, имеет единую сеть коммуникаций. 23 декабря 2020 года истцом с Ф. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, на основании которого право собственности на объект незавершенного строительства перешло к А. В предоставлении земельного участка с кадастровым номером <...> (на котором расположена часть нежилого помещения, выходящая за пределы контура многоквартирного дома) А. было отказано. На нежилое помещение имеется разработанная проектная документация «Реконструкция объекта незавершенного строительства (нежилая пристройка – магазин) на земельном участке с кадастровым номером <...> по адресу: <...>», выполненная ИП У. В настоящее время единое встроенно-пристроенное нежилое помещение фактически расположено на двух земельных участках: встроенная часть нежилого помещения расположена на земельном у...

...частке с кадастровым номером <...>, на котором расположен многоквартирный дом, а пристроенная часть – на земельном участке с кадастровым номером <...>, собственником которого является Министерство строительства, архитектуры и имущественных отношений <...>. Встроено-пристроенное нежилое помещение является объектом недвижимости, ввиду целостности нежилого помещения, невозможно отделение его пристроенной части от встроенной. В настоящее время объект незавершенного строительства является завершенным строительством объектом со степенью готовности 100% Нежилое помещение соответствует совокупности технических, объемно-планировочных, санитарно-гигиенических, экономических и эстетических характеристик здания, обуславливающих его эксплуатационными качествами, отсутствуют какие-либо нарушения и отклонения от действующих строительных, градостроительных, пожарных санитарных норм и правил. С учетом ранее действовавшего договора аренды, исходя из категории земель и вида разрешенного использования, на земельном участке с кадастровым номером <...> строительство и размещение построенного объекта допустимо и разрешено. При этом отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Данная постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования, сформулировав их в окончательной редакции, просил признать за А. право собственности на объект недвижимого имущества встроено-пристроенное нежилое помещение – магазин, с кадастровым номером <...>, расположенное по адресу: <...>, <...> этаж, общей площадью <...> кв.м.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: Министерство строительства, архитектуры и имущественных отношений Новгородской области, Ф., все собственники помещений многоквартирного дома № <...>.

На основании ходатайства заместителя прокурора Великого Новгорода Савичева Д.О. определением суда от 05 июня 2024 года к участию в деле привлечен прокурор для дачи заключения.

Решением Новгородского районного суда Новгородской области от 25 июня 2024 года исковые требования А. к Администрации Великого Новгорода о признании права собственности на нежилое помещение, оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе истец, ссылаясь на доводы, изложенные в обоснование требований, просит решение суда отменить и заявленные требования удовлетворить. Настаивает, что отсутствует необходимость в получении решения общего собрания собственников помещений, поскольку в данном случае не происходит реконструкция жилого дома. Экспертизой подтверждено одновременность строительства дома с нежилым помещением, имеющие единые коммуникации, разделение которых невозможно. Собственники жилого дома изначально знали о существовании нежилого помещения и согласились с его существованием, в настоящее время с их стороны отсутствуют какие-либо несогласия. Указывает, что устранение, указанного судом, нарушения в виде «расположение нежилого помещения на двух земельных участках» не может быть устранено истцом по независящим от него обстоятельствам, что в свою очередь не дало бы возможность получить разрешение на строительство.

В представленном отзыве на апелляционную жалобу представитель Министерства строительства, архитектуры и имущественных отношений по Новгородской области Д. полагает, что оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований у суда не имелось.

В силу положений ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Проверив материалы дела, выслушав представителя истца Х., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика – К., полагавшую, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц, извещавшихся о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что А. на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 23 декабря 2020 года принадлежит объект незавершенного строительства с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: <...>, проектируемого назначения – нежилое, степень готовности 90%, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 31 декабря 2020 года совершена запись регистрации № <...>. Кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположен указанный объект недвижимости: <...>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для завершения строительства магазина, сведения об объекте недвижимости имеют статус «актуальные, ранее ученные». (л.д. 8-10, 21-25, т. 1, л.д. 104-105, т. 2)

Из материалов дела следует, что спорный объект недвижимого имущества является первым этажом объекта капитального строительства - многоквартирного дома, <...> года постройки, расположенного адресу: <...>, и фактически является встроенно-пристроенным помещением, часть нежилого помещения расположена в пределах контура многоквартирного дома, а часть за пределами контура многоквартирного дома. Указанный многоквартирный жилой дом был принят в эксплуатацию очередями без встроенно-пристроенного помещения магазина. Данный многоквартирный дом расположен на земельном участке с кадастровым номером <...>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – многоквартирный дом, граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями законодательства (л.д. 66-78, т.1, л.д. 106-109, т. 2)

Согласно сообщению ППК «Роскадастр» от 12 мая 2023 года № <...> землеустроительные дела в отношении земельных участков с кадастровыми номерами <...>, <...> в КФД отсутствуют. (л.д. 83, т. 1)

15 ноября 2019 года между Министерством инвестиционной политики Новгородской области и предыдущим собственником спорного объекта (Ф.) заключен договор № <...> аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, согласно которому Ф. во временное пользование на условиях аренды предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м., расположенный по адресу: <...> в установленных границах. Согласно п. 1.3 указанного договора цель предоставления земельного участка (разрешенное использование) – для завершения строительства здания нежилой пристройки (магазина). Последним днем действия договора установлено 22 сентября 2022 года. (л.д. 11-19, т. 1)

Указанный договор расторгнут по заявлению Ф. от 03 февраля 2021 года согласно дополнительному соглашению от 19 февраля 2021 года № <...>. (л.д. 191-192, т. 1)

21 ноября 2022 года А. обратилась в Министерство строительства, архитектуры и имущественных отношений Новгородской области с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером <...> в аренду на основании п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ с целью завершения строительства объекта недвижимости, расположенного на нем. (л.д. 34-35, т. 1)

02 декабря 2022 года А. был дан ответ о том, что ранее данный земельный участок был предоставлен для завершения строительства незавершенного строительства предыдущему собственнику данного объекта по договору аренды от 15 ноября 2019 года № <...>, основания для предоставления земельного участка с кадастровым номером <...> в аренду без торгов отсутствуют. (л.д. 36-37, т. 1)

Уведомлением № <...> от 13 февраля 2023 года А. была уведомлена об отказе в выдаче разрешения на строительство по объекту «Реконструкция объекта незавершенного строительства (нежилая пристройка – магазин) на земельном участке с кадастровым номером <...> по адресу: <...>» в связи с отсутствием документов, предусмотренных ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. (л.д. 112-113, т. 1)

18 июля 2023 года А. обратилась в Министерство строительства, архитектуры и имущественных отношений с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства объекта. (л.д. 170-171, т. 1)

Приказом Министерства строительства, архитектуры и имущественных отношений Новгородской области от 28 июля 2023 года № <...> А. отказано в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером <...> в связи с тем, что с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов. (л.д. 199, т. 1)

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу п. 6 ст. 239.1 ГК РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Земельным кодексом РФ установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (п.п. 8 п. 8 ст. 39.11).

Согласно п. 4 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п.п. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса).

В соответствии с п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта.

В силу п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

По смыслу п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ право на заключение нового договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта без проведения торгов имеет арендатор земельного участка либо бывший арендатор, если действие договора аренды прекратилось. Лица, не имеющие отношения к договору аренды земельного участка, в том числе покупатель объекта незавершенного строительства, не принявший на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка, таким правом не обладают.

Передача прав и обязанностей по договору другому лицу возможна путем оформления договора о передаче прав и обязанностей по договору (передача договора) (ст. 392.3 ГК РФ).

В соответствии со ст. 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

При передаче договора новый собственник объекта недвижимости принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

По настоящему делу соглашение о передаче А. прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 15 ноября 2019 года № <...> должно было быть оформлено между Министерством инвестиционной политики Новгородской области, Ф. и А.

Однако такое соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора оформлено не было. Вместо этого между Министерством инвестиционной политики Новгородской области и Ф. оформлено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 15 ноября 2019 года № <...>, в связи с отчуждением имущества, находящего на земельном участке с кадастровым номером <...>.

Пунктом 1 ст. 239.1 ГК РФ предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Названные правила применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (п. 6 ст. 239.1 ГК РФ).

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке ст. 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным ст. 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа п. 5 ст. 1 и п.п. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности А., и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

В данном случае собственник земельного участка с кадастровым номером <...> не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, как предусмотрено пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.

Таким образом, у ответчика не имелось достаточных фактических и правовых оснований считать, что у заявителя отсутствует право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

Разрешая заявленные истцом требования и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции пришел к выводу, что спорное помещение расположено на двух земельных участках, один из которых принадлежит собственникам помещений многоквартирного жилого дома (кадастровый номер <...>), другой - находится в государственной собственности (полномочия собственника осуществляет Министерство строительства, архитектуры и имущественных отношений Новгородской области (кадастровый номер <...>). Спорное помещение в реконструированном виде является самовольной постройкой, поскольку его реконструкция произведена без получения соответствующих согласований, разрешений на строительство и с выходом за пределы ранее предоставленного предыдущему собственнику (Ф.) земельного участка, без получения по данному вопросу решения собственников жилых помещений многоквартирного дома.

Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Из п. 3 ст. 222 ГК РФ следует, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, указанной нормой прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке.

Из изложенного следует, что для разрешения требований истца о признании права собственности на постройку подлежит выяснению вопрос наличия у истца права на земельный участок, допускающего строительство на спорном земельном участке объекта недвижимости; соответствие постройки установленным требованиям; а также вопрос о том, нарушает ли сохранение постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и создает ли данная постройка угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов, а также требований о целевом назначении земельного участка (ст.ст. 260, 263 ГК РФ, ст.ст. 40, 41 ЗК РФ).

В обоснование заявленных требований о признании права собственности на спорное нежилое помещение истцом представлено досудебное заключение эксперта № <...> от 17 июля 2023 года, составленное специалистом Т. в отношении объекта незавершенного строительства, степень готовности объекта – 95%, назначение – нежилое по адресу: <...>, земельный участок с кадастровым номером <...>.

Согласно выводам, отраженным в указанном заключении, объект размещен на земельном участке в соответствии с градостроительным планом земельного участка, градостроительным регламентом, техническими регламентами, в том числе устанавливающими требования по обеспечению безопасной эксплуатации зданий, строений, сооружений и безопасного использования прилегающих к ним территорий, и с соблюдением технических условий на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения. Готовность объекта составляет 95%, незавершенный объем работ по строительству объекта – благоустройство территории 5%. Необходимо выполнить благоустройство территории для завершения строительства объекта и ввода его в эксплуатацию. Сведения в договорах о потребности объекта капитального строительства в топливе, газе, воде и электрической энергии и т.п. – обеспечивают безопасную эксплуатацию объекта и нормативные параметры микроклимата. (л.д. 125-141, т. 1)

По ходатайству представителей истца в судебном заседании 10 октября 2023 года был опрошен в качестве специалиста У., разрабатывавший проектную документацию на помещение в 2022 году, который пояснил, что недостроенное помещение на первом этаже является относительно дома встроено-пристроенным, то есть имеет помещения под помещениями жилого дома, имеет общие несущие конструкции и частично общие инженерные сети. У дома с помещением общие сети, строилось все одновременно. Общие коммуникации с многоквартирным домом – водоснабжение, ливневая и бытовая канализация. Электроснабжение отдельное. (л.д. 181-183, т. 5)

Для установления юридически значимых обстоятельств по делу судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта № <...> от 31 мая 2024 года встроенно-пристроенное нежилое помещение разделено на три группы помещений, каждая из которых имеет отдельный вход; в первую группу входят помещения № 1-19, общая площадь помещений <...> кв.м.; во вторую группу входят помещения № 20-23, 37, 38, общая площадь помещений <...> кв.м.; в третью группу входят помещение № 23а, 24, 36, общая площадь помещений <...> кв.м; на момент проведения осмотра помещение не функционировало, велись ремонтные работы; помещение не соответствует строительным нормам в части: помещение расположено на двух земельный участках; для входа через помещения № 20 и № 34 отсутствуют пандусы; площадка перед входом в помещение № 20 менее ширины марша; при выходе из помещений № 28 и 31 двери открываются вовнутрь указанных помещений; в помещениях № 23, 21, 22, 37 распространена плесень по наружным стенам. Помещение, расположенное по адресу: <...>, <...> этаж, не создает угрозу жизни и здоровью граждан в части технического состояния. Архитектурно-планировочные и конструктивные решения не предусматривают демонтаж части помещения, расположенного за пределами контура многоквартирного дома. Демонтаж может повлечь повреждение несущих конструкций помещения и связанных с ними конструкций многоквартирного жилого дома. (л.д.164-196, т. 6)

Оценивая заключение судебной строительно-технической экспертизы, суд пришел к выводу, что оно соответствует требованиям гражданско-процессуального законодательства, выполнено специалистами, квалификация которых сомнений не вызывает. Заключение оформлено надлежащим образом, научно обосновано, не имеет противоречий, его выводы представляются ясными и понятными.

Судебная коллегия полагает, что у суда первой инстанции отсутствовали основания ставить под сомнение выводы, изложенные в заключении эксперта, поскольку они основаны на материалах дела, последовательны, логичны, обоснованы и соответствуют исследовательской части заключения. Экспертами изучены и оценены все представленные доказательства, правильно указаны обстоятельства дела, имеющие значение для дачи заключения.

С учетом указанных обстоятельств суд первой инстанции правомерно принял названное экспертное заключение в качестве доказательства по делу и положил приведенные в нем выводы в основу оспариваемого решения.

При этом, вопреки выводам суда оснований не доверять выводам, изложенным в заключении эксперта № <...> от 17 июля 2023 года, составленном специалистом Т., а также пояснениям специалиста У., который был предупрежден судом об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, судебная коллегия не усматривает, поскольку они согласуются с выводами судебной строительно-технической экспертизы.

Таким образом, из материалов дела следует, что спорное нежилое помещение является первым этажом объекта капитального строения – многоквартирного дома, <...> года постройки, является встроено-пристроенным, часть помещения расположена в пределах контура многоквартирного дома, а часть за пределами такого контура многоквартирного дома; нежилое помещение имеет отдельные входы; имеет единую сеть коммуникаций с многоквартирным домом (за исключением электроснабжения); строительство многоквартирного дома с встроено-пристроенным помещением и завершение строительства магазина произведено на земельных участках вид использования которых допускает строительство многоквартирного дома и спорного объекта недвижимости.

Несмотря на то, что многоквартирный жилой дом был принят в эксплуатацию без спорного нежилого помещения, учитывая, одновременность строительства спорного объекта и многоквартирного дома, что свидетельствует о том, что все собственники жилых помещений изначально знали о существовании нежилого помещения, в данном случае, вопреки выводами суда, решение общего собрания собственников для завершения строительства магазина, не требовалось.

Вывод суда о том, что завершение строительства магазина произведено с выходом за пределы ранее предоставленного предыдущему собственнику (Ф.) земельного участка материалами дела не подтвержден.

С учетом изложенного, поскольку нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, первый этаж, не создает угрозу жизни и здоровью граждан в части технического состояния; архитектурно-планировочные и конструктивные решения не предусматривают демонтаж части помещения, расположенного за пределами контура многоквартирного дома; демонтаж может повлечь повреждение несущих конструкций помещения и связанных с ними конструкций многоквартирного жилого дома, вид использования земельного участка с кадастровым номером <...> допускает завершение строительства спорного объекта недвижимости, сохранение помещения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, спорное помещение соответствует строительным нормам, за исключением: отсутствие пандусов, размер площадки перед входом в помещение № 20 (менее ширины марша), направление открывания дверей в помещения № 38 и № 31, а также распространение плесени по наружным стенам в помещениях № 23, 21, 22, 37, однако данные нарушения судебной коллегией признаются несущественными, требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению, а решение суда об отказе в иске - отмене с принятием по делу нового решения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Новгородского районного суда Новгородской области от 25 июня 2024 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования А. удовлетворить.

Признать за А. право собственности на объект недвижимого имущества встроенно-пристроенное нежилое помещение - магазин, кадастровый номер <...>, расположенный по адресу: <...> <...> этаж, площадью <...> кв.м.

Апелляционное определение является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН.

Председательствующий Л.П. Бобряшова

Судьи М.А. Котова

И.В. Реброва

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 07.11.2024.

Дело 03а-3/2024

УИД 530S0000-01-2023-000270-41

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 января 2024 года Великий Новгород

Новгородский областной суд в составе

председательствующего судьи Павловой Е.Б.,

при секретаре Костиной Е.С.,

с участием представителя административного истца Богдановой Т.С. адвоката Быстровой Е.Э.,

представителя заинтересованного лица ГОБУ «Центр кадастровой оценки и недвижимости» Прокофьевой Л.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административным исковым заявлениям Богдановой Т.С. к Министерству инвестиционной политики Новгородской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области, Министерству строительства, архитектуры и имущественных отношений Новгородской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

у с т а н о в и л:

Богданова Т.С. обратилась в суд с административным иском к Министерству инвестиционной политики Новгородской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области, Министерству строительства, архитектуры и имущественных отношений Новгородской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. В обоснование требований указала, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером <...>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство автомобильной газовой заправки, общая площадь 1443 кв.м., расположенного по адресу: <...>. Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2022 года и составляет 1486132,63 руб., что значительно превышает его рыночную стоимость – 372294 руб., определенную отчетом об оценке рыночной стоимости от 3 июля 2023 года <...>, выпол...

...ненным ООО <...> по состоянию на 1 января 2022 года. Завышенная кадастровая стоимость земельного участка нарушает права и законные интересы административного истца, так как влечет увеличение его обязательств по арендным платежам, в связи с чем кадастровая стоимость земельного участка подлежит установлению в размере равной его рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости, то есть на 1 января 2022 года.

Данное административное исковое заявление 28 сентября 2023 года принято к производству суда, делу присвоен № 03а-18/2023.

В этот же день к производству суда принято административное исковое заявление Богдановой Т.С. к Министерству строительства, архитектуры и имущественных отношений Новгородской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области, Министерству инвестиционной политики Новгородской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения производственно-хозяйственной деятельности, общая площадь 187 кв.м., расположенный по адресу: <...>, земельный участок 71. В обоснование требований административный истец указала, что является арендатором указанного земельного участка, его кадастровая стоимость определена по состоянию на 1 января 2022 года и составляет 340632,42 руб., что значительно превышает его рыночную стоимость – 53856 руб., определенную отчетом об оценке рыночной стоимости от 3 июля 2023 года <...>, выполненным ООО <...>, по состоянию на 1 января 2022 года. Завышенная кадастровая стоимость земельного участка нарушает права и законные интересы административного истца, так как влечет увеличение его обязательств по арендным платежам, в связи с чем кадастровая стоимость земельного участка подлежит установлению в размере равной его рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости, то есть на 1 января 2022 года. Данному административному делу присвоен номер 03а-19/2023.

Определением Новгородского областного суда от 28 сентября 2023 года административные дела по административным исковым заявлениям Богдановой Т.С. объединены в одно производство, объединенному административному делу присвоен № 03а-18/2023.

Судом к участию в административном деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Государственное областное бюджетное учреждение «Центр кадастровой оценки и недвижимости» (далее – Учреждение), филиал ППК «Роскадастр» по Новгородской области, Администрация Маловишерского муниципального района Новгородской области.

В судебное заседание административный истец Богданова Т.С., представители административных ответчиков Министерства инвестиционной политики Новгородской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области, Министерства строительства, архитектуры и имущественных отношений Новгородской области, представители заинтересованных лиц филиал ППК «Роскадастр» по Новгородской области, Администрации Маловишерского муниципального района Новгородской области не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, в соответствии с частью 4 статьи 247 КАС РФ дело рассмотрено в их отсутствие.

Представитель административного истца Богдановой Т.С. адвокат Быстрова Е.Э. в судебном заседании заявленные требования уточнила и просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 01 января 2022 года в размере рыночной, равном 436 350 рублей; в отношении земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 01 января 2022 года в размере рыночной, равном 46 640 рублей, определенной заключением судебной оценочной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица ГОБУ «Центр кадастровой оценки и недвижимости» (далее – Учреждение) Прокофьева Л.В. обоснованность заявленных требований отнесла на разрешение суда.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд находит требования Богдановой Т.С. подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что Богданова Т.С. на основании договоров аренды, заключенных с Маловишерским муниципальным районом, зарегистрированных в установленном законом порядке, является арендатором земельных участков:

с кадастровым номером <...>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство автомобильной газовой заправки, общая площадь 1443 кв.м., расположенного по адресу: <...>;

с кадастровым номером <...> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения производственно-хозяйственной деятельности, общая площадь 187 кв.м., расположенный по адресу: <...>, земельный участок 71.

Согласно условиям указанных договоров и расчетам арендной платы, являющимся приложениями к договорам, арендная плата за указанные земельные участки исчисляется исходя из их кадастровой стоимости.

Частью 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В соответствии со статьей 245 КАС РФ, частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Одной из форм платы за использование земли является земельный налог.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, учитывая порядок определения арендной платы, несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельных участков его рыночной стоимости затрагивает права арендатора данных земельных участков.

На территории Новгородской области государственная кадастровая оценка земельных участков, сформированных по состоянию на 1 января 2022 года, в составе земель сельскохозяйственного назначения, земель населенных пунктов, земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения, земель особо охраняемых территорий и объектов, земель водного фонда, земель лесного фонда, земель запаса, земельных участков, категория которых не установлена, расположенных на территории Новгородской области проведена в соответствии с Федеральным законом №237-ФЗ и ее результаты утверждены Постановлением Министерства строительства, архитектуры и имущественных отношений Новгородской области от 23.11.2022г. № 22

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> установлена в размере 1 486 132,63 руб., в отношении земельного участка с кадастровым номером <...> – 340 632,42 руб.

Согласно представленным административным истцом отчетам об оценке рыночной стоимости спорных земельных участков от 3 июля 2023 года, выполненным ООО <...>, рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года составляет 372 294 руб. и 53 856 руб., соответственно.

В соответствии с пунктами 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В связи с возникшими у суда сомнениями относительно достоверности содержащихся в отчетах, выполненных ООО <...> выводов относительно действительной рыночной стоимости спорных земельных участков, определением суда от 23 октября 2023 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО <...> Лисенковой О.Ю. На разрешение эксперта поставлены вопросы о соответствии отчетов оценщиков ООО <...> от 3 июля 2023 года и содержащихся в них выводов о размере рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 01 января 2022 года требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 03.07.2016г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», федеральным стандартам оценки.

Согласно заключению эксперта Лисенковой О.Ю. от 15 декабря 2023 года отчеты ООО «Центр финансово-правовых решений» от 3 июля 2023 года и содержащиеся в них выводы о размере рыночной стоимости земельных участков не соответствуют требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 03.07.2016г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», федеральным стандартам оценки; рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года следующая:

с кадастровым номером <...> – 436 350 руб.;

с кадастровым номером <...> – 46 640 руб.

Производство судебной экспертизы регламентировано положениями статей 77 - 79, 82 КАС РФ, Федеральным законом от 31.05.2001г. № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", определяющих правовую основу, принципы организации и основные направления государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации в гражданском, административном и уголовном судопроизводстве.

Согласно статье 41 указанного выше Закона, в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой статьи 41 (негосударственных судебных экспертов) распространяется действие статей 2, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона №73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Оценив по правилам статей 82 и 84 КАС РФ заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001г. года № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки (ФСО I, II, III, IV, V, VI), утвержденным приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 14.04.2022г. № 200, ФСО №7,5, утвержденным приказами Минэкономразвития Российской Федерации от 25.09.2014г. № 611 и от 04.07.2011г. №238, в части, подлежащей применению при производстве судебных экспертиз, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

В заключении эксперта подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, изложена процедура исследования. Приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методы и методики определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом. Расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными.

Таким образом, с учетом установленных по делу обстоятельств, свидетельствующих о несоответствии кадастровой стоимости названных выше земельных участков их рыночной стоимости, чем нарушаются права истца, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных им требований, а потому кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года подлежит установлению в размере их рыночной, определенной заключением судебной оценочной экспертизы.

При этом последствием удовлетворения требований об установлении судом кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной будет являться внесение такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Датой подачи Богдановой Т.С. заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков следует считать дату обращения в Новгородский областной суд – 20 сентября 2023 года (согласно почтовому штампу на конверте).

Согласно части 1 статьи 15 Федерального закона №237-ФЗ, пункту 7 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» административным ответчиком по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной является государственный орган или орган местного самоуправления, утвердивший результаты определения кадастровой стоимости.

Как установлено в судебном заседании, органом, утвердившим результаты кадастровой стоимости в отношении спорных земельных участков является Министерство строительства, архитектуры и имущественных отношений Новгородской области. В связи с этим требования, предъявленные Богдановой Т.С. к данному административному ответчику, следует признать обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В удовлетворении требований Богдановой Т.С. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлении кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости, предъявленных к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области, Министерству инвестиционной политики Новгородской области следует отказать, поскольку указанные органы не утверждали результаты кадастровой оценки в отношении спорных земельных участков.

Руководствуясь статьями 175-180, 248, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление Богдановой Т.С. к Министерству строительства, архитектуры и имущественных отношений Новгородской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство автомобильной газовой заправки, общая площадь 1443 кв.м., расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 01 января 2022 года в размере рыночной, равном 436 350 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения производственно-хозяйственной деятельности, общая площадь 187 кв.м., расположенный по адресу: <...>, земельный участок 71, по состоянию на 01 января 2022 года в размере рыночной, равном 46 640 рублей.

Датой подачи Богдановой Т.С. заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами <...> считать дату обращения в Новгородский областной суд – 13 октября 2023 года.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами <...>.

В удовлетворении административного искового заявления Богдановой Т.С. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области, Министерству инвестиционной политики Новгородской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков отказать.

Из соответствующего бюджета произвести Богдановой Т.С. возврат излишне уплаченной по двум чекам-ордерам от 18 августа 2023 года государственной пошлины в сумме 3400 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции через Новгородский областной суда в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения, 31 января 2024 года.

Председательствующий Е.Б. Павлова